一夜情到姨太太，社区商业黄金时代
先看一组数据，
来自新浪乐居：社区商业的奶酪有多大？(1)社区年均总体消费需求约13万亿元。(2)社区商业这块奶酪目前价值5.52万亿元
社区是目前我国行政区划中最小的级别，2000年民政部推进城市社区建设以来，我国城市社区数量约是9.5万个(截至2013年底)。按我国2013年53.73%城镇化率、13.6亿人估算，平均每个社区的规模为7700人，约2500户。
按照人均年现金消费支出1.8万元计算，单个社区消费能力为1.4亿元，现有社区总体消费需求近13万亿元/年。
根据供需分析估算社区商业这块奶酪的价值，还需要去掉国内网购(包括B2C、C2C)、O2O网购、线下零售连锁企业三个市场的规模。
“减”网购市场：据艾瑞咨询统计，2013年国内网购市场交易规模是1.89万亿元；
“减”O2O市场：据艾瑞咨询预测，2013年国内本地生活服务O2O市场规模为0.124万亿元；
“减”线下零售连锁企业市场：国家统计局数据显示，2012年包括大型超市、百货店、专业店、加油站商店等零售连锁企业(不含便利店)销售额约4.76万亿元。按照过去5年平均15%的年均增速，预计2013年这一数据为5.47万亿元。
如此计算，剩下的13-1.89-0.124-5.47=5.52万亿元，基本上就是社区商业市场目前的价值。
继续看一组数据：
对比一下2004年和2013年国内城镇居民这9个方面的人均现金消费构成情况，可以看到：“吃”所占的比例下降了3个百分点，这符合恩格尔系数所阐述的规律。“医”和“教、游、娱”的比例分别下降了2个百分点，应是受益于国家医保政策和教育体制的改革。
因此，居民可以将这部分“省”下来的支出用于提升其他享乐型需求的消费。可以确定的是，随着国家对医疗、养老、保障房、户籍制度等民生领域改革的深入，这种方式可以释放的空间还将增加。
中国城镇居民消费构成
接着看数据：
人口密度大，人均GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米。而地大人口稀少的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米。通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。 服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求。
而从中国目前现阶段发展水平来看，社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量。其中包括小型超市，附带30个左右生活需要的业态组合，值得注意的，苏州科技园每一公里开发一个社区商业，只要有四千人就开发，但那是新加坡的模式，并不适合现阶段的中国，现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是能零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右。所需业态包括购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院，邮局，银行)等。档次可根据各个地区的人文水平定位为中档、中高档、高档。但一定是满足人们日常生活所需的商品。
看万科社区商业实践：
上海万科五玠坊商业街2049主要分为【原·味区】和【原·创区】。【原·味区】则是一个自然景观绝佳，充满了曲径通幽的美妙体验，拥有众多精美餐饮料理的区域；【原·创区】则建有一个开阔的广场、梧桐成荫的街道，以及缤纷的生活配套。
社区商业，我的观点：
1.眼里少看第一段画大饼的数据，多大的市场和你有多大的关系呢？踏踏实实做好一两个案例先，不论是开发商、运营商还是咨询公司。也不必过多在意一味强调中外差异城市能级，吴晓波讲了互联网流行让城乡一体化了。至于，万科的社区商业实践，静观其变吧！毕竟王石说谁搞多元化他在坟墓里伸出手也要拉回去的。
2.把握住消费趋势倒是要紧得很。移动互联网冲击商业，淘宝京东改变生活，一号店与彩生活一样随时发生颠覆。线下为王的实体商业，如何在社区最后一公里为消费者带来便利、便宜以及品质的服务，这是个机会，更是个调整。不过呢，宅女宅男遍地的当下，85后指尖消费与外卖成性的天生，让社区商业成为香饽饽。
3.用冯仑的话语体系来形容下：住宅是娶媳妇，希望样样都好，其实最后也都是单点诉求，有人爱户型，有人爱园林，也有人爱建筑立面，更多人爱交通，爱学校，爱服务；商业地产（准确说是市级/区域级商圈的购物中心）是一夜情，讲究的就是单点吸引，有一个全城/区域唯一的吸引点，就会有商业人流；社区商业是包二奶，古典说法就是姨太太，抬头不见低头见啊，不能让业主一夜情归来落差太大啊，也不能让业主夜夜欢哥操劳过度啊，社区商业，走两步美极了！（第一居所住宅太太们，思考下如何一起吃苦的幸福~）
4.最近见了一个牛逼的住宅社区商业，住宅售楼处开放，就把咖啡馆+小超市+社区食堂+儿童体验馆开放运营了，还是自营！想要了解详情，黄的团去看房，第三站上海派，go！
HZL0512，微信实名加黄章林~
文/黄章林.《暖男十律》
地产自媒联盟发起人；地产课堂微信公众号运营者；易居克而瑞地产新媒体研究室首席研究员；同济大学房地产校友会副秘书长；《地产策划知识分享之旅》作者；脱口秀黄的秀主讲人；品牌营销培训讲师
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