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华润城润府三期可以说是目前深圳关注度最高的楼盘之一，关于开盘时间，开发商一直都没有消息，让不少想买的朋友望眼欲穿，一些朋友向贰哥提了几个问题：
1、华润城润府三期，目前施工到了什么程度？
2、整个华润大冲旧改的学校、商业等等配套项目建设进展如何？
3、如果买不到，同片区有没有其他楼盘可以选择？
4、目前华润城3期周边的二手房交易情况如何？
5、买华润城3期周边二手房，在三价合一背景下是否划算？
带着这些问题，贰哥决定对华润大冲旧改项目进行一个实地踩盘。
出了高新园地铁站，首先映入眼帘的就是深南大道另一侧的科技园名企大楼，众多高科技精英、白领在这里集中，也侧面说明了华润城前几期热销的重要原因。
沿着铜鼓路向北，就进入了大冲旧改地块，整个地块实际上被铜鼓路切分成了西区和东区。（参看下图）
华润大冲旧改总体效果图
（绘图：刘宇清）
西区部分，由大冲商务中心和两个原大冲村民回迁小区组成。目前西区的两个回迁房小区-大冲新城花园和大冲都市花园都已经交房入住，房产证还未办理。
大冲商务中心写字楼大部分都已经有企业入驻，楼下部分商业还在招租中。
（点击可查看大图）
西区学校配套大冲学校，已经投入使用。
华润城3期部分楼栋已经封顶，
南外（集团）科华学校计划9月开始招生
铜鼓路以东的区域，分布着华润城润府商品房项目1-5期、华润万象天地、部分写字楼和原大冲村最大的回迁房社区——大冲城市花园。
（点击可查看大图）
这就是牵动很多购房者神经的华润城·润府3期，目前部分楼栋已经封顶，其它多栋楼主体结构已经到了高层施工阶段。
华润城润府3期施工现场
华润城润府3期施工现场
紧邻润府3期，就是华润城学校项目的施工现场，主体施工也基本上完成，贰哥也询问了现场工作人员，今年9月份之前，所有的内外部装修等施工都将完成。
据了解，华润城学校将被打造成名校南山外国语（集团）科华学校，规划办学规模60个班，其中，初中36个班，小学24个班，周边房产中介透露，南外（集团）科华学校可能在9月份启动招生。
据悉，科华学校落成后，将成为深圳第一家三星级绿色建筑学校，以及唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。
南外（集团）科华学校效果图
贰哥也去润府3期展示中心打探了销售近况，依然没有明确的开盘时间，不过工作人员透露，每天都新增不少意向客户，本次具体推售哪栋住宅，推售多少套，目前没有确定。
在目前新房限价的大背景下，很多豪宅楼盘预售价格，都比去年的预期低了不少，如近期开盘的万科臻山府。很多人预测，润府3期的备案价，不高于二期开盘价，很可能在9万/㎡左右。
万科臻山府预售备案价8.3万元/㎡起
华润城润府3期开盘，很有可能出现类似臻山府的开盘即售罄的情况，有一些运气差的人可能买不到润府3期了。
如果买不到润府3期，选择购买周边二手房是否划算？三价合一实施后，润府3期周边的二手房市场行情怎么样呢？
润府一期二手房成交最活跃
89㎡，已经有业主叫价1100万
润府3期周边在售二手房小区分布
润府3期周边的二手房，主要有润府1期，润府2期，大冲城市花园，以及红树别院、英伦名苑等小区，共享南外（集团）科华学校的学区资源。
贰哥对周边二手房实地踩盘发现，这几个小区里，英伦名苑的价格最便宜，楼龄已经超过10年，均价在8万元/㎡左右。一期楼梯房最便宜还有7万元/㎡左右的房源。
红树别院位于科华学校的正后方，小区较小，共4栋，2014年建成，整体楼层不高，不过价格已经达到了10万元/㎡，跟润府系列的价格相差不大。
中介小哥表示，上面两个小区放盘量较少，目前片区内二手房成交最活跃的，是润府一期。润府一期的二手房，小户型最贵，89㎡的3房，价格在900万-1100万之间，大户型的均价则在8-9万元/㎡。
按照89㎡最高1100万计算，达到了12.3万元/㎡的单价。
为什么润府一期的89㎡户型卖得最贵呢？
中介给出的解释：
一期因为地块为长条形，楼间距相对较大，通风、采光比较好。其次，户型的利用率相较2期、3期较高。
一期的89㎡户型，可以做3房2厅2卫。
而目前在售的润府3期楼间距较小，密度较大，89㎡只能做两房。以下是户型图。
对比两个89㎡的户型，可以发现，一期的89㎡户型竟然多出1个次卧+1个洗手间。
卧室1
卧室2
卧室3 -1.2米的床
洗手间1
洗手间2
客餐厅+阳台
厨房+生活阳台
上面这套89㎡3房户型，实地看空间比较阔绰，包括最小的次卧，放一张1.2米的床也不觉得拥挤。这套房为高层户型，满两年，业主报价1090万。
一期小区绿化也不错，因为是长条形地块，形成了一条很长的绿道，可以在小区里面散步、锻炼，小区里配有一个泳池，但比较小。
中介小哥告诉贰哥，上个星期，有一套高层的89㎡刚刚从他手里成交，成交价业主实收1100万。
关于税费：
目前，一期大多数房子都已满两年，中介小哥按照89㎡，1000万的成交价和评估价来计算，三价合一之后，税费在65万左右，比新政前高出了一倍。
关于租金：
由于处在科技园片区，房子好租，但受到周边大量回迁房的影响，润府一期的89㎡3房户型每月租金在1.1万-1.5万之间。
买不到润府3期的，
贰哥强烈推荐这个小区
其实，上面介绍的几个二手房小区，都不是贰哥想诚心推荐的，贰哥强烈向买不到润府3期房子的朋友推荐——大冲城市花园。
有人可能要鄙视贰哥，这不就是个回迁房小区吗，怎么能跟润府系列比呢？且听我慢慢分析。
1、位置最好
（点击查看大图）
大冲城市花园位于整个地块最中心的位置，紧挨着万象天地商业街，从小区到地铁站的距离也是最近的。
最重要的是，小区后门正对着南外（集团）科华学校，将来接送孩子上下学，最方便。
整个小区15栋高层按照正南北向排布，楼间距、采光、通风都得到了合理的保证。同时，大多数楼栋都是3梯4户，配置规格不低。
2、小区绿化好，大泳池
进入小区里面，发现整个绿化并不比润府一期差多少，楼间距很大，两排楼之间都有很宽的步道和绿化。
小区内还配套有运动设施，大型户外泳池、塑胶篮球场。
泳池
塑胶篮球场
3、最重要的是，性价比高
目前，中介挂出的大冲城市花园最小户型为80㎡左右的2房，总价在760万，总价760万购买南山外国语（集团）科华学校学区房，同片区相比润府系列，性价比最高。
而由于大冲城市花园的便捷性，其房源在整个片区是最好租的，100㎡3房差不多可以租到1.1万-1.3万之间。
片区内其他二手房小区：
润府2期已经交楼，但房产证预计在下半年才能办出来，现在买税费增加一倍，不划算，铜鼓路西侧的两个回迁房小区目前还未办理房产证，不能买卖。
总 结
深圳壹地产副主编 地产贰哥：
1、不要只想着限价带来的价格优惠，由于润府3期目前开盘时间未定，千万不要因为等待的时间，错过了上车南外（集团）科华学校的好机会，有消息说，科华学校最早9月份开始招生。届时，片区内学位房可能会有一波行情。
2、买房最重要的因素包括，区位、户型、楼间距、小区内绿化、公共配套等等因素，在商业、学校配套一样的条件下，大冲城市花园综合素质还不错，目前价格相较润府一期优惠，但随着未来片区发展完善，这个价格差会被慢慢填平。
3、虽然三价合一后，二手房交易整体的税费增加了，但是增加的税费，相较几百万的首付款，其实并不算太多，并且目前有一些笋盘出现，千万不要因小失大，错过入手南外（集团）科华学区的好时机。未来，随着对三价合一政策逐步被市场消化，二手房成交价格将趋于稳定，捡漏的机会将减少。
关于华润城3期，以及其它买房相关问题，可以加深圳壹地产副主编地产贰哥的微信liuerlei215交流！
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