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2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。
展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
（1）房价：2023年，百城新建住宅价格累计上涨0.27%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。百城二手住宅价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点，房价走势持续低迷，至12月，已连续20个月环比下跌，连续7个月环比下跌的城市数量超90个。
（2）市场供求：2023年，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%，1-11月重点15城二手房销售规模同比增长36%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍下行。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.6个月。
（3）需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。
（4）土地市场：2023年，全国300城住宅用地推出、成交面积同比均下降超20%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达49%，民企投资力度仍不足。至12月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
（5）政策展望：需求端，一线城市有望因需、因区施策优化限购；核心二线城市或全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。
（6）市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势。中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米；房地产开发投资额同比下降6.1%。
2023年中国房地产市场形势总结
2023年，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨0.27%；二手房价格累计下跌3.53%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化市场监测：https://www.cih-index.com/新建住宅方面，2023年百城新建住宅价格累计上涨0.27%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自9月起房价月度环比微幅上涨。具体来看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复；随着积压需求释放完毕，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；8月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-12月百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单12月来看，百城新建住宅均价16220元/平方米，环比上涨0.10%。二手住宅方面，2023年，百城二手住宅价格累计下跌3.53%，年初二手房价环比跌幅短暂收窄后，年中房价进入加速下行通道。具体来看，2023年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显。12月，百城二手住宅均价15315元/平方米，环比下跌0.55%，已连跌20个月环比下跌。图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化市场监测：https://www.cih-index.com/从涨跌城市个数看，2023年，新建住宅价格累计下跌城市数量为64个，月度环比下跌城市数量基本保持在40-50个的区间。2023年，二手住宅价格累计下跌城市数量为99个，价格环比下跌城市数量呈先降后升态势。3月，二手住宅价格环比下跌城市数量下降至68个，4月起下跌城市数量整体呈持续增加态势，12月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续7个月超90城，二手房价格呈普跌态势。
重点100城全年新房成交面积同比下降约6%，年末延续调整态势
全国：根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降4.3%。1-11月，现房销售2.2亿平方米，同比增长17.4%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅月均销售面积及同比走势图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势市场监测：https://www.cih-index.com/重点100城：2023年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。据初步统计，2023年，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2849万平方米，同比下降5.9%。具体来看，受疫情后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4月销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入12月，房企冲刺全年业绩，销售节奏加快，重点城市销售面积环比增长约19%，同比下降约17%，销售面积较上年同期仍有一定差距，京沪政策优化对市场带动效果尚不明显。图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅月均成交面积及同比走势市场监测：https://www.cih-index.com/从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。据初步统计，2023年，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，而深圳累计销售面积同比下降9.0%，北京销售面积与上年基本持平。年底，京沪优化楼市政策，12月北京、上海成交面积环比增长，但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱，政策效果不及预期，更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。二线代表城市商品住宅月均成交45万平方米，同比下降3.7%，成交规模仍处2016年以来最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，进入11月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性有所不足，12月，在企业加大营销力度、部分城市项目集中网签等因素带动下，二线城市销售面积环比增长约21%，较高基数下同比下降14.2%，降幅较11月扩大。三四线代表城市商品住宅月均成交16万平方米，同比下降11.4%，四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降26.2%，仍保持较大降幅，多数城市市场调整压力较大，部分城市如南通、惠州等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年较低水平，市场情绪延续低迷态势。图：2019年以来15个代表城市二手住宅月度成交面积走势图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势市场监测：https://www.cih-index.com/二手房市场维持一定活跃度，在政策显效以及低基数下销售面积同比增长。2023年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约12880万平方米，同比增长36.4%，绝对规模处在2019年以来同期高位。上半年二手房市场运行节奏与新房基本一致，但受2022年末需求积压及购房者对期房交付的担忧影响，年初重点城市二手房销售增幅明显，1-5月销售同比增幅近70%，年中同样市场热度下降，9-11月，在政策优化带动及低基数下，二手房市场表现相对较好，同比延续增长态势，11月重点城市二手房成交面积同比增长近50%。进入12月，二手房市场活跃度环比小幅回落，但整体表现相对平稳，在低基数下同比维持增长。12月4日-24日，重点城市周均成交套数较11月周均下降8.2%，较2022年同期增长34.7%。
多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑
图：2023年1-11月30个代表城市套总价均值和中位数同比变化图市场监测：https://www.cih-index.com/2023年1-11月，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均上涨，9城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，消费者购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，带动套总价上涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地，也进一步促进改善性住房需求释放。多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，低总价段成交套数同比有所下降。北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京1-11月500-1000万总价段成交套数同比增长26%，占比提升8.5个百分点，而500万以下产品成交套数同比下降17.7%，占比下降8.8个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比分别增长29.8%和41.8%，占比分别提升7.4个、2.4个百分点。图：2023年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比市场监测：https://www.cih-index.com/从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市120-144平方米成交套数占比有所提升，其中合肥、西安、成都等核心二线城市提升明显。另外，随着越来越多的新房产品定位于满足改善性住房需求，30个代表城市中18个城市90平米以下面积段产品成交占比下降。市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至19.6个月
全国：房屋新开工面积同比降幅仍较大，施工面积同比延续下降趋势。2023年1-11月，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-10月收窄2个百分点。全国房屋施工面积为83.1亿平方米，同比下降7.2%。全国房屋竣工面积为6.5亿平米，同比增长17.9%，2023年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势，今年以来单月竣工面积同比持续保持增长。图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅月均批准上市面积走势图：2019年以来50个代表城市商品住宅批准上市面积走势市场监测：https://www.cih-index.com/重点城市：房企供货能力、供货意愿不足，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%。据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积约1600万平方米，同比下降约11%（同口径销售面积同比下降约5%），供给端表现整体偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应规模同比小幅增长约2%；但进入三季度后，受销售低迷影响，同时受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售能力均偏弱，新房批准上市面积同比降幅较大，7月以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。11、12月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比增长，12月环比增长约8%，同比下降约19%。销供比方面，供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同期月均成交面积为1955万平方米，销供比为1.22，高于2022年水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，四季度销售面积回升，销供比再度走高至1.24，供小于求态势延续。图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期市场监测：https://www.cih-index.com/受供给端表现整体偏弱影响，截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平方米，较2022年底下降9.0%，但规模仍处在近年高位。出清周期方面，截至2023年11月末，按近6个月月均销售面积计算，重点50城短期库存出清周期为19.6个月，较2022年末延长1.6个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达27.8个月，短期库存去化压力大。300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧
据初步统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率延续下降趋势。究其原因，一方面是今年多地政府在土地出让前，发布拟出让土地清单供房企提前决策，减小地块流拍可能性；另一方面是继续加大核心区或优质地块力度，提高项目去化确定性。据初步统计，2023年，全国流拍地块数量共计3762宗，撤牌550宗，流拍撤牌率21.8%，较上年下降6.9个百分点，但流拍撤牌率整体仍偏高。市场监测：https://www.cih-index.com/各线城市推出和成交规模同比均下降，三四线城市推出面积降幅最大。推出方面，据初步统计，2023年，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均近两成，三四线城市降幅超20%。成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。楼面价方面，受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.0%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州甚至多宗地块流拍。二线城市今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨4.1%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率。三四线城市中，多数城市土地市场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨7.9%。土拍热度方面，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地，大多数区域新房销售市场调整压力较大，仅个别地块房企关注度较高。无锡、郑州、沈阳、长春等地，短期土地市场低迷态势未改，出让地块均底价成交。另外，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制等内容。截至12月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，北上深尚未调整，宁波溢价率上限由15%上调至30%。从土拍表现来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温。10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，由润达丰地产获取，其余地块均底价成交。12月12日，杭州出让9宗地中，杭政储出[2023]165号地块成交溢价率达38%；28日，杭州成交6宗地，溢价5宗，杭政储出[2023]180号地块经52轮竞价，成交溢价率达36%。12月29日，广州成功出让3宗地，其中海珠琶洲西区地块成交溢价率达59%，最终由越秀获取。图：22城2022年-2023年高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级）注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内。市场监测：https://www.cih-index.com/优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023年，22城高溢价率地块成交规模2719万平方米，同比增长20.0%。具体城市来看，天津、广州、福州低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。若2023年成交的优质地块2024年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。拿地企业方面，根据中指统计，2023年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年提升12个百分点；地方国资占比26%，较2022年下降16个百分点；民企占比刚过两成，较2022年提升4个百分点。今年以来，央国企拿地金额占比提升明显，地方国资托底乏力。一方面，2023年地方政府财政压力较大，叠加受2022年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少。另一方面，市场下行期，央国企资金优势凸显，尤其是北京、上海热点城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、合肥央国企拿地占比较上年均提升20个百分点以上。1-11月房地产开发投资额同比下降9.4%，降幅持续扩大
图：2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。2023年1-11月，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%。单月来看，年初投资额同比降幅较2022年底有所收窄，但随着市场再度转弱后，开发投资额单月同比降幅再度扩大，5月以来同比降幅均超10%。2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-11月各项资金来源同比均降。2023年1-11月，房地产开发企业到位资金为11.7万亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款为1.4万亿元，同比下降9.8%；自筹资金为3.9万亿元，同比下降20.3%；定金及预收款为4.0万亿元，同比下降10.9%；个人按揭贷款为2.0万亿元，同比下降8.1%。
2024年中国房地产市场趋势展望
宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力
2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速持续收窄；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，而疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据中指监测，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，多数城市限制性政策完全放开。中央层面，2023年2月，《求是》杂志发表习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，并提出“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，房地产政策环境整体保持宽松。7月，中央政治局会议为房地产定调，一是明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，二是进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房。在此背景下，过去供不应求阶段出台的调控政策需要适时调整优化，为监管部门以及各地优化楼市政策打开了空间。8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策底。10月30日至31日，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。地方层面，8月底以来，各地频繁出台政策利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月政策频次达2022年四季度以来单月最高水平。限购方面，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购政策，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、放松购房限制条件等方式放松限购。一线城市中，广州放松近郊限购。限贷方面，各地积极落实差别化住房信贷政策，多数城市商贷已执行首套20%，二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%；北京、上海调整首套商贷首付比例至30%，二套根据不同区域执行40%-50%。另外，全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”政策。根据中指监测，2023年以来近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价政策进行优化；同时全国超30城明确实行房票安置，一线城市中广州明确提出探索房票安置政策机制。表：2023年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）与此同时，各地支持力度也在持续增强，如郑州支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售；武汉发布通知强调要盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。此外，部分城市加快落实中央部署，城中村改造政策也不断落地。10月，广州审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，11月，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》向社会各界公开征求意见，为城中村改造的加快推进提供保障。除了以上政策举措外，部分城市亦从优化普宅认定标准（11月深圳取消了实际成交总价低于750万元的要求、12月京沪优化普宅认定标准）、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、降低中介费率、降低增值税免征年限等方面完善政策工具箱，力促刚性和改善性住房需求释放。整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在7.24中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。从政策趋势上看，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。另外，降低交易税费、优化限价政策等，或将在2024年继续优化调整。企业端，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，若“三个不低于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。此外，“三大工程”建设的配套措施有望进一步加速落地，预计监管部门将进一步明确城中村改造相关细则，也将有更多城市落实城中村改造配套政策。推动“三大工程”建设，或将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2024年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济逐渐恢复，GDP增速较2023年放缓（GDP增长4.5%~5.0%之间）；假设2：货币信贷政策继续发力稳经济，M2同比增长9.5%左右；假设3：房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度仍较大；在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长；值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。另外，从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，根据中指数据，2022年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积16.7亿平方米，2023年成交约13亿平方米，乐观假设近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在15亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。图：2005年以来各线城市商品房销售面积及销售额变化各线城市来看，一线城市新房销售面积或继续小幅增长。2024年，一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继续稳中有增。二线城市2024年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，跟历史相比，2023年销售规模较2018年高点下降了约35%，已经回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。展望2024年，杭州、成都、西安等城市短期库存相对合理，伴随着政策端持续优化调整，新房销售规模有望保持在高位；南昌、武汉、郑州等城市政策优化空间有限，库存去化承压，短期市场走出底部或仍需要时间；福州、天津等城市库存去化压力大，市场调整态势短期或难改。另外，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。2023年，三四线城市商品房销售面积同比继续下降，较2021年历史高点下降了36%，市场调整幅度较一二线城市更大，销售规模已降至2014-2015年水平。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策带动效果不足等是重要原因，2024年，三四线城市增量政策整体较为有限，部分城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放，但效果或较弱，同时多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体受限。综合来看，三四线城市住房逐渐回归消费属性，未来住房需求更多依赖于农村进城人口、居民购买力等因素，2024年各影响因素表现或难有明显改善，预计新房销售规模延续下行态势。图：2014年以来全国商品房销售均价及300城土地（住宅+商办）成交楼面均价累计同比市场监测：https://www.cih-index.com/价格方面，从房价趋势上看，短期二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价格下跌态势预计将延续，二手房价格下跌，或导致更多购房需求转入二手房市场，房企为了加快回笼资金，新房项目降价促销力度或将继续加大，预计新房价格整体表现疲软。从结构上看，一方面，2023年以来，全国300城土地成交楼面均价同比上涨5%左右，优质地块成交量增加带动成交楼面均价结构性上涨，这部分地块逐渐入市，预计也将对新房销售价格产生结构性带动。另一方面，2024年，一二线城市房地产市场有望保持一定活跃度，市场份额有望延续2023年的上升态势，从而进一步带动全国销售均价结构性上涨。根据模型测算，中性情形下，2024年全国商品房销售均价同比上涨2.6%左右。综合分析商品房销售面积和销售均价趋势，中性情形下，预计2024年全国商品销售额同比小幅下降2.4%；乐观情形下，2024年全国商品房销售额同比可实现小幅上涨，涨幅在4%左右。图：2016年以来房屋新开工面积、商品房销售面积和全国土地成交规划建筑面积供应端，房企新开工规模仍受新房销售恢复节奏慢、土地缩量、现有存量高等因素制约，2024年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，绝对规模降至8.3亿平方米。值得关注的是，2024年是城中村改造加速推进的第一年，整体对新开工带动规模或相对较小，乐观情形下，新开工面积同比小幅下降2.7%，规模降至9亿平方米左右。图：2002年以来建筑工程投资额与房屋施工面积对比投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。2024年房企经营策略建议
销售方面，根据中指数据，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企销售额平均同比下降11.7%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分别下降17.8%、19.0%、28.2%。图：2021年至2023年TOP100房企销售额均值及增速情况市场监测：https://www.cih-index.com/从企业类型来看，央国企实现增长。TOP50企业中，央国企销售额平均增长4.0%，而稳健民企销售额平均下降12.4%，混合所有制企业下降15.8%，出险民企下降46.5%。拿地方面，2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，同比微增1.7%，年底推地节奏有所加快，带动企业拿地总额增速转正。其中，前50家企业和前100家企业中，央企和国企数量占比均约八成。头部企业坚持以销定产、量入为出，以保持投资效率和经营稳健。融资方面，2023年，房地产企业债券融资总额为6925.4亿元，同比下降7.5%。其中，房地产行业信用债融资4233.1亿元，同比下降9.1%，占比61.1%；海外债发行219.3亿元，同比增长24.6%，占比3.2%；ABS融资2472.9亿元，同比下降6.8%，占比35.7%。2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。展望2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。一方面，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另一方面，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。针对稳健型房企，抓市场机会积极营销，快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。第一，积极营销快速回款。当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。同时，和金融机构积极开展合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。第二，优化城市布局结构，聚焦核心城市，并保持一定拿地规模。土地是房企重要的生产资料，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。当前市场仍处调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。另外，2024年城中村改造或将得到更多政策和资金支持，房企应积极寻找参与城中村改造的机会。第三，打磨产品力，把握主流需求。未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。在商品住房回归商品属性的趋势下，未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高，好产品、好服务才会有更强市场竞争力；同时，改善性需求未来具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。第四，轻重并举，积极探索新发展模式。在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。如在代建领域，近年地方国资拿地入市率低、地方保障房建设正在加速，代建市场仍处于快速发展期，代建行业渗透率及规模仍有较大提升空间。
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