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房住不炒的新时代，这三个金融难题该如何选择？
编者按
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房住不炒的新时代，楼市被摁住了，因为政府备案房价还降了，似乎首付更低了，买房更容易了，表面看保护了真实住房需求，其实上车或许更难了——刚需买房难在钱少，可现实是买房杠杆降低、全款盛行，首付款不降反升。同时，又因为限制信贷流入楼市，造成利率上浮，月供成本也在增加。
硬币总有正反面，甘蔗没有两头甜，凡事总有弊有利。因调控带来的信贷紧缩，也就引出了困惑大家的三个金融难题。
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
作者是：A先生
本文已获授权转载。
1、从几则新闻说起
11月初，郑州有个叫昆仑望岳的改善住宅项目开盘，微信选房只进行了几分钟550套房子就被抢购一空，相比周边二手房均价18000元/平，只卖14000元/平的均价自然引来一阵疯抢，毕竟高达近30%的价差转瞬间就是利润；时间再往前推，融创在郑州的一个项目也以比周边房价低30%的价格被秒清一空。是的，全款优先。
11月中旬，南京十个项目同时开盘，大约有3300套房子，引得近15000名客户熬夜排队抢购，结果不出所料，近乎全部售罄。还是价格便宜，相比周边均价每平6万的二手房，这些房子均价只在3.5万—4.5万之间，价差竟达40%左右，买到就是赚到！是的，全款优先。
随着楼市调控的深入，房地产信贷紧缩日趋严厉，相应的银行房贷额度也越来越少，那放款给谁呢？谁出的利息高就给谁放款了。于是，当下首套房利率一般都上浮15%以上，上浮20%、甚至25%的也并不鲜见。
房价稳了、甚至降了，但全款才能抢得到；房价稳了、甚至降了，但利率不仅没有折扣，反而还要上浮；买一套房，到底考虑的是首付款多少还是房价总额？负债加杠杆，应关注债务额还是债务率？
所有人的回答是都重要，最好是房子总价打最低的折扣、同时杠杆撬到最高，可你要知道人的欲望是无穷止境的，当然也不可能占尽天下所有的便宜。
现实的处境是：要想付个首付撬动杠杆买房，但必须面对高房价，要么是个低总价，但得全款购买——总价低就购买者众，地产商也要尽快回款啊，所以谁钱多谁先选。
于是问题就回到：你是要背负一身债务买套房呢，还是凭运气中彩一套低总价的房子？这也是另一个问题：到底是杠杆重要还是涨幅重要？就像上文中的郑州和南京，转瞬间就有30%—40%的价差收益。
对于缺钱的刚需来说，几乎都会选杠杆重要，虽然一身债务，但总之还能买上房啊。政府限价后，虽然总价低，但那不是自己盘里的菜，看似保护了刚需，实则让刚需上车的难度变得更大。
对于有钱人来说，却是一个极好的套利机会——先全款拿下，等到房本下来后可以抵押再贷款，也是在加杠杆，虽然有个时间的延后。再等个2-3年的限售期过去，就可以二手房对外出售了，此时买家就能首付购买了，从而顺利脱手赚取利润。
这是一个隐形的财富转移——本该属于地产商的利润转移给全款买房人了，转移的部分就是政府限售价与市场价格之间的差额部分。
杠杆重要还是涨幅重要就像一个伪命题，问题是你能拿到标的物吗？
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楼市调控促使房价稳中有降，而调控的重要手段就是信贷限制——限制银行向楼市发放贷款，不管是地产商的贷款，还是买房人的按揭贷款，于是银行的地产信贷额度就会变少。
钱就这么多，放贷给谁呢？银行也是以盈利为目的地企业啊，息差是其重要的利润来源，所以谁付得起高息谁就先拿钱了，利率上浮由此而来。
房价高企利率打折、房价稳中趋降利率上浮，哪一种对购房人较有利呢？答案是后者。当前房贷利率年化为4.9%，史上最低，即使上浮10%或20%的，也不一定会高于历史上的折扣利率，所以月供负担跟史上相差不大，但可以不慌张的选房啊、还能享受相对稳定的价格。
有人会反驳：利率上浮是跟随合同终身的，目前基准利率低并不代表以后利率低啊，若以后加息到7%、甚至8%，房贷利率是要在加息后的基础上上浮的。
没错，你只想到了加息，为什么就没有想到降息呢？更重要的是，信贷松紧政策是时常变化的，以后金融创新会不断发展，而这就存在很多可能：记得在2015年信贷宽松期时，农行就曾推出了置换贷——把之前其他银行利率上浮20%、30%的房贷置换成农行的85折房贷。
随着互联网金融的深入发展，及金融创新不断，以后将会有更多低利率的贷款。所以对那些纠结于利率上浮的人来说没有必要——你只需等下一次信贷宽松、下一场金融创新，当下重要的是占有资产及总价要便宜。
相比房子的总价低，能使用杠杆占有资产重要；相比利率成本的上浮，房子的低总价更重要。低首付就是杠杆长，利息高就是月供现金流负担大，那对于负债来说，是债务额重要还是债务率重要呢？
都不是，是现金流。
万达这样的企业可以负债2000亿，三五人的小公司估计负债100万都困难重重，可银行还是愿意给万达贷款，而不愿意给小微企业贷款，债务额重要吗？中国的老年人几乎没有负债，不仅有毕生的储蓄（也许不多，但是剩余），还月月领养老金，可一二线城市年轻人绝大多数负债买房买车，债务率很高，工资月月光，你能说老年人比年轻人更能抵抗风险？债务率很重要吗？
银行也是追求利润盈利的企业，其收入的重要部分就是存贷的利息差，能把钱放贷出去、能安全的收回、能月月赚利息，巴不得放更多的贷款呢。是的，重要的是收入，是现金流。有足够的赚钱能力、有充足的现金流入、能每月/每年的按期支付利息，就可以负更高的债、就可以更高的债务率。只要这种收入是真实的经营所得、是主动/被动收入，而不是以贷养贷即可（贷银行的钱再去还银行的贷款）。
很多人在负债时会着重考虑债务额及债务率——又背负了几十万、上百万的债，似乎压得自己喘不过气来；债务率已经很高了，很容易破产杠杆断裂。其实重要的应该考虑自己的收入如何、是否稳定、增长如何，只要能覆盖住每期的本息支出，让杠杆不断裂、能坚持下去、现金收支永续循环，就没问题。
若拿贷款买房来说，只要月供没问题，就不要太考虑贷款额和负债率。在当前的货币体系下，债务长期必然被稀释——钱会越来越多，你的工资会随之上涨，还债的负担就会逐步降低。
由楼市调控引发了三个金融难题，通过对其梳理，给我们哪些启示呢？
占有资源思维。资源是稀缺的，占有一个就会少一个，所以关注点应着眼于占有、得到，房价是被限制了，但你买不到、占有不了啊，你只是一个看客、跟你没毛线的关系。
这也可以说是资产思维和现金思维的区别，持有资产就有增值的可能，而持有现金是没有任何泡沫机会的。房价高些，但能利用杠杆先占有，是合适的；利率上浮，但能贷到款买到资产，是划算的。
买房难在首付。买房看单价、看总价、看利率？都有道理，但着重是首付款。想着攒够了全款再买？多攒一些首付再买？房价下跌后再买？都不是，攒够了首付，有月供能力就可以下手。未来涨跌很难准确预测，而你需要的是确定性，先占有资源再说，这是确定的、实打实的，其他的留给时间、随机应变。
现金流原则。资金如流水、如血液，进进出出、循环往复、户枢不蠹，并以此维持整个机体的存活或系统的运转。你的各个具体资产就是整个财富系统的组成部分，它们的稳固、增值、不倒靠的是现金流的维系，不要紧盯某个资产的亏盈，而要放大格局看整个系统，这就需要运筹帷幄的现金流思维。
把握确定性。群鸟在林不如一鸟在手，森林里一群又一群的鸟在飞，看似都跟你有关，但你都不能控制、不能掌握、不能调配，与其看着一群鸟，倒不如手里握有一只鸟。
这个专家预测跌、那个专家预测涨，今天这个政策、明天那个政策，都随机不确定。经适房/廉租房/租赁房/共有产权房/租售同权，以后房租会涨会跌？不知道！但买房后每月的月供却是几十年不变的。
事物两面性，不要迷恋调控。任何事务都有两面性，政策这样，楼市调控也一样。调控稳房价、甚至降房价，但你买不着。为保证全款和首付购买者的公平，也有政府强制摇号中签，但这与去杠杆、防范金融系统风险相违背——全款买房是降杠杆、首付买房是加杠杆累积系统风险的，经济安全和社会公平正义哪个更重要？没有能照顾到各方利益的万全之策，能顾及到大多数人已很不错了。别想着别人做好饭、端上桌、再用勺子喂到你嘴里，自己若不把握不争取，是没人能救得上你的。
作者：A先生
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
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