重庆大事件

编者按

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文：张银银

来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）

重庆又有大新闻。

各位朋友，特别是重庆的朋友，9月23日早上好。不知道昨夜，重庆地产交易是否灯火通明、无眠……

因为，9月22日，重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，根据通知，23日起，我市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

实话说，重庆（拿到不动产权证后）2年限售政策，根本不算最厉害的。但受到的外界关注，是极大的。何以至此，重庆此举又意味着什么？

1、此前的房价稳定模范生重庆，爆点多，自然受关注。限售，此前多个城市其实都有类似政策，而且都比重庆早。当初，那些也受关注，但新闻高度没有到重庆这个程度。且新闻多了，大家也就麻木了。

很多人都明白，调控政策是必须出台的，上面有压力，但最厉害的杀手锏其实还不够。预期大部分人还是没变，此轮调控尴尬之处莫过于此。

譬如重庆永远的好基友成都，也有类似政策，其限售时间比重庆还长，3年方可交易转让。

成都的政策是4月就出台的，但是这几个月我们看到，成都各方豪杰出来唱戏。一会预售证丢了，一会自己举报自己乱收费，要求被查封，请相关部门帮忙“捂盘”。如果按照这些哥哥的玩法，且都是期房，等再次开盘，业主揭房后拿到不动产权，动辄过去4、5、6年了吧。

不过嘛，调控不是法律，说不定哪天就放松了。其实大家赌的不就是放松。

而重庆不同，是网红城市，是曾经的房价稳定楷模。还是直辖市，每年的新房成交量都是全国第一。特别是近年发生的那些事，省略一万字。这一波又是最后启动行情的，然后恰好去年底该市黄sir又退休。一直以来的房价收入比模范生，自然备受关注，所有人都想知道新Mayor如何出牌。

如年初时，大部分人都觉得重庆对待来势汹涌的炒房客快、准、狠。

笔者一直有看重庆数据。最新的数据是，2017年1-8月，重庆商品房销售面积4325.98万平方米，同比增长22.8%。其中，住宅销售面积增长19.4%，办公楼销售面积增长117.6%，商业营业用房销售面积增长19.5%。

如今外地炒房客确实明显退潮，整体交易增速确实也在回落。至于价格就不需要说了，绝对配得上销量涨幅。事实是，无论如何，房价涨上去了。

进一步调控，重庆理论上是有必要的。那么问题来了，限售是否有效。

睁一只眼闭一只眼，流水不争先

他，也许就是情商最高的关二哥

2、通过2年限售，重庆短线炒房会受到遏制吗？要回答这个问题是很有趣的。因为，2013年以后投资重庆房产的人，实际上溢价变现，也就是2016年后至今才实现的。

有兴趣的朋友，可以去看看重庆主城区这几年的房价走势就明白了。或者熟悉重庆的朋友，完全明白笔者在说什么。

实际上，我们看大部分一二线城市，这波周期赚大钱的，不也是2015年之前潜伏进来的吗？跟着大军2015年中之后入场的，你告诉我，有几个变现了？

笔者此前多篇文章写过，我坚定地认为，目前已经是本轮周期的顶峰。如果我们认为一个周期约3年，那么，如果还有大涨，起码应该是2018年下半年之后，或者2019年开始启动。

假如投资重庆的人，现在要买期房，早的半年一年后交房，晚一点的一年半或者更久。等再拿到不动产权证，大概是1-2年后了。假如再过2年才可以转手交易，也就是3-4年后了。

到时是什么行情，说实在谁都不知道。重要的是，通过这个政策，你不能拿期房玩短线了。这个过程中，万一人家急需要钱，抵押或者协议转让暂时不拿房产证，抱歉，价格上自然容易受限。

从这个角度上说，限售政策是不错的。美中不足是，如果限售期再长点，岂不是更好。

如果买现房、二手房，很快就可以拿到不动产权证。2年后，刚好2019年。如上所述，假如下一波周期那时启动，好像其也可以赶上。

这就对了，我们今天重点想说的第3点呼之欲出。

3、竣工待售及二手房，将是限售最大受益者。重庆最新，还有多少待售面积，准确的数据杠杆游戏没有查询到。但2016年时为1000多万方。当时，这个数字在各大城市中算多的。

对了，9月14日，在《让全国人民相信“房子只够卖5个月”，谁是最大受益者》一文中，笔者从我国统计局发现：

商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

这段话够长、修饰词语够多。笔者给翻译一下，

官方版待售面积只包括竣工未卖、未出租的商品房。在销售火爆的楼盘和行情下，往往是房子还在建，开发商一拿到预售证，马上就被卖出去。而过去建好了，却没有卖出去、租出去的，说明真的是需要去库存的盘或房。可能是地段因素，也可能是房子本身不够好，或者有这样那样的问题。

显然，这样的房子最应该卖出去，因为一天不卖出去，开发商资金就一日无法回款。相关部门也就担心自己城市库存得不到减少。而库存真的积压，可供给的房屋较多，也就可能影响房价了。

特别是捏着建好的库存卖不出去，开发商最容易促销。而促销的行为，实际对新的期房价格造成抑制。回忆一下重庆2014、2015年的行情，是不是就是如此。不仅如此，新房还源源不断。

所以，才有去库存一说，必须去，不去坏处太多。那么，假如我们认为房价还有上涨空间，看多房价的炒房者是很坚定的。这个群体想要尽快让房产脱手，最好的投资标的就是竣工待售的库存房，马上就可以办证。

然后只需要2年就可以交易。也包括不错的二手房，可以吃进。所以，竣工待售及二手房是最大的受益者。

此外，2年的锁定期，意味着这段时间，市场上可供交易的房子减少，对于目前的房价也是利好的，无论新房还是二手房。

至于这2年会不会放松调控，房企限售，谁知道？毕竟不是法律。当然，不管怎么说，限售政策起码还是可以吓退一些人。

最后补一句，除了重庆，9月22日，本周最后一个工作日，南昌、南宁也出台限售政策。限售的城市越来越多……我国主要城市的库存，料将越来越少。

作者：张银银

来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）

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