【文章导读】城镇用地更新敏感度研究

展望城镇化的后半场，与加速城镇化并行的城市更新构成了新常态下中国城镇化转型发展的主要方式。我国城市发展多以老城为中心不断向外扩张和演变，由于建成日久，老城已无法满足当下城市特色展示、公共服务等需要，出现文化遗失、空间衰败等现象，这在政策支持匮乏和经济实力薄弱的小城镇更为严重，地方政府无力对老城实施一步到位的更新改造。在此背景下，合理判断地块间的更新次序尤为重要，有助于城镇用地更新模式向科学可持续方向转变。

文章以探寻城市客观发展规律为出发点，借鉴相关理论研究，提出“用地更新敏感度”这一概念并构建相应评价体系来量化表征用地更新可能性，明确更新规划实施的重难点，为更新时序的判断与政策制定提供充足依据。

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概念提出：用地更新敏感度的概念内涵

从“敏感度”的定义与应用中可以看出其与用地更新可能性相适应的3个特征：敏感度是一种度量值，能够量化某一模糊属性；敏感度具备一定能力特征，可以表示能力的大小；敏感度是阈值概念，表示当能力数值达到一定区间范围时，便可触发某一条件而发生改变。

用地更新可能性是用地本身的客观属性，是受城市发展、产权变化等客观因素影响后表现出对发生更新活动的难易程度。“用地更新敏感度”是指产权用地在城市更新过程中发生更新活动可能性大小的度量值，是对影响用地更新可能性这一模糊属性的客观因素进行综合评价并量化的结果，可以清晰直观地表征各用地更新可能性的差异，有助于更新时序的判断和更新规划的过程引导。

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技术路径：用地更新敏感度评价路径建构

2.1 用地更新敏感度评价机制与逻辑

用地更新敏感度评价是“规划中的评价”，评价时机应位于独立的更新规划或实施性规划编制完成后，规划实施之前。判断用地更新可能性大小需对用地进行“受力分析”，当更新阻力大于动力时，用地很难向可更新的方向推进，反之则发生更新的概率较大（图1）。

▲ 图1 | 用地更新敏感度评价机制示意

资料来源：笔者自制。

厘清用地更新敏感度的评价逻辑，是准确选取评价因子并进行权重判断的关键。（1）各用地间为独立个体且应独立评价，才能确保各用地更新敏感度的比较排序与其更新可能性的大小形成良好对应；（2）各因子产生的影响程度存在差异，需对每个影响因子产生的作用力进行逐一评价，进而确定因子权重；（3）评价标准应适用于每块用地，否则评价结果间的比较将失去意义。

2.2 用地更新敏感度评价体系

结合中西部小城镇的特征，基于评价机制与逻辑，研究分别从更新动力和阻力两个方向确定用地更新敏感度评价因子（表1）。城市更新已逐渐由“空间引导”转向“需求引导”，可从用地自身更新需求与作用于用地之上的城市更新需求两方面分析其更新动力；用地更新困难度表征用地在更新过程中所受阻力的大小，其主要源于用地更新产生变化所需的成本，一是产权变更成本，即用地产权所有人在用地更新过程中出现的权属变更；二是更新实施成本，即实现建筑变更所需的资金数额、费用来源及收益回报等。

▲ 表1 | 用地更新敏感度影响因子分类

资料来源：笔者整理。

因子权重判断是决定研究结论科学性、合理性的核心环节，是整个评价过程的关键。在权重确定过程中，由有资质的专家学者对因子与目标关系进行描述，将更贴近城镇发展现实，但过分依赖人的主观判断而赋予的权重又难免会有偏差，熵权法便可在一定程度上弥补这类不足。因此，研究综合运用层次分析法与熵权法作为因子权重的判定方法。具体计算公式如下，其中，α、β分别为两种方法求得的权重值。

用地更新敏感度评价是建立在用地更新迫切度与更新困难度的评价体系之上，对多个产权地块的客观条件进行比较后的综合评价，其比较结果将直接决定更新时序。研究分别构建以用地更新迫切度、用地更新困难度为目标层，不同因子类型为准则层，不同类别下指标为措施层的层次结构模型，综合形成用地更新敏感度评价指标体系（表2）。用地更新迫切度（LU）与用地更新困难度（LD）对用地更新敏感度具有协同作用，但前者为收益性指标，后者为成本性指标，二者之差为用地更新敏感度数值（LS），三者关系如下：

LS = LU-LD

▲ 表2 | 用地更新敏感度评价指标体系

资料来源：笔者自制。

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结果校验：用地更新敏感度评价实践

3.1 用地更新敏感度指标获取与整理

甘肃清水老城区建成年代久远，从更长远的角度来看，老城区内977个产权地块均面临较大更新需求，故对其内所有地块展开用地更新敏感度评价。将所有地块进行编号（图2），借助地籍图、地理信息测绘图及各类实施性规划，收集全部产权地块的指标数据并进行标准化处理。依据指标数据收集的渠道和类型，划分为定性和定量指标（表3）。

▲ 图2 | 老城区待评价用地编号图

资料来源：笔者自制。

▲ 表3 | 老城区敏感度评价指标分类与信息数据特征

资料来源：笔者自制。

3.2 用地更新敏感度评价因子权重确定

综合运用层次分析法与熵权法判定因子权重，并对组合权重结果进行修正，得到清水老城区用地更新敏感度评价因子权重的最终结果（图3）。

▲ 图3 | 用地更新敏感度评价因子权重分布

资料来源：笔者自制。

3.3 清水老城区

用地更新敏感度评价结果分析

依照用地更新敏感度评价体系，对清水老城区977个产权地块分别进行LU、LD评价，并由此计算各产权地块的LS数值；将所得数值与各个产权地块相对应，借助自然断点分级法划分为高、中、低3个等级，得到每个地块的敏感度等级与地块空间信息相对应的敏感度分级图（图4）。

▲ 图4 | 老城区用地更新敏感度评价结果分级

资料来源：笔者自制。

3.4 评价结果校验

实证结果表明：用地更新敏感度评价方法具有可行性，其评价结果能够相对准确地反映客观条件对用地产生的更新动力和阻力，表征用地更新可能性大小，用地更新难易程度的排序结果基本符合预期。

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规划应用：用地更新敏感度对更新规划决策的指导

将用地更新敏感度评价结果纳入到用地更新活动中，可协助当地政府调整更新政策，帮助规划师优化方案策略，使更新工作更具条理性。

4.1 作为用地更新实施过程的

分类与分期依据

该方法可作为用地更新实施过程中分类、分期的依据，即在政策制定上对待更新用地进行分类，在更新时序上对待更新用地进行分期，以此提升用地更新过程的科学性与合理性。

4.2 用于更新规划多个阶段

判断更新动力与阻力

用地更新迫切度评价侧重于更新规划的前期，尝试对更新迫切度较大的地块赋予更多元的更新内容；而对于更新迫切度较低的地块则应尽快转变思路，探索更微小尺度下的更新策略。用地更新困难度评价侧重更新规划的后期，针对更新困难度较大的地块，需反复考量更新方案的可行性，或尝试通过政策完善、方案调整、策略优化等方式来提供额外的更新动力，促使更新活动顺利展开。

4.3 为城乡规划、土地管理等

提供更多应用可能

在城乡规划与土地管理中，该评价结果有助于政府对亟待落实的更新项目作出决策判断，将力量着重施加在“能更”“易更”和“亟待更”的用地上，改善城市空间面貌与居民生活环境，提高城市建设和土地管理水平。

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相关讨论

基于“更新敏感度”这一概念，团队尝试在不同规模、不同尺度的城乡人居环境改造中加以拓展，初步形成了向上扩展到大、中城市，向下延伸到乡村地区的系列研究：结合大城市特征，侧重从扩大社会效益、提升土地经济性等方面构建指标体系，以相对科学地量化结果明确了用地间的更新次序，推动了大城市旧城更新的有效开展；面对传统村落“保”与“更”间的矛盾冲突，尝试推动适用于乡村地区的针对性研究，即如何平衡保护更新之间的关系，探究基于价值保护前提下的“空间更新敏感度”内涵及其应用方法，为判断传统村落空间的可更程度提供依据。

本文撰稿：段德罡  王天令  季文瑞

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原文介绍

《城镇用地更新敏感度研究》一文，刊载于《城市规划》2023年第 2 期第49-57页，第110页。

【doi】10.11819/cpr20230205a段德罡，西安建筑科技大学建筑学院博士生导师，教授，陕西省村镇建设研究中心主任，中国城市规划学会乡村规划与建设学术委员会副主任委员，本文通信作者，[e-mail]。
王天令，深圳市罗湖区东湖街道办事处试用期公务员，国土工程师，中国城市规划学会会员。季文瑞，西安建筑科技大学建筑学院博士研究生。

【基金项目】科技部十三五国家重点研发计划项目课题三：传统村落乡土建筑改造利用适宜性关键技术(2020YFC1522303)资助。

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https://kns.cnki.net/kcms2/article/abstract?v=3uoqIhG8C44YLTlOAiTRKu87-SJxoEJu6LL9TJzd50l63v2hNcriOwLFgV1Rg6iqegCxW_y3aTIecrvkOYQGDRLyk9YGzmq0&uniplatform=NZKPT

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