【文章导读】走向有机更新的老旧小区改造——江苏老旧小区改造技术指南编制研究

作者有话说

老旧小区改造是我国实施城市更新行动的重要组成部分，作为与百姓生活紧密相关的民生工程，对于提升人民群众获得感和幸福感、推动社会治理转型均有积极影响。然而在具体的项目实践中，我们往往会碰到一些共性的问题、困惑甚至误区，如居民需求五花八门，如何生成改造项目？空间有限的情况下如何做好各类功能之间的平衡？什么是好的改造方式？如何整合周边资源提供更多样的服务？如何维护改造成果并持续提升？这些问题都会不同程度影响老旧小区改造的效果以及工作推进。因此，基于地方的实践和探索，研究制定老旧小区改造的技术指南（导则）非常必要和迫切，有利于地方充分认识老旧小区改造工作的多维度内涵和系统性特征，引导老旧小区改造树立正确的价值导向，提升老旧小区改造的质量，推动城市转型发展。

本刊2022年第2期刊登了江苏省规划设计集团梅耀林、王承华、李琳琳的文章《走向有机更新的老旧小区改造——江苏老旧小区改造技术指南编制研究》，他们结合《江苏老旧小区改造技术指南》的编制研究，系统梳理了老旧小区的特点、问题与需求，重新理解了老旧小区的未来价值，提出老旧小区应被作为资源看待，树立有机更新的思维，助力城市整体目标实现；强调老旧小区改造应关注四个关键环节：一是尊重民意，因地制宜合理生成改造项目；二是面向未来，改造中融入多目标要求；三是整合小区内外资源，多层级联动促进区域整体提升；四是建立长效机制，保障老旧小区可持续改善提升。

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江苏老旧小区的特点、问题与未来价值

江苏老旧小区呈现面广量大、类型复杂、区位便利、问题多样的特征（图1）。梳理江苏城镇老旧小区的现实问题，主要集中在物质环境差、社会关系杂、管理运营缺等方面，居民对房屋质量、安全管理、停车设施、社区服务、环境卫生等方面的改善需求十分迫切，同时也对小区周边乃至城市整体环境的发展越来越关注（图2）。

▲ 图1 | 江苏老旧小区的类型与特征

资料来源：本文图片图表均为笔者自摄自制。

▲ 图2 | 南京社区服务需求的网络调研分析

老旧小区虽然拥有较好的城市地段和成熟的配套环境，却面临物质环境与社会环境“双重衰败”的困境。站在城市从外延扩张走向内涵发展的高度，老旧小区的价值有待发掘，其将在很大程度上影响城市空间社会结构优化和发展竞争力。主要体现在四个方面：可以提供相对低廉、多样化的住宅，降低城市化的成本；保护原住居民、历史肌理和地域文化；发展社区经济，促进就业和拉动消费；重建人与人、人与地区之间的紧密关系，推动良性的社区治理（图3）。

▲ 图3 | 老旧小区多位于城市中心地区，构成了城市的基本肌理，承载着一个地域的生活文化

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城市更新语境下老旧小区改造的理念与策略

老旧小区作为城市的基本细胞，无论从空间与环境层面，还是社会与治理层面，都是城市存量更新的主要载体，成为我国实施城市更新行动覆盖面最广的一种类型和组成部分。然而，传统政府主导、自上而下的大拆大建、环境整治的旧改模式虽然有效改善了物质环境，但在如何持续提升社区品质、促进社会发展、助力城市整体目标实现等方面难以作为，并在经济和治理层面日益陷入困境。在国家实施城市更新行动的大框架下，老旧小区改造需要转变思路，既要看到问题的一面，也要看到其在城市化进程中难以替代的作用和价值，从“旧改模式”转向“有机更新”，通过小规模、常态化的更新活动，满足人民群众不断提升的生活需要，同时与城市整体更新战略相结合，促进城市经济社会可持续发展（图4）。

▲ 图4 | 城市更新语境下老旧小区改造的理念转变

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面向有机更新的江苏老旧小区改造技术指南编制研究

江苏多年来致力于研究高密度地区人居环境改善之道，推动实现从安居到适居再到乐居的“三居递进”，满足人民群众由基本向高层次演进的居住追求，近年更是将老旧小区改造持续列入省政府年度十大民生实事。《江苏老旧小区改造技术指南》（以下简称《指南》）重点针对前文所述的第二类、第三类具有典型性的老旧小区改造进行研究（第一类由于其历史价值，在更新审批的流程上与其他老旧小区改造有所不同），在对老旧小区价值重新理解的基础上，从促进城市转型发展和宜居目标实现的角度，对老旧小区改造的理念思路、内容体系、技术路径和工作推动进行了积极探索。

3.1 编制思路

江苏《指南》编制确立“以有机更新为导向、助力城市转型发展”的总体思路（图5），体现在三方面：

▲ 图5 | 《指南》编制思路解析

以省情调研为基础，构建《指南》的内容体系：引导老旧小区改造要尊重民意、目标递进、因地制宜、多样营造。

以面向未来为引领，强化《指南》的技术指引：强调老旧小区改造既要弥补短板，又要面向未来，体现多目标、系统性和集成性要求。

以共同缔造为视角，创新《指南》的成果形式：《指南》应成为对广大居民赋能的工具，有效指导居民参与或自主改造。

3.2 内容体系

《指南》的主体内容是依据省情调研形成的改造菜单及其技术指引，具体包括“十大项、三层次”。“十大项”（表1）涵盖硬件和软件，“三层次”（表2）充分考虑江苏实际，引导老旧小区改造根据自身实际情况，区分轻重缓急，合理确定改造内容，有序递进，在保障基本生活需求的基础上，鼓励进行形式多样、差异化的社区营造（图6）。

▲ 表1 | 老旧小区改造内容体系一览

▲ 表2 | 老旧小区三层次改造的内容、要求与资金来源

▲ 图6 | 老旧小区交通及停车设施改造内容与实施方式示例

3.3 技术指引

老旧小区改造不仅要补齐长期遗留的欠账短板，更要为未来发展留下空间，强调在老旧小区改造中应融入多目标要求，包括安全性目标、适老化与儿友好目标、绿色化目标、特色性目标、智慧化目标等。通过多样化、差异化的更新改造，强化品质和特色，有助于增进居民归属感、自豪感和社区活力（图7-图10）。

▲ 图7 | 老旧小区安全性改造：出入口增设应急安全管理设施

▲ 图8 | 老旧小区适老化改造内容引导

▲ 图9 | 老旧小区绿色化改造内容引导

▲ 图10 | 老旧小区特色化改造内容引导

技术指引还强调应立足城市生活的丰富性，打通住区与城市的关联，将小区改造和宜居生活圈建设相结合，探索“小区-街区-城市”多层级联动更新。鼓励挖掘整合周边碎片化的存量资源、闲置资源，提供养老、托育、医疗、便民商业、停车等多元化服务，带动社区产业发展和就近就业；同时积极改善道路网络、水岸等公共空间环境，打造小区周边的美丽街道和社区绿道，提升区域活力和魅力（图11-图13）。

▲ 图11 | 老旧小区周边资源的挖掘利用引导

▲ 图12 | 打造小区周边的美丽街道

▲ 图13 | 建设连贯舒适的社区绿道

3.4 工作推动

老旧小区改造工作千头万绪，如何科学有序开展，《指南》在附件中对老旧小区改造的范围、流程以及体检评估、共同缔造等工作给出了指引（图14）。

▲ 图14 | 老旧小区改造工作流程

3.5 成果形式

《指南》编制充分考虑各类主体参与的特点，创新表达形式，如语言通俗，各级标题即为目标引导；采用图文结合的方式，通过图示、案例等方式，将技术指引内容进行形象化表达，给使用者以启发和想象；构建“10（大项）-3（层次）-X（技术指引）”的菜单体系，方便各类主体查阅使用（图15）。我们希望每一位使用者都能从中获得对老旧小区更新改造的认识和启发，并激发更多人对身边环境、城市发展进行关注和思考。

▲ 图15 | 方便检索的“10-3-X”菜单体系

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结语

老旧小区改造是我国实施城市更新行动的有机组成部分，关乎我国新发展阶段的整体质量。《江苏老旧小区改造技术指南》编制以有机更新为导向，统筹空间、社会、经济与治理，重点突出了对老旧小区改造关键环节的指导：强调民意为本，引导老旧小区因地制宜合理生成改造项目；关注老旧小区的未来发展，改造中融入多目标要求，切实提升居民幸福感、获得感；整合小区内外资源，促进连片更新和区域整体提升；建立长效机制，实现老旧小区可持续改造提升。

当然，随着老旧小区更新改造的持续推进，《指南》也需要在实践中不断完善提升，老旧小区改造也还需要理论上的进一步探索，以及在社会和机制等层面上的创新突破，期待与社会各界的交流探讨。

( 非常感谢江苏省住房和城乡建设厅在《指南》编制过程中给予的指导！《指南》课题组成员还包括汤蕾、阎欣、王胜、吴泽宇、吴迪、夏胜国、李智伟、蔡博、仓宁、潘之潇，在此一并感谢！)

本文撰稿：梅耀林 王承华 李琳琳

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原文介绍

《走向有机更新的老旧小区改造——江苏老旧小区改造技术指南编制研究》2022年第 2 期第108-118页。

梅耀林，江苏省规划设计集团有限公司党委副书记，总经理，研究员级高级工程师，中国城市规划学会理事。王承华，江苏省规划设计集团有限公司副总规划师，研究员级高级工程师，中国城市规划学会住房与社区规划学术委员会委员，本文通信作者。李琳琳，江苏省规划设计集团有限公司主任规划师，正高级城乡规划师，中国城市规划学会会员。

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