三四线城市房价连续7个月大涨，现在买会被套吗？

来源 | 真话财经(ID:zhenrongbao_com)

作者 | 校长甜

今天，我们来说房价。

上上周日，我去定州看了看房。定州是河北省保定市辖区的一个县级市，一直传说要省直接管辖晋级地级市。最关键的是，它离雄安新区近，再加上最近京津冀一体化的口号提了又提。

不过，即便雄安新区的邻县房价都已经破万，但定州的房价还在7000元/平左右，类似直辖市中的重庆，是个洼地。

我跑了几个楼盘，联系了几个中介，对于到底要不要在定州这样的三四五六线城市买套房还在犹豫。

于是，我开始翻阅资料，就有了今天这篇文章。

三四线城市房价连续7月环比上涨

说到三四线城市买房，有多少人想到了唐山？

6月21日上午，一场大雨过后，唐山市大街上到处是积水，来自北京、廊坊等地上百名购房者陆续赶到唐山，他们的目的有两个：一是要求开发商退钱，二是督促政府解决问题。

遗憾的是投资客们买到了五证不全的烂尾楼，但从抢房的态势来看，大家的目光已经转移到了三四线城市。

昨天，穆迪发布的《中国房地产市场焦点》报告称，受强劲销售增长支撑，三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。

另据统计局公布的5月份住房数据显示，蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比领涨全国，一些更小的城市比如廊坊、黄山、张家口等，房价基本一年翻倍，俨然一轮小牛市的节奏。

中国指数研究院数据显示，前5月，40城卖地收入超100亿，包括12个三四线城市：苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州。

可见，三四线城市占据着中国房地产市场重要的地位，而且它的地位从被动跟随到主动领涨。

以Wind统计数据为基础，用全国商品房销售面积减掉全国30大中城市销售面积后，三四线城市市场占全国市场比重长期保持在77%-90%之间。

从销售面积增长来看，2013年以来，30个大中城市的商品房成交量主导了全国房地产销售行情，但自2016年四季度以来，三四线城市房销售走出了几乎完全独立的行情。

全国30个大中城市商品房销售面积大幅下挫，而全国商品房销售面积却始终保持平稳增长，换言之，全国商品房销售能继续平稳增长，主要是三四线城市的销售在支撑。

三四线城市为什么大涨？

要解答终极问题「三四线城市能不能买」，首先要了解三四线城市为何能大涨。主要原因有三点：

一、政策的支持。

楼市去库存，相当于给楼市交易各方吃了定心丸。

首先，三四线城市政府可以大胆推升房价，当然涨幅比一二线城市小一点就满足了。

其次，炒房者只要不贪心，可以到三四线城市炒一把就撤。

再者，给刚需明显的暗示，房价还要涨，现在不买等到库存快去完时房价会上天。

二、 财政的支持。

这个很好理解，俗称「拆迁」，这说到底跟第一个原因类似，只不过主体变成了国家出钱买房子，目的还是去库存。拆迁安置后，大家手上的闲钱多了，不投房投什么。

三、城市集群（都市圈）效应。

这是最关键、最重要的原因，也是买三四线房最最重要的一个标准。

城市集群形成，一线城市拉动周边三四线城市共同发展，城市边界被打破，比如北京地铁扩展到河北，北京公交拉着在河北住的通勤族。

城市圈的形成会让越来越多的在一线城市工作人不在抗拒三四线城市，吸引力和拉动力出现了。

此外，刚需族在一线城市买不起房，只能退而求其次在周边的三四线城市买房。当然还有一部分是被限购大门阻挡，只能转向周边城市。

同时，很多经济实力较强或者距离一线城市较近的三四线城市率先去库存，也就是我们常说的溢价力。

三四线城市能不能买？

能买！但要挑着买。

根据上文的分析，几乎所有的三四线城市都在去库存、拆迁改造，唯一的区别是：有些三四线城市有得天独厚的地缘优势，如果要买三四线城市的房，首先要选择都市圈。

目前来看，比较显著的都市圈有环京（京津冀）、环沪（长三角）、环深（珠三角）城市群。

环沪是整个中国经济聚集区最强的，和它最接近的城市是：南通、无锡、苏州、嘉兴、昆山、宁波、镇江。

环深的活力也很强，代表城市有：惠州、东莞、佛山、珠海、江门、中山、汕头。

环京一直是房客关注的重点，代表城市有：廊坊、保定。

另外，经济强市带动的城市也可考虑。比如，厦门附近的漳州、合肥附近的六安、武汉附近的孝感、杭州附近的绍兴等。

从区域位置上说，这些三四线与其他三四线不能等同对待。中原地产张大伟认为，现在的房地产市场只能分成为一二线一小时城市圈和非一二线城市圈两大类。

而以上城市正是一小时都市圈所覆盖的。

以石家庄为例，受京津冀城市群影响，仅5月单月，石家庄楼盘调价数量达到21盘。住宅方面，部分小区上调1000元/平－2000元/平不等，甚至有别墅一套上涨了366万。

克而瑞研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市房地产市场的投资前景与价值。

测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

至于非一二线城市圈的三四线城市为何不建议大家考虑，因为它们不但没有地缘优势，还面临着城镇化带来的麻烦。

经济学家樊纲认为，按照城镇化的进程，人口从农村进入小城镇，从小城镇流向小城市。但是因为基础设施不行，交通不行，不产生供应链，企业越来越向大城市集中，不到小城市去。

人为了找工作，有更好地生活，还是会跑到大城市，结果就是小城市有地，小城市政府也愿意让大家来，开发商低价拿到地建完房子了，发现人走光了，成了空城。

最后用2句话简要总结一下本文观点：

1、都市圈三四线城市与其核心城市荣辱与共，会有时滞，长期看好。

2、其它三四线城市更接近市场化，预示城镇化和土地财政的结束已为期不远。