报告说这15个城市未来“最有潜力”！你相信吗？

编者按

关注不了“大公馆”的新朋友，您请抓紧移步 “大公馆2013"（新的公众号：DGG-668）马上保持同步关注。而，因为“你懂的”的原因，旧朋友您一旦取消了对“大公馆”本号的关注，就不可以回来再关注了哟，因此，您的关注，也是一种难得的信息特权了哟。

大公馆2013（新公众号：DGG-668）会在次日清晨发布，内容基本与旧大公馆的保持一致，但或有一点点的改变（多数情况下，会多一点视频）。那里，是我们的新馆，那里，我们将一如既往地与大家继续保持同步交流。谢谢关注！

源自：小白读财经（ID：veekn365）

近日，平安证券宏观研究团队发表一份《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》的研报，这份报告以供给需求、金融信贷、调控政策等为依据，筛选出近年来房价表现最好的15个城市，以及未来潜力最大的15个城市。

近年房价涨幅最大的前15个城市排名：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。

未来15个最具潜力的城市排名：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

这份名单是在35个重点城市筛选出的，具体包括4个直辖市、22个省会城市、4个自治区首府（西藏拉萨除外）、5个计划单列市（大连、青岛、宁波、厦门、深圳）。

在小白的印象中，此类报告并不多见，报告从城市基本面进行了非常详细的分析，对我们普通人的买房有一定的参考意义。

一生好运，独尊武神赵子龙

百战不殆，金融圈商界送礼独一无二

我们都知道，一个城市房价有没有潜力，短期看政策、中期看土地、长期看人口，对这些驱动房价上涨的基本要素，报告分析如下：

一、驱动房价的需求因素：分为存量人口和流动人口

存量人口指标分析主要是常住人口与户籍人口，工作人口与常住人口的比值以及小学生在校人数增速。

常住人口一般视为潜在购房需求，工作人口视为购房的经济实力，常住人口与户籍人口，工作人口与常住人口的比值越大购房需求越大。

研报中还罕见运用了小学生人数分析人口，一般来说，小学生人数由教育局以数人头方式统计，受政绩干扰程度低，可信度高，小学生人数越高，说明潜在的人口增加越快。

二、驱动房价的供给因素：分为库存土地和增量土地

库存土地主要是分为狭义的库存，即商品房待售面积；还有广义的库存，即商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）。

土地供给主要是土地购置面积与当地人口的比例，库存土地越多，土地供给越大，那么房价上涨动力越弱。

三、金融因素

1、信贷：M2同比增速越高，房价越容易上涨；个人住房贷款余额同比增速越高，房价越有可能上涨。

2、利率水平：2014年到2016年底，贷款利率总体下行，说明低利率在上一轮房价上涨中起了关键作用。

3、投机需求：房价与收入的比值越大，说明当地的投机需求越大。

四、房地产调控力度：包括限购、限贷、限售、房企拿地、棚户区改造、房贷利率等。

综上4点，最终筛选出了15个“绩优股”城市，和15个“潜力股”城市。

那么我们怎么看待兴业证券这份报告呢？对于15个“绩优股”城市已经是历史，我们不去分析了。我们着重看15个“潜力股”城市，也即报告认为的15个潜力城市。

对于这份报告总体还相对客观，小白想说几点：

1、15个潜力城市中乌鲁木齐的入选有点让小白感到意外，当然房价上涨潜力与当地的房价基数有关，目前乌鲁木齐房价水平是6900元/平，在省会城市中算是价格的洼地，乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化、科教和交通中心，优点是作为中心的乌鲁木齐可以集全省的资源于一身，新疆历来受到国家的关照，容易获得资源。

但缺点也突出，乌市处于国家的边陲，治安、交通、文化等是一大硬伤，对于乌鲁木齐未来房价小白不是很乐观。

2、成都、天津、杭州入选应该没有争议，2010年全国城镇体系规划纲要（2010-2020年将天津等城市定位为中心城市，2016年《成渝城市群发展规划》明确提出成都将成为未来的中心城市，国家中心城市在中国具备引领、辐射、集散功能，一方面它体现了自身的实力，另一方面意味着受到国家的重视。

相较其他城市，成都、天津潜力确实不错。杭州金融、科创在二线城市中优势也相当明显，资金实力与广州相当，是全国的电商中心，若说未来有可能成为一线的城市，杭州算是一个。

3、北京、上海、广州当仁不让，北京是政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，上海是经济、金融中心。

无论是之前还是以后，两大城市从国家获取的资源远远多于其他城市，未来的地位只会固化而不是淡化。相比其他城市，广州的实力虽然稍弱，但依靠在交通、经济根基方面仍然享有优势，其他二线城市短期还难以赶超。

4、有意思的是这份名单中，深圳虽有幸入选，但是排名最后。要说房价深圳是回避不了的话题，在历次的房价上涨中，深圳均是一马当先。深圳是经济特区，可以直接向中央讨要资源，在金融、科创等方面遥遥领先于广州，未来的城市竞争，归根到底还是金融、科创的竞争，如果论城市竞争力，深圳肯定要比广州强一些。

来源：小白读财经（ID：veekn365）

版权声明： 「大公馆2013」除发布原创市场投研报告以外，亦致力于优秀财经社会时政类文章的交流分享。部分文章推送时未能及时与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者添加LJZ2228微信联系。谢谢！

一生好运，独尊武神赵子龙

百战不殆，金融圈商界送礼独一无二