​天价房产未来能卖给谁呢？

编者按

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源自：新浪财经意见领袖

作者：陈志龙

当下的中国房地产市场，北上深等龙头区域，甚至包括南京、杭州、厦门这样的二线城市，房价似已出现“杰塞尔悖论”——许多高价房面临卖给谁的问题，一套房子动辄大几百万甚至过千万，银行已经恐高，再胆大的银行也不敢为所欲为的放贷了。

国庆长假，得闲再读伯南克的《动荡的年代》，这是美国财经高官反思“次贷”危机经验教训最为深刻的一本，书中有很多生动的细节，祥解了这位世界上最有权势的央行行长，如何和财政部长保尔森搭档，从处理两房危机开始，到对整个金融危机全程管控，许多时刻惊心动魄。

伯南克在这本书中回忆如何从总统和国会手中接过应对危机的“火箭筒”（无限授权）的过程，“作战指挥室”当时设在财政部。他回忆说， “那是我们职业生涯中最具有挑战性的决策行动”。书中生动回忆了他俩如何躲开媒体，闭门商议危机调查和应对的种种细节，“我们考虑选择在一个周末，在毫无预警或者不走漏风声的情况下对它们采取接管措施”，“难度肯定不小，我们要考虑到每一种可能性。” “发射火箭筒的时刻已经到来”，“我们如何跟两房摊牌”，以及如何进行“在线修复”式的危机管理，从而避免全球范围内更大的金融恐慌发生。

十年弹指一挥间，这本书不只是一本情节生动的反危机故事书，书中很多经典的经济学寓言读来也是十分耐人寻味的。伯南克进入白宫前是研究大萧条问题的经济学家，在书中，他援引了在大萧条研究中多次讲过的一个经济学常识性寓言“杰塞尔悖论”。这是一位叫乔治．杰塞尔的国会议员讲过的故事。

一位投资者在市场较好时买进了很多股票，他惊讶地发现，他买入以后股票很快就上涨了，他越买股票越涨，于是他认为自己是个聪明的投资者，于是继续加码甚至举债买入。当时外部环境似乎很好，有强劲的经济增长、有繁荣的制造业。

最终，他把那只股票从10美元一路买到了30美元的高价，他觉得可以套现离场了。于是，他给经纪人打电话，要卖股票，对方犹豫片刻反问道：“先生，这么高的价格都是你买出来的，如果你不买了，你想把它卖给谁呢？这是关于泡沫经济最经典的“杰塞尔悖论”。

每一次危机都在丰富和完善“杰塞尔悖论”。伯南克用这个经典故事来验证次贷危机前美国的房地产市场。金融系统创造信用和货币乘数的能量是巨大的，但正是这种无限的货币和信用创造制造了“美国历史上最糟糕的投机狂潮”——美国住房价格的飙升具有经典的狂热泡沫的所有特征，从本世纪之初的互联网泡沫到此后的房地产泡沫，金融泡沫次弟衍生，通常没有什么预热过程。

零利率释放的宽松货币洪流把投机泡沫推向高潮后，“必然出现买方对卖方的大量过剩，导致已经涨得离谱的资产价格继续攀升，否则价格水平绝对达不到那样高的沸点。”实际上，当大多数投资者都形成群体性共识认为价格还会上涨并对此深信不疑时，危机会不请自来，价格上涨可能会突然停止。

改变命运，人生处处有转鸡。

送给1969、1981、1993年出生的TA

在狂噪劲爆的音乐和鼓点声中，所有的狂热氛围都会刺激你的荷尔蒙，让你不自觉地为动物精神所驱使，而当鼓点骤停时，人们可能会迎来宿醉般的痛苦。

任何一个投机市场都有这样的特征，在价格最高区间，按捺不住冲动的最后一批买家倾其所有全仓杀入，购买欲望得到满足，竞价消失，市场上就只剩下卖家，就会出现“杰塞尔悖论”。信贷资源的严重错配和扭曲会引发金融崩溃，一个微小的意外或流言都可能触发市场坍塌，所谓的一根针捅破天。

人类近百年的经济危机史一再警示我们，不动产泡沫是最凶险的泡沫，它迟早会破裂，最终一定触发信贷危机——尽管危机爆发前，从货币当局还信誓旦旦没有问题。甚至危机已经爆发，权威人士还不以为然地声称，这只是次级贷款遭遇的一次小规模危机。

政治家与中央银行家一次次以驼鸟姿态不敢直面危机，他们坚决阻止经济的自我纠正，阻止市场进行自我救赎。最终这场海啸几乎把华尔街彻底埋藏，他们才如梦初醒。“美国式梦想绑架了房子，也绑架了金融体系和他们的决策者。”这也一再说明，“当政府炮制的道德风险、廉价货币和过度干预演化为危机时，美国政府的对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的政府干预。”

当下的中国房地产市场，北上深等龙头区域，甚至包括南京、杭州、厦门这样的二线城市，房价似已出现“杰塞尔悖论”——许多高价房面临卖给谁的问题，一套房子动辄大几百万甚至过千万，银行已经恐高，再胆大的银行也不敢为所欲为的放贷了。

许多地方，连作为刚需的首套房利率都要上浮，这意味着过去长期得到无限信贷支持的烈火烹油的泡沫无法再继续充气，信贷支持近乎枯竭，气球瘪下去是自然的。

在重点城市，长期以来支撑房价“飞天”的信贷燃料即将耗尽，这些城市的龙头效应将不再，房地产的形势将变得更加微妙。今年以来，深圳房价持续下行。国庆期间，上海的朋友告诉我，虽然中心区的房价还很坚持，但周边前两年热炒的区域已经开始明显降温，“实在是炒得太高太离谱了，卖给谁啊”。

在被各种力量鼓噪起来的“末日疯狂”中，依然有疯癫的“财经评论员”号召大家去涨到天上的一线城市配置房产，说那里“是中国经济的最后一个安全点”。现在，许多人可能会在天台上发出天问，我们的大脑为什么会成为别人的跑马场。

我们能否走出“杰塞尔悖论”的宿命，靠什么样的中国特色来摆脱这种宿命，这是我最近一直在思考的问题，但我还没有能找到说服自己的答案。货币内在价值的稳定性和可预期性，健全金融体系，纠正严重的信贷扭曲和错配，才能有益于经济和资产价格的稳定。

在经济规律面前，我们要懂得谦卑，要敬畏市场、敬畏市场的内在规律。“房子是用来住的，不是用来炒的。”“”树不会长到天上去。”这都是平实而深刻的道理。

作者：陈志龙（ID:njchenzhilong），南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心特聘研究员，财经作家。来源：新浪财经意见领袖（ID:kopleader）

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