2020中国城市开发投资吸引力排行榜重磅发布！
随着我国房地产市场总量规模触顶，利润空间收缩，房企经营决策面临更大挑战，精细化、专业化运作将成为行业趋势。2020年，新冠肺炎疫情爆发给我国宏观经济及房地产市场运行均带来一定影响，叠加城市轮动发展背景下城市分化加剧，房企该如何精准把握投资机会？
自2003年起，中指研究院已连续18年开展城市房地产开发投资吸引力研究。在这次疫情冲击下，我们发现，产业具备多边支撑及转型优势的城市经济韧性凸显，同时，发达城市在疫情防控过程中展现出的城市治理能力也在一定程度上强化了城市吸引力。2020年，我们继续沿用“人口+产业+交通”的分析框架，解读城市发展潜力，为企业布局提供决策依据。
2020年两会政府工作报告强调“加快落实区域发展战略，继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。”新型城镇化战略推动下，未来人口流动将更加自由，中心城市和城市群将成为承载发展要素的主要形式。
2020房地产开发投资吸引力TOP50
数据来源：中指研究院测算
研究结果显示，2020年，北上广深投资吸引力排名保持领先，1.5线城市紧随其后，前二十名以2线以上梯级城市为主。2020年，全国地级以上城市投资吸引力前20名城市仍以1线、1.5线及规模较突出的2线城市为主。具体城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，依次位居前四名。杭州数字经济引领经济创新发展，同时引才力度明显加大，2019年常住人口总量突破千万，投资吸引力保持全国第五位；南京、成都、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位居全国前十名，其中苏州房地产市场热度较高，叠加区域一体化规划背景下投资潜力提升，历经三年后回归前十，南京经济增长势头突出，排名也有所提升；天津、郑州分列第11、12位。2线城市中，西安、长沙、宁波、佛山、青岛、合肥、济南等地人口规模显著，市场规模庞大，投资吸引力排名紧随1.5线城市之后。东莞制造业基础好，市场稳定扩容，是2.5线城市中唯一进入前二十的城市；其他2.5线及3线城市中，珠海、嘉兴等城市群内紧邻核心城市的地级市排名靠前。
市场容量与增值潜能两大维度评价城市吸引力
我们从量、价两大维度来研判城市发展潜力，并结合城市及房地产市场呈现出的新特征，对方法体系进行了完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，并基于此模型，结合CREIS中指·地主系统，对全国297个地级以上城市进行投资吸引力评价。
城市潜力判断逻辑
人口——城市竞争的结果
产业——驱动经济的根本
交通——连接城市的纽带
人口
城市对人口的吸引力是一个城市竞争力的直接体现，城市竞争力强则人口聚集，竞争力弱则人口流失。同时，人口也是房地产发展的直接需求来源，因此，人口是我们判断城市价值、潜力的核心要素和逻辑基点。近年来，我国人口持续向“胡焕庸线”以东的区域迁移，全国整体呈现“3+6”的增长格局。预计未来人口将进一步向城市群和中心城市聚集。
▌人口持续向东部三大区域及中西部核心城市聚集，近几年深圳、广州、杭州等城市常住人口增长加快，中心城市人口吸引力突出
图：2011-2019年全国常住人口年均增量分布图
数据来源：各城市统计公报、统计年鉴
粤港澳大湾区地处我国沿海开放前沿，区位优势明显、经济实力雄厚，核心城市深圳、广州人口吸引力保持领先，2016年以来深圳、广州常住人口年均增量分别为52万和45万，是全国人口增长最快的城市。长三角腹地广阔、交通设施完善、科技创新优势明显，核心城市上海、杭州、宁波人口吸附力强，杭州2016年以来常住人口年均增量为34万，与2011-2015年相比，增加28万。相比粤港澳和长三角城市群，京津冀人口增长相对缓慢，山东半岛城市济南、青岛对省内人口吸引力较强。中西部核心城市在国家“西部大开发”、“中部崛起”、“一带一路”战略带动下，经济、产业逐步崛起，区域间经济差异缩小、收入水平不断提高，中西部省会城市人口不断回流，同时对周边人口吸引力逐渐增强。
产业
2020年初，新冠肺炎疫情席卷而来，全球经济出现明显衰退，产业链供应链循环受阻，而我国正处于新旧动能转换的关键时期，短期周期性、结构性、突发性问题叠加，完成全面建成小康社会目标任务充满挑战。目前我国疫情虽已基本控制，但疫情在全球的蔓延仍将通过冲击产业链影响我国经济运行，交运限制导致上游供给收缩，下游需求减弱使得中游生产库存积压风险上升，外贸依存度较高的地区经济压力或将凸显。
在产业竞争日益激烈的当下，通过科技创新实现技术突破进而健全产业链布局，实现产业链集群发展将是区域经济发展最重要的议题之一。近年来，国家发展战略中“创新”、“高质量发展”的提法明显增多，以创新驱动产业高质量发展成为当前破局关键。
▌“北上深”引领东部发达地区整体创新实力突出，高新区创收优势领先，西安、成都、武汉等中西部核心城市创新动能较强
东部三大城市群仍是我国创新高地，北京、上海、深圳R&D经费支出继续位居全国前三位，广州、苏州、天津、杭州、南京等传统东部发达城市创新投入超300亿元，居全国前列。西安、重庆、成都、武汉等中西部核心城市创新发展动能也较为突出。从研发投入强度来看，2018年“北上深”及西安领先优势突出，长珠三角城市创新投入强度较大。
数据来源：科技部火炬高技术产业开发中心
国家高新区是我国高新技术产业发展最主要的战略力量，2018年，北京、上海、深圳高新区营业收入在全国高新区中的占比近三成，头部高新区主导作用明显。截至2018年末，我国共设立了169个高新技术产业开发区，其中营业收入TOP3高新区营收在全国高新区中的占比近三成，TOP20城市占比高达60.2%。北京中关村科技园区2018年营业收入高达5.88万亿元，上海张江高新区营业收入突破2万亿元。除此以外，深圳、武汉、西安、苏州、广州高新区综合实力也较强，营业收入均在1万亿元以上。
2020年4月30日，科技部火炬中心印发《关于深入推进创新型产业集群高质量发展的意见》，要求充分发挥国家高新技术产业开发区的产业集聚作用，按照“一区一主导产业”的布局方式，在现有创新型产业集群试点和培育基础上，重点建设100个国家创新型产业集群，这为高新园区的发展开拓了更为广阔的空间。
交通
城市发展，交通先行。交通的发展深刻影响着城市的空间延伸、产业布局、经济发展和人口迁移。2019年9月，中共中央、国务院印发了《交通强国建设纲要》。《纲要》指出，“建设交通强国是建设现代化经济体系的先行领域，是全面建成社会主义现代化强国的重要支撑，是新时代做好交通工作的总抓手。”2020年国家加大“新基建”投资力度，适度超前的交通基础设施建设也将为城市发展带来新机遇。
▌2019年末，全国共有40个城市拥有城市轨道交通，新增运营里程近1000公里，成都以106公里居全国首位
数据来源：中国城市轨道交通协会
城市轨道交通目前主要集中于大中城市，上海、北京城市轨道交通运营里程遥遥领先。2019年上海、北京运营路线里程分别达801公里和776公里，位居前二，已逐步形成超大线网规模；广州运营路线里程为501公里，成都、南京、武汉、重庆、深圳均超过300公里，线网形成一定规模。成都2019年新增运营里程106公里，增量居全国首位，北京、郑州、沈阳、温州增量超过50公里。截至2019年底，共有24个城市的在建线路超过100公里，成都、广州两市建设规模超过400公里，杭州、北京、青岛、天津、郑州5市建设规模超过300公里，预计1-2年内，这些城市的轨道交通网络将得到显著改善，沿线片区价值也将随之提升。
我国城市轨道交通的快速发展为TOD开发带来了巨大的潜力空间。通过公共交通引导城市规划、功能布局的改变，能够促进城市合理有序扩张。同时，TOD项目开发将提升轨道交通场站周边土地的价值，实现土地溢价和物业增值，进而通过周边商业及住宅开发收益反哺轨道交通建设，实现城市轨道交通可持续发展。
把握区域发展战略，聚焦重点城市群
2017年，我们首次提出“聚焦核心城市群，深耕一二线大城市，分享城市群三四线成长红利”，至今四年时间，这一趋势未发生改变，且以城市群和都市圈为核心的区域发展战略不断深化。2019年初，发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，12月，习近平总书记在《求是》发表题为《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》的文章，指出“新形势下促进区域协调发展应按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，增强创新发展动力，加快构建高质量发展的动力系统，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，……”城市发展趋势日渐清晰。
2020年4月，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》继续提出要加快发展重点城市群，并对不同城市群的发展节奏给出了明确意见，具体表现为：加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略；全面实施城市群发展规划，推动哈长、长江中游、中原、北部湾城市群建设取得阶段性进展，促进天山北坡、滇中等边疆城市群及山东半岛、黔中等省内城市群发展。
图：主要城市群规划定位
2019年，占国土面积11%的五大城市群（粤港澳、长三角、京津冀、长江中游、成渝）经济规模在全国中的占比为54%，常住人口占比41%，区域集群优势显著。人口和资源集聚的同时，也为房地产市场开辟了巨大的发展空间，五大城市群2019年商品房销售面积占全国的比例为46%。作为我国最具发展潜力的区域，聚焦核心城市群，可最大化的享受城镇化发展红利。
图：2020年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况
数据来源：中指研究院绘制
东部发达城市群及沿海区域是我国主要的发展高地，点状分布的中西部核心城市投资潜力也较为突出。近年来我国积极推动以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展的新模式，东部三大城市群核心城市资源优势突出，经济实力雄厚，产业发达，吸引了大量高质量人才集聚，2020年京津冀、长三角、粤港澳分别有2、6、4个城市位列全国投资吸引力前20名，且普遍排名靠前；其中长三角和大湾区产业及城市梯级相对完备，积极带动城市群内部三四线城市较快发展，城市群内均有超半数城市跻身全国前50名，其中粤港澳大湾区9个内地城市中，7个排名位列前50。而中西部重点潜力区域仍主要集中在成渝、长江中游核心城市及郑州、西安等地，此类城市近几年积极推动产业发展，交通枢纽规划及建设也快速推进，加之区域内人口基础庞大，中长期投资潜力较大。
现阶段我国各地区经济发展存在明显差异，东部三大城市群经济实力雄厚，产业相对发达，创新优势突出，未来一段时间内仍将是我国核心资源的主要聚集区，尤其是区域内中心城市，在人口持续聚集及建设用地供应改善的支撑下，城市房地产市场发展空间将有明显提升；城市群内三四线作为承接中心城市产业转移的首选地，产业结构优化潜力较大，人口吸引力也较为突出。中西部地区核心城市，近几年受益于创新带动下的产业转型升级、交通枢纽的构建等因素，核心城市价值快速提升，人口回流趋势持续显现，西部大开发战略的加快实施将进一步提升其城市发展潜力。中长期来看，中心城市及城市群等经济发展优势区域的经济和人口潜力将进一步提升，企业投资应继续聚焦于此，最大化享受城市发展红利，把握城市结构性机会，实现可持续增长。
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