重磅！政治局会议：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施

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4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出：

• 今年以来，…，经济运行中积极因素增多，动能持续增强，社会预期改善，高质量发展扎实推进，呈现增长较快、结构优化、质效向好的特征，经济实现良好开局。

• 经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。同时必须看到，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，开局良好、回升向好是当前经济运行的基本特征和趋势，要增强做好经济工作的信心。

• 要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。要做好宏观政策取向一致性评估，加强预期管理。…。

• 要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

表：2023年4月以来中央重要会议中涉及房地产的内容梳理 

数据来源：中指研究院综合整理

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经济实现良好开局，但持续回升向好仍面临诸多挑战，宏观政策将协同加力

今年一季度，我国GDP增长5.3%，实现了良好开局，多项积极因素正在累积，但会议同时指出我国经济持续回升向好面临的诸多挑战，明确当前“有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升”，会议强调“要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策”，整体延续了此前的政策基调，“灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”或意味着今年仍有降准降息预期。近日，财政部党组理论学习中心组在《人民日报》发表文章，指出“要加强财政与货币政策、金融改革的协调配合”，表明未来财政和货币政策将进一步协同发力，政策力度也有望继续加大，预计将对降低融资成本、提振市场预期等产生积极有利影响。

防范化解房地产风险仍是重点，会议强调压实各方责任保交付

本次中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。防范化解房地产风险仍放在了重要位置，其中保交房是重中之重。此前，3.22国常会亦明确指出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效”。预计接下来楼市“保交房”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。

除保交房政策外，今年以来融资协调机制成为当前一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、化解房地产风险的重要举措，1月开始实施以来已取得积极成效，根据4月3日住建部披露数据，所有地级及以上城市均已建立城市房地产融资协调机制。短期来看，预计项目“白名单”将继续扩围，相关资金支持也将进一步落位，以实现对合规房地产项目“能进尽进”“应贷尽贷”的要求，该举措一方面有利于缓解企业资金压力，另一方面，项目的建设进程持续推进，也有利于项目交付，稳定购房者置业预期，助推新房项目销售。

会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，协同政策有望加快落实

随着我国房地产市场供求关系发生变化，过去单一针对增量市场的政策效果有所减弱。近两年，楼市所表现出的新房与二手房市场的分化行情有所加剧，二手房市场在“以价换量”带动下，整体保持一定活跃度，随着二手房价格下调和居民对于期房的交付担忧，新房市场持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。另外，房企手中的存量闲置土地、非住宅物业等也亟需盘活。政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，预计未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。

过去一段时间，多地已推出住房“以旧换新”政策，既包括通过中介“优先售”的模式，也包括地方通过国资平台收购群众手中二手房作为保租房，售房款用于购买新房的模式，这些政策都有利于畅通一二手置换链条，提升楼市活跃度。今年以来，郑州、长沙、南京等多个核心城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”，地方国资平台收购二手房源作为保租房，有利于增加保障性住房供给，同时也是盘活存量、去化库存的有益尝试，当前住房“以旧换新”政策仍在探索阶段，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善。

另外，部分城市也推出相关政策，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这也是盘活、消化存量房产的重要方式，保障房供给量增加有利于加快构建“市场+保障”住房体系，有利于推动构建房地产发展新模式。

从优化增量住房的角度上看，优化土地供给结构、提升住房产品品质等或是重要方向。根据中指监测，截至4月29日，重点22城中已有15城公布今年供地计划，商品住宅用地整体计划供应量同比下降约10%，土地缩量态势延续。与此同时，各地不断调整供地结构，增加优质地块供应量，以满足人民群众对优质住房的新期待。如北京2024年中心城区供地占比较2023年提升5个百分点至25%；重庆提出优先供应成熟区域优质地块；成都住宅用地供应主要集中在商品住宅销售周期较短或在合理区间及商业用房库存量较小区域。2024年重点城市土地供应“缩量提质”，有助于房地产市场进入新的供需平衡。

此外，在新形势下，今年以来，各地继续因城施策优化房地产调控政策。其中一线城市整体保持稳步优化节奏，二线核心城市优化力度加大，如3月杭州放开二手房限购，4月成都全面取消限购等。政策的改善对市场产生了积极作用。根据中指监测，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平米以下）、杭州（新房）、天津（120平米以下新房等）、西安等城市部分核心区仍有限购政策，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。另外，从“人民群众对优质住房的期待”来看，一方面，或意味着供给端“好房子”的建设节奏有望加快，另一方面，针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大，更多城市或给予多孩家庭和老年家庭更大政策支持，通过提升公积金贷款额度、增加公积金贷款次数、降低中介费和交易税等方式支持改善需求。

综合来看，本次会议释放了积极信号，一方面宏观政策有望靠前发力，促进宏观经济继续回升向好；另一方面，给予楼市定调，防范化解房地产风险仍是重点，同时提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为接下来的地产政策指明方向。短期来看，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整，同时“保交房”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。另外，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向。同时在优化增量住房方面，预计优质地块和高品质住房供给有望增加，以满足人民群众对优质住房的新期许。另外，本次会议虽然未提及“三大工程”，但未来“三大工程”在稳投资、稳增长方面仍会发挥相关作用。

未来，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，同时年中高基数影响逐步减弱，预计整体房地产销售同比降幅将有所收窄。

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