2%的租售比还算不上房地产泡沫
编者按
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上海的房地产有泡沫吗？
有一点，但是泡沫还会碎。
一线城市的房子贵吗？
和二线城市相比，房价差距还不够大。
现在投资房子会亏吗？
房价增速轻松跑赢利率。
但是，
你有买房资格吗？
你还能弄到房贷吗？
文： FICC Media@弘则
上海在28号晚上推出了楼市调控政策，首付又涨了，贷款更难了。
现在看来，连离婚买房经济成本都增加了很多。
上海的房子，似乎已经不给普通小白领留机会了。
但是楼市的泡沫就这样要被戳破了吗？
首先要先看看，现在有泡沫吗？
国际惯例，房屋租售比用来衡量一个地区的房地产是否存在泡沫。
“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。简单点，就是倒过来看，每平方米建筑面积的房价/每平方米建筑面积的月租金，需要多少个月的租金才能赚回房价。
正常“租售比”的标准是什么呢？
在房地产运营良好的区域，投资房产应该在200-300个月内完全回收投资，如果小于200个月就回本，说明这个地区有较高的投资价值；如果需要高于300个月才能收回投资，就说明这个地区的房地产行业存在泡沫。
目前，一线城市的租售比在1.6%左右（每平方米建筑面积的年租金/每平方米建筑面积的房价）。折算一下，750个月左右。
我们再来看美国，出去08年之前的房地产泡沫阶段（那段时间房价上涨迅速，导致租售比降低），整体租售比保持在6%-7%的水平左右，相当稳定。折算一下，标准的170-200个月的安全区间。
从这个数据来看，国内一线城市的泡沫很疯狂。而且，在不久之前，房价又涨了一轮，泡沫又大了一圈。
可是，这真的意味着我们的一线城市的房地产泡沫很严重吗？
于是，我们可以根据我们的经济增速，收入增速，房租增速等等来计算一下合理的租售比应该是多少。
一般情况下，人们在某个消费品（除食品饮料外）上的支出占总体支出的比例是相对稳定的。中国居民的消费支出结构与发达国家是比较类似的。单就居住而言，支出的占比也是非常稳定的，差不多在10%左右，因此就可以将租金的增速也就基本等同于收入的增速。
假设我们的房地产行业是健康的，投资房产可以30年回本。
假设现中国的实际经济增长率为6.5%，国民收入增长率也为6.5%，贴现率（以理财收益率为标准）为5%，房价是未来房租30年内的贴现总和。那么房租为1的情况下，房价应该等于：
也就是说，中国的租售比约等于2.7%。
如果考虑收入增速为8%，则租售比约等于2.1%。
实际租售比1.6%左右，看上去也不是那么恐怖。同时，也必须考虑到，近几年房价上涨速度过快，而租金上涨具有较强的黏性和滞后性，租售比在一定程度上会被扩大。
这样来看，似乎就不存在一线城市房产泡沫会破的风险了。
谢客户奖员工，送这个够意思！
那一线城市房子贵吗？
有人的地方就有需求，有中国人的地方就有买房的欲望。于是，我们可以从城市人口数量的角度来看一看一线城市的房子的供需问题。
如果人口数量越多，就说明买房的需求越大，如果没有足够的供给来满足需求，那只有——涨价。
Zifp法则就可以拿来研究人口分布：
城市人口的排名应当与城市人口的对数成负相关。
美国的城市人口分布就非常非常Zifp：
但是这个法则拿来套一下中国的数据就有点小崩溃了：
整体而言，中国城市的人口分布于排名是服从Zipf法则的。但是在两个极值上并不符合。一是人口最小的那部分城市；二是人口最多的那部分城市。
小城市人口间人口差距较小。我们发现当城市的人口数小于40万时，排名变化开始变得平缓，也就是说中国有相当一部分小城市人口很接近（而正常情况下应当拉开差距）。
大城市理应有更多的人口。我们发现当城市人口大于300万时，实际数据点就开始偏离预测的直线，也就是说理论上大城市应当有更多的人口。
这么中国特色的原因就是：
户籍制度
越来越严苛的户籍制度，以及捆绑在户籍制度上的福利，使得劳动力自由的迁徙变得越来越困难。这也从根本上影响了Zipf法则的假设，即：所有城市人口都以同分布随机速度增长。
阻碍人口增加的行政手段和经济手段。
例如，我国会严格控制500万以上人口特大城市的人口规模。
土地供给在全国层面下进行统筹。
这一点使得大城市无法得到充足的土地供给，而相反的一些小城市会得到“过量”的供给。这个因素同时解释了为什么大城市人口较理论值小，而小城市之间人口差距不大。
也就是说，假设我们完全放开，任由劳动力自由流动，土地根据市场需求而供给，那么我们将看到更大的北上广深。
换言之，现在大家仍然处于一个“争抢一线城市名额”的状态，只要有空缺，有机会就会往里挤，因为那里的资源本来是为4000万人（根据Zipf法则推算）准备的，现在才只有不到2500万人。
现在一线城市还不够大，人们还在饥渴地抢夺一线城市资源，于是，我们将看到一个现象：一线城市房价比二线涨的快。
现在投资房子会亏吗？
只要等式左边大于等式右边，投资房子就是有利可图的。
现在我们来做这样一个测算，衡量一下投机买房的机会成本。
假设在上海我们投资一套普通住房，首付比例为50%，假设房价总计400万元，那么首付200万，贷款200万。贷款走商业贷款，4.9%的利率，20年的贷款周期。
所以，我们做这样一个投资的机会成本是多少呢？
首先，第一部分是首付200万，目前理财产品的预期年化收益率在4%左右，所以20年后200万元价值438万元。
第二部分是贷款200万，以4.9%的利率，20年的贷款周期，等额本息偿还情况下，20年总计还款314万元，每年偿还15.7万元。
第三部分是月供带来的潜在投资收益。假设未来的预期年化收益率仍然保持在4%左右，那么月供带来的潜在投资收益在486万元（包含了还款总额314万元）。
所以20年内机会成本总计438+486=920万元。
这意味着，目前价值400万元的住房，只要预期年化的房价增速在4.3%以上，就可以覆盖这部分机会成本了。这还只算了房价增值的收益，没有考虑房租的收益，假设考虑上目前1.6%左右的租售比，也就是说只要房价增速在2.7%以上，就是一个赚钱的买卖。
为什么会这样呢？
利率低吖，贷款成本低吖！
今年房产火爆让实体经济也有了复苏的迹象，商品涨得特别好。这一年全中国努力去了0.9年的房地产库存，于是房地产去库存年耗还有5.4年。
为此我们付出了什么代价？
政府的赤字率提高。截至今年9月份，财政收支差额为-1.4万亿，是去年同期的2倍以上。保守估算，到年底赤字将达到3万亿元。假设今年的GDP增速为6.7%，则名义GDP为7.3万亿。所以在保守估计下，赤字率也将突破4%。
今年房子卖的好，于是砸向房地产的钱也不少。今年年初以来新开工面积的同比增速也是显著上行的。而房屋新开工面积又与公共财政收入直接挂钩，原因是在地方政府的收入中，土地出让金的收入占到了约40%，而与房地产相关的五税收入也占了10%左右。所以整个地方政府的收入来源有50%左右是与房地产直接相关的。
过去房地产销售到投资大约有6个月左右的传导周期，对于新开工面积的领先性也差不多在6个月左右。而15、16年，我们看到两者之间基本已经是保持同步了。就是说，资金与销售量齐飞，卖掉越多的房子同时对房地产的投资也越来越多。开发房地产的老板也不傻，必然是未来还是有赚钱的机会现在才这么壕地买地。
由于15、16年中国人口年龄结构的峰值是26岁和46岁，正好处于首套房和改善型住房需求的顶峰期。所以近两年商品房销售保持相对高增长还是有可能实现的。
随着各地房地产限制政策落地，房子没有那么火爆了。销售保持稳定，进而新开工保持相对稳定，但整体投资下滑的趋势是难以逆转的。因为前面说了，政府收入有一半左右与房地产相关，一旦不投资房地产，政府收入就开始下降。为了保证经济的稳增长，基建加码也是无奈之选，所以，投资与基建的差额至少保持现有水平，并且大概率会进一步加大。
而我们也看到15、16年整体投资-基建的逆差没有扩大的特别显著的情况下，赤字率已然从-1.7%升值-3.4%，并且16年将突破-4%。所以未来我们或许将看到赤字率的持续扩大。
从政府收入对房地产的依赖程度来看，对于房地产的投资似乎是骑虎难下了。
作者： FICC Media@弘则
来源：云豹财熵 （ ID：HI-ALOC）
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谢客户奖员工，这个够意思！