【关注】一二线楼市熄火，房企下半年或降价？
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《楼宇报道》综合报道
一、二线城市楼市5月份“量价”情况大面积熄火，三线城市接棒，房价领涨，房地产市场分化趋势愈加明显。
国家统计局近日公布的最新数据显示，5月份，70个大中城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，26个城市房价涨幅环比回落。整体来看，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落。从房价环比情况来看，一线城市整体降温，二线城市市场有分化，三线城市总体升温。
同策咨询研究部总监张宏伟则表示，深圳、上海等一线城市和苏州、南京、杭州、长沙等二线城市市场调整极有可能加剧。张宏伟预计，下半年，鉴于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。
三、四线城市房价领涨
由于楼市交易的滞后性，“317”之后连续加码的调控政策落地后，其力度开始在5、6月份凸显出来。
从统计局数据可以看出，一线城市和热点二线城市楼市全面处于停滞或下行趋势中，三线城市和部分西部城市则领涨。而在这一波房价领涨城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。
中原地产首席分析师张大伟认为，两年前房价领涨的一、二线城市从上个月开始进入调整期，从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行，直至现在市场出现逆转，一、二线城市整体熄火退烧，而三线城市去库存明显提速，同时接下了一、二线城市房价上涨的接力棒。
事实上，从开发商的销售业绩就可见一斑。近日，在绿城中国的股东会上，绿城中国执行总裁李青岸表示，上半年，三、四线城市销售额差不多占到整个销售额的一半以上。虽然三、四线城市卖得很好，但公司并不太看好三、四线城市，在投资布局方面，依然会坚守一、二线城市，依然会积极增加一、二线城市的土地储备。
值得关注的是，对于大多数上市房企来说，上半年在限购、限贷和限价等多种约束性政策下，2016年签约的合同销售额可能结转至2017年上半年销售业绩中，因此能够补充上半年业绩，但下半年，若再不加大回流现金，对其业绩指标和现金流安全都将是重压。
房企下半年或降价
实际上，从上述统计局数据可知，在二手房市场，北京二手房跌幅最大。据市场人士透露，在上半年的北京楼市中，限制新房价格，新房供应量较少，调控效果在二手房领域效果更为明显。事实上，在一线城市中，二手房市场的表现更为直接和明显，其背后主要源于对新房的限制是“卡”在入市之前，价格过高项目不发放预售许可证。
无独有偶，据张宏伟透露，上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此整体表现为“量跌价稳”。不过，进入下半年后，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，开发商必然会启动“保量”策略。因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征将是，开发商 “以价换量”冲业绩。
另有业内人士认为，2015年和2016年的土地市场曾拍出多个地王和多幅高价地，而这些地王和高价地的摘得者多数是中型或者小型企业，其缺乏面对下行市场的应对能力，为求自保，不乏向全国龙头房抛橄榄枝的动作。事实上，今年以来，房地产市场并购谈判暗潮汹涌，大型房企纷纷发起并购，以寻求低价土地储备。
从目前湖南，特别是长沙楼市反应情况来看，《楼宇报道》记者获悉，尽管还有部分房企坚守符合自己心理预期的定价线，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。业内资深人士透露，到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃价格“底线”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。
今年以来，为了剥离不良资产，或者因为资金兑付压力加大，或者出于调整市场布局战略需求，并购接触剧增。鉴于此，专家表示，今年下半年，在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下，通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈，房企的资金兑付压力将越来越大，降价销售意愿将增强，这意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。
新闻链接
长沙首套房贷款重回基准利率
全国各大银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开。目前，长沙市场上首套房贷款基准利率已重回基准利率时代，部分银行甚至在基准利率基础上还上浮了10%。
记者走访中发现：基准利率是起步价，房贷优惠基本取消，9折的优惠已成为历史。工行、中行、交行工作人员向《楼宇报道》表示，根据楼盘的不同，执行标准会有所区别，但都以基准利率作为参考。而建行可根据个人信用情况或部分优质客户，享受相应折扣，但是审核过程会比较长，也不排除近期取消优惠或者利率调整。
一套房子首付三成，贷款70万20年，等额本息还款的情况下，今年3月享受的是9折利率优惠(利率4.41%)，需支付利息354706.65元，月供4394.61元；但按基准利率上浮10%(利率5.39%)来算，等额本息则需支付利息445238.14元，月均还款为4771.83元，足足多付90531.49元人民币，月供也增加了377.22元。
《楼宇报道》提醒：利率不同，需要支付的利息会有比较大的区别，所以购房者签贷款合同要注意房贷利率的变化。
鑫远·玲珑
打造夏日轰趴“正青春，乐在骑中”
这个夏天，一场青年骑行社交风暴正在来袭。鑫远·玲珑携手金鹰955电台带来“正青春 乐在骑中”，打造夏日轰趴最强音。
本次活动将分4站进行，不同主题、多样乐趣，打造青年社交骑行夏日激情四部曲。据悉，7月15日17:00，将进行本次活动的最后一场，也是整个活动的高潮部分。C-block激情开唱，一同享受风趣幽默、贴近生活、有爱、有劲的hiphop音乐，参与人员集合后骑行至演唱会现场，享受音乐魅力，在c-block的音乐中尽情摇摆，享受青春、享受激情。
鑫远·玲珑是鑫远集团今年的全新力作，项目位于长沙天心区省府核心板块，邻近芙蓉路与地铁1号线，由1栋小高层公寓及8栋小高层住宅组成。预计7月开盘，推出建筑面积81~132平方米房源。
曝光台
每平米上浮近千元
光明E城涉嫌哄抬房价被查处
为规避长沙楼市限价等调控举措，部分开发商仍不按备案价格销售。近日，业主投诉光明E城在销售中涉嫌哄抬房价，称小区W3栋、W4栋未按核定基准价7700元每平方米进行销售，而是按开发商申报价8300元至9100元每平方米对外销售，致使66户业主不能进行网签。
联合执法部门查处该楼盘涉嫌哄抬房价的违规行为，并责令其立即改正。
接到投诉后，执法人员在该楼盘现场调查发现：该项目及W3栋、W4栋房源于2016年10月16日正式开盘销售，至2016年12月31日累计销售107套，其中94套已完成签约，签约价格为7608元至8653元每平方米。2016年12月30日，光明E城项目在房产信息中心完成价格核定，核定基准均价在7700元每平方米左右；2017年以来该项目无视政府核定基准价格，仍然按申报价格8300-9100元/㎡进行销售，累计签订认购协议70余套，由于认购价格超过核定基准价，仍有约66户业主不能进行网签，也未签订正式购房合同。
光明E城(备案名为光明伊晨苑)项目,又名观沙E城、农房·观沙国际，位于岳麓区银杉路599号，由农工商有限公司开发建设。6月20日，长沙市住建行政执法局联合该市发改委、该市工商行政管理部门对长沙光明E城（左一为项目销售负责人周建平）涉嫌哄抬房价的违规行为进行了查处，并责令其立即整改。长沙住建执法局相关负责人表示，下一步将继续联合有关部门对该市违反房产销售法律法规的楼盘进行处理。
按照国家《商品房销售管理办法》，商品房销售须明码标价，严格执行“一套一标”，商品房销售时应在规定的范围内确定价格，否则属于违规。湖南中楚律师事务所律师杨建明建议，碰到类似情形，购房者有权要求开发商变更合同价格条款，拒不变更的可要求物价及相关主管部门责令整改，依法予以处罚。
《楼宇报道》提醒，根据规定，商品房的备案价即为销售最高限价，部分开发商为获取更多利润，会把房价分解来规避监管，市民购房时要多加注意。
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