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谁是中国房企的金主爸爸？
作者｜肖邦
排版｜佘宇翔
谁是中国最大的地产巨头？
是碧桂园？而或恒大？融创？万科？这些统统都不是。
中国最大的地产巨头不是任何一家赫赫有名的地产公司，而是中国平安集团。
这可能颠覆了很多人对中国平安的认知，但事实确实如此。一直以来，平安才是深藏在这些地产巨子们背后的那只推手。
很多人都不知道的是，中国平安已经是华夏幸福、中国金茂、碧桂园、融创、旭辉控股等中国著名房企的第二大股东。
这些中国最一流的地产集团在平安面前，都不过是“前线打拼”的提线木偶。平安躺在幕后，就能坐收巨额业绩分红。
地产是全中国最烧钱的行业之一，动辄数十亿，乃至上百亿的资金规模，没有钱，在地产领域是万万走不通的。可平安作为中国第一大保险集团，最不缺的就是钱。
融创中国之所以能够在过去几年里，规模迅速扩张，主要就是拿到了来自于平安集团提供的钱。
融创国际持有融创中国46.46%的股权，其中36.16%股权都质押给了中国平安。通过这种股权质押，孙宏斌得到了大笔大笔的真金白银，推动了融创中国的规模高速扩张。
在2017年的平安金融峰会上，孙宏斌曾动情地说道：“我要感谢平安银行，借我25亿增持，增持价格6.15元，赚了150亿。”
借钱给孙宏斌，再让孙宏斌增持自家的股票。这不是中国平安对孙宏斌的自信，而是中国平安对中国地产的自信。因为融创和平安已经深度捆绑在一起。
只要中国地产不断增值，中国平安就不怕地产投资收不回本。
此外，中国平安与恒大、富力、华润置地、中南建设、香港新世纪等一系列地产巨头，都有股权或者债权合作。
平安才是中国地产行业背后的“金主爸爸”。
成也地产，败也地产。
投资地产，为中国平安过去数十年的发展，带来了稳定而持续增长的回报。这种回报也直接反应在平安的股价之上。除了2008年和2015年两次股价跌入低谷之外，中国平安的股价总体是缓慢上升的。
到2020年8月，中国平安股价触及最高位94.62元，总市值超过1.69万亿，达到市值巅峰。
可在巅峰之后，中国平安开始陷入劫波。投资者质疑、十年铁粉清仓，大股东减持等，让中国平安的股价一跌再跌。
6月17日，中国平安发布公告称，其最大单一股东卜蜂集团减持约1.83亿股，套现人民币近140亿元。这是今年以来，卜蜂集团第二次大规模减持中国平安。
坚定看好并持有中国平安的投资大佬李驰，在2015年，平安股价跌入低谷时，都没有离开平安。可这一次，李驰却清仓了平安股份，彻底离场。李驰清仓而去，结束了和平安之间的十年长跑。
与之相应的是，平安股价一路下跌30%，从1.69万亿跌到1.114万亿，蒸发市值5760亿。
当初股价一路上扬的时候，平安就是“小甜甜”，而今股价回撤30%，平安就成了“牛夫人”。
在资本市场，从来没有至死不渝的坚贞，更多的是始乱终弃的狗血剧。
当保险牵手地产的故事，听起来不再性感，万亿市值的保险大白马，也一样被资本弃之如敝履。
这是不是意味着，平安的地产投资模式，不行了呢？
首先，我们要搞清楚，为什么平安青睐于地产投资？
平安是一家集保险、银行和投资为一体的大型金融集团。其中，在保险领域，平安更是做到了世界第一。从平安的业务结构就能看到，平安通过保险和银行两大入口，能够吸入巨额的资金，形成一个庞大的资金池。
据中国平安2020年中报显示，平安集团总资产规模就超过了8.8万亿。其中，平安资管的资产管理规模超过3.3万亿，比中国社保基金规模还大。
把100块变成200块，是很容易的。但要管理一个万亿级资产，并实现资产增值，则是非常不容易的。
对平安而言，无论保险还是银行，都对平安的投资多样化做出了巨大的限制。
平安的绝大部分资金都来源于保险销售和银行储蓄业务。保险和银行资金都对投资的稳健性有着更高的要求，这注定了平安无法像软银、高瓴等一样，大举进入风险投资领域。
平安更需要的是长期的、稳定的、可持续的投资类型。
能够满足这三点的资产类别，最直接，最粗暴的就是地产。
平安作为一家金融集团，不便于直接插手地产开发和地产经营，也不愿意去亲自干地产。因此，投资中国一流的地产商，为中国地产企业提供金融支持，就成了平安最好的选择。
借着中国房地产价格的水涨船高，中国平安也在幕后得到了丰厚的回报。毫无疑问，在过去数十年里，平安的地产投资逻辑是没有问题的。平安金融和中国地产商相辅相成，互相成就，在中国房地产领域混的风生水起。
然而，由于平安跟地产绑定得太过深刻。以至于当中国地产商的日子不好过时，平安的身上就都是一个个随时都可能被引爆的雷。
平安对华夏幸福的投资，就踩了个大雷。据平安高层披露，平安对华夏幸福股权投资180亿，债权投资360亿，累计540亿。其中，仅市值这块，华夏幸福就缩水了2/3，平安巨亏120亿。
在债权这块，平安能否收回投资成本也是存疑。据华夏幸福发布公告披露，截至6月21日，华夏幸福如期未能偿还债务本息合计669亿。今年一季度，华夏幸福更是巨亏36.81亿，直接将2020年全年利润亏了个干干净净，一毛不剩。
一边是债务不断高企，一边是亏损持续扩大，华夏幸福这样的中国头部房企暴雷，不得不让人怀疑，房企暴雷是否会引发连锁反应，直接威胁到平安的钱袋子？
在政策层面上，中央对高房价是狠抓严打。“三道红线”犹如达摩克利斯之剑，悬在融创、华夏幸福、旭辉控股等一众地产公司的的头顶。大规模借钱扩张的疯狂时代结束了，房地产进入行业阵痛期。
地产行业的整顿，犹如隔山打牛，对幕后的平安集团也带来了直接的投资风险，包括巨额亏损风险。
虽然，华夏幸福暴雷，让平安集团损失惨重。但在投资标的上，平安集团没有退出地产领域，反而继续重金押注。
平安跟地产好像杠上了。
今年，在地产界最大的一笔投资交易，不是黑石集团出资236亿收购潘石屹旗下SOHO中国91%的股权，而是平安人寿出资330亿接盘凯德集团6个来福士广场的股权。
它们分别是上海人广来福士、上海长宁来福士、北京来福士、杭州来福士、成都来福士以及宁波来福士。
此外，平安在今年上半年还投资了北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，牵手香港新鸿基地产集团，投资112亿兴建平安香港总部大楼。
当潘石屹、李嘉诚、王健林以及凯德集团等地产大佬，都在卖卖卖的时候，平安反其道行之，大举买买买。你们都跑路，平安来当接盘侠。
但差别在于，平安不再大肆购买地产公司股权和债权，转而直接购买大型商业不动产，来福士广场项目都是如此。
不仅平安集团热衷于购买大型商业不动产，中国人寿、中国人保、泰康保险等险资，都偏爱投资大型商业不动产。
这背后主要有两大原因：
一是，政策支持。2015年保监会发布《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》规定，投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的比例由10%提高至30%。”
据光大证券数据显示，目前，平安不动产投资规模仅占上季度总资产余额的10.3%，还有20%的资金使用空间。
平安这是没买够，以后还得接着买啊！
二是，大型商业不动产具备稳健性和长期性的盈利特征。我们仍以来福士广场为例。平安入手的来福士广场，几乎都是城市地标性建筑，占据城市优质地段，出租率基本在95%以上，租金收入非常稳定。
租金是一笔长期而稳健的收入来源，和保险投资的长期性、稳健性十分匹配。
在平安手里，还持有超过1万套长租公寓。当个“收租佬”，平安它不香吗？
在地产增值空间受限的情况下，收租不失为一种长期而稳健的投资收益来源。
从平安的投资结构来看，地产板块当属绝对的“大哥大”。
为什么平安集团一而再，再而三地押注地产呢？
根源还是在于，平安是一家以保险起家的金融集团。险资对外投资的首要原则就是稳健，在高风险，高收益的资产面前，平安更倾向于选择具有长远收益的低风险资产。
最符合这个要求的就是地产和债券，二者结合起来就是地产债权。在地产投资中，平安80%都是债权投资，只有20%是股权投资。
因此，外界熙熙囔囔，雾里看花。一看地产不太行了，就觉得平安也不行了。
可从“收租佬”的角度长远来看，平安依然是地产界最靓的仔。
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