【文章导读】英国共有产权住房实践与启示
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英国共有产权住房制度在“居者有其屋”计划中的角色地位
1.1 制度背景
1.2 “居者有其屋”计划（LCHO）
的发展历程经过40多年的发展，英国政府面向中低收入者构建了覆盖全面、层次分明的阶梯式住房保障体系（表1）。推行“居者有其屋”计划是英国两党的共识，但不同党派主政期间政策的重心及目标存在差异。
1.3 共有产权住房的
发展历程及其角色地位2
英国共有产权住房运作机制的比较分析
2.1 共有产权住房的概念与特点
2.2 共有产权住房的供给与补贴模式
2.3 进入、持有和退出的成本与机制
英国共有产权住房有一套复杂的进入、持有、退出机制。从进入机制看，共有产权住房首次最低购买份额由25%降低至10%。在持有阶段，共有产权住房购房者需要向房东支付剩下产权部分的租金。日后购房者可以市场价格购买剩余产权，通常一次要购买至少10%。共有产权住房在市场价转售时，必须优先交由住房协会在市场上寻找买家（表4）。相比于RTB和权益贷款等住房保障产品，共有产权住房最明显的优势是覆盖人群和住房类型较广，进入的资金门槛明显较低。
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英国共有产权住房政策的实施效果
3.1 正面效果
3.1.1 阶梯式住房保障体系中的重要配角
作为RTB和HTB权益贷款等主流的LCHO项目的补充，英国共有产权住房的角色定位很清晰，有助于阶梯式的中间保障住房体系甚至整个英国住房保障体系的完善。
共有产权住房者拥有更多的居住稳定性和自主性。对于老人和残疾人这类流动性相对较低，在市场上获得长期稳定租赁住房存在困难的群体，共有产权住房具有较大的吸引力。
对政府而言，相比于建造公共住房，共有产权住房大大降低了补贴成本。由于英国的主流意识形态和社会文化推崇住房所有权，推行共有产权住房对英国政府而言能获得更多民意支持，是从政治和经济效益角度出发的理性选择。
3.2 负面效果
▲ 图1 | 英国初次置业者房价收入比
资料来源：Office for National Statistics, House Price Index。
▲ 图2 | 英国住房自有率
实际获得完整产权的成本超过在市场上直接购房。租金和服务费逐年随市场增加，提升了日后阶梯式购买更多产权的难度。无论拥有产权比例如何，持有期间主要的费用都由购房者承担，而且这笔隐性的服务费用价格不菲，随着房龄的增加还会大幅上升。
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英国共有产权住房的启示
英国目前的低成本产权保障房类型接近20种，这些产品之间存在竞争和互补关系。从存量和增量看，主流产品是RTB和权益贷款类产品，共有产权住房的定位仅仅是这两类产品的补充，它是由政府的政策目标和市场结果的双重后果决定的。
截至2021年底，共有产权住房已在我国超过20座城市落地试点，推进未达预期。这些试点城市对于共有产权住房的推进目标过于乐观，忽视了可能面临的风险和问题。结合英国共有产权住房制度的历史经验，笔者提出我国目前共有产权住房政策主要存在的问题及对策：
首先，目前我国共有产权住房在产权型住房保障体系中的角色定位不清晰。借鉴英国的住房制度经验，经济适用房的改革可参考RTB先租后买模式向更低收入人群提供保障。公积金制度中的公积金贷款可以参考权益贷款的形式向更低收入群体延伸。共有产权住房制度宜定位为前两项制度的补充，同时面向特定的残疾人和老年人群体定制共有产权住房产品。
第二，目前各地试点政策缺乏统一、明确、自上而下的基本制度安排。借鉴英国的做法，住房制度改革新政应在全国范围内制定统一的基本政策或指导框架，同时因城施策。
第三，我国各地共有产权住房保障对象仅覆盖户籍人口和少部分外来常住人口。共有产权住房的目标是帮助“夹心层”群体购房，保障对象应以大城市中的新移民及初次置业者为主。
第四，共有产权住房的选址。目前国内共有产权住房不受市场欢迎的主要原因之一在于选址偏远，可参考借鉴英国的做法，政府部门可以收购相对更靠近中心城区、交通便利的二手房进行改造出售。这不仅可以改善选址问题，还能实现多种渠道供给。
第五，在准入、持有和卖出以及分步购买产权运营机制方面，由于目前各地共有产权住房制度定位和保障对象存在差异，普遍缺少明确的进入、持有及退出机制。规避共有产权住房运作机制上的问题和风险，需要对现有的国内外相关经验进行全面深入的总结和评估，完善相关法律，制定合理有效的顶层设计。
目前，国内共有产权住房实践相较于英国也有一些优点，例如，部分城市允许共有产权住房出租，适度增加了灵活性。阶梯形式通常简化为50%～100%两步走，相比于英国简化了流程。
从英国住房保障经验看，降低首付，提供低息或者免息贷款，面向中低收入者购房时的直接折扣，直接的租金补贴等，会是更直接更有效的保障手段。过度鼓励购买住房所有权又会导致类似美国次贷危机的住房泡沫。吸取英国住房保障的经验与教训，将有利于我们建立更有效的住房保障长效机制。
原文介绍
《英国共有产权住房实践与启示》一文已在知网首发。
吕 程，南京大学社会学院博士研究生。陈友华，南京大学社会学院教授，博士生导师，本文通信作者。
【基金项目】国家社会科学基金重大项目“实现积极老龄化的公共政策及其机制研究”(17ZDA120)的阶段性研究成果。
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