专访WeShare创始人李嘉政：共享经济在中国也能讲出世界级好故事！
莫凡/文
“花3万块就能拥有一套度假房产，且终身旅游无需支出住宿费。”这听起来太不靠谱了！但事实上，作为全球最大的出租车公司，UBER不拥有一部车，而是通过打造一个共享经济的平台成为千亿美元市值的大公司。
新聚仁机构董事长、weshare创始人李嘉政说：“关于共享经济，中国一定也能讲出世界级的好故事！”
当下，国内旅游地产去化极为困难，购买这类产品的消费者又几乎一致的可以用“一时冲动，后悔一生”来形容他们的感受。为消除买卖双方的苦恼，李嘉政利用共享经济的理念，构建了一套既能颠覆旅游地产销售模式，又能改善中国家庭度假屋消费体验的全新商业模式，取名weshare分权度假屋共享换住平台。
“它是国外分时度假的升级版，开发商借助它可将度假房产拆分成12份按份共有产权销售，消费者则可购买到房屋的份额产权和每年固定的度假居住时间。同时，weshare还具备度假屋的预定和交换居住功能。”李嘉政介绍说。
无论故事听起来多生动，万众创业的时代，能在风口上翱翔的猪毕竟是少数，绝大部分最后还是要掉进锅里。weshare怎么玩？它将面临怎样的命运？
半个月前莫老爷前往上海专访李嘉政，从旅游地产的现状聊到共享经济在中国的挑战和前景。下面，就用这篇文章把李嘉政内心最真实的声音传递给大家~
谈旅游地产的现状、痛点及破局办法法
莫老爷：新聚仁对旅游地产做了大量研究，聊一聊国内这方面的现状？
李嘉政：就目前情况来看，国内大型开发商基本都介入了旅游地产。因为旅游度假太火了，去年国内旅游总人次达到36亿，大家都看到这是一块巨大的蛋糕。从我们做的调查来看，2014年全国有7900多个旅游地产项目，其中规模在5千亩以上的有1000个左右。平均每个项目在售库存量都达到了2000套以上，但平均每个月的去化速度只有12套。按照这种速度，一个项目清盘需要16年至20年的时间，这相当于开发商的利润都被时间吃掉了。所以现状就是，除个别畅销盘，绝大部分项目都处于保本、微利、积压、滞销或亏损状态。
莫老爷：你接触了很多做旅游地产的开发商，他们现在最大的苦恼是什么？
李嘉政：最大的苦恼就是去化难，新盘刚亮相的时候会有一些销量，但持续性无法保持。其次是营销推广很迷茫，旅游地产的客源是全国各地分散的，开发商不知道广告怎么投，该投去哪里。最后又因为不是刚需房，客户不急于买就容易产生情绪的反反复复，导致成交周期很漫长。
莫老爷：有没有找到产生这些苦恼的根源？
李嘉政：根源就是旅游地产的客源基数太窄。买这种项目的人只有两种，要么是有闲钱的，要么是有情怀的。而这些人在消费之后，几乎一致的可以用八个字形容他们的感受：“一时冲动，后悔一生”！买一套房子一年去住不了几天，每个月还要交管理费，他们一定会影响自己身边的人，宣扬说：“千万别买度假屋，那是自找麻烦！”这必然就造成了客源层越来越窄。
莫老爷：怎样才能构建一种全新的商业模型，让开发商和购房者都受益？
李嘉政：这种商业模型的核心必须要把旅游地产变成所有爱旅游家庭的旅游必需品，也就是让大量的白领阶级和中产阶级成为购买的主力大军，以此来扩大客源层。实现这件事只需要须替购房者解决两个问题：1、我买了你的度假产品一年去住不了几天怎么办？2、可不可以非常便宜的卖给我？
打造we share平台，创建分权销售模式
莫老爷：你已经找到了这种商业模型，怎么玩？
李嘉政：两个步骤就能解决这两个问题。第一步：打破传统度假屋的销售模式，让开发商把每一套房子分成12份去卖。也可以放到我们的聚寓购全民经纪人O2O电商平台去卖，它是一个能将经纪人、旅游服务从业人员以及直销会员全部聚集在一起的平台。
其实于消费者而言，85%的家庭每年度假时间不会超过28天，如果让12个家庭共同拥有一套房产，即相当于每个家庭每年拥有这套房子28天的使用权，就已经能够满足了大多数人的旅游居住需求。
第二步：让无数的分权业主之间实现“交换居住”。大部分人一生不会去同一个地方度假3次。过去，你在三亚买了房子，你就只能住三亚，但很可能你并不是每一次旅游都想去三亚。怎么办呢？我们通过“共享经济”的理念破解了这种困局，成立了叫做“We share（分权度假屋共享换住）”的平台。玩法很简单，成为分权业主后，你拥有你房子每年28天的使用权，we share通过计算模式，把你所有的使用权兑换成“交换币”，你拿着币可以购买平台里任何地方的居住券。
莫老爷：聚寓购上目前有多少经纪人？
李嘉政：因为我们一直在上海做电商，所以在上海累积有3万经纪人，这个平台正式上线后，会逐步在全国所有的主要城市落地，到2016年我们的目标是达到20万经纪人。
莫老爷：这种玩法很像国外时髦的“分时度假”，区别在哪？
李嘉政：分时度假在国外是非常成熟的模式，没错，我们就是在它的基础上做了一个具有中国特色的升级版。最大的不同之处在于，前者卖的是使用权，通常期限是10年至20年，逾期之后你什么都没有了，它是一种消费品。但weshare所倡导的分权度假模式是有产权保障的分时度假。
莫老爷：we share上所有的房子谁来管理？如何收费？
李嘉政：可以是开发商自己的酒店管理团队，也可以交给新聚仁旗下的上海维禧尔酒店管理公司，或者托管给其他专业的物业公司。他们相当于是所有分权业主的大管家角色，功能包括交房验收、软装装修、房产证托管等。这方面的费用很便宜，以100平米的物业为例，12个家庭AA制之后，基本上每个业主每年只需要支出500块钱。
莫老爷：你们的盈利模式是什么？在we share 上实现交换需要“成交费”吗？
李嘉政：管理费肯定是不赚钱的，前期的话，我们会向开发商收取一定的平台加盟费，这块会占很大的比重。此外在实际成交的过程中，我们的电商平台也会收取开发商一定的渠道费用。
we share是不需要成交费的，但在交换的过程中你会有折损的天数，这些折损的天数归weshare所有，平台也是以此来维持运营的。比如途家，你要加入途家的交换体系，也是你拿出40天给他售卖，他只按照20天算。可以这么理解，如果他给你卖掉了25天，5天的差额归途家所得。
莫老爷：如果买的是很便宜的房子，可以去换别墅住吗？
李嘉政：当然可以，但是这样一来你交换的天数就会受到限制。我们会根据他购买项目的价格，给予他相应的币值。比如他买的是别墅，换到的币值金额相对就较大，反之如果他买的是普通房子，换到的币值金额相对就小。
莫老爷：整个闭环你们现在进展到哪一步了？
李嘉政：微信服务号和网站我们已经上线了，app在12月中旬出来。最重要的是后台系统，它是最复杂的，也会在12月底出来，包括了聚寓购的后台、we share的后台和酒店管理公司的后台。公司现在五六十个IT员工每天加班加点的做，就是为了能在12月底把整个闭环展现出来。1月3日，会有一个全球上线的发布会，届时会请影帝胡军来做体验嘉宾。中旬要在上海举办第一届分权度假屋的房展会，至少20家以上的旅游地产项目参展。
疑虑和挑战：中国购房者凭什么相信你？
莫老爷：新生事物都需要慢慢接受的过程，外界对你们的模式难免会有疑虑。假设12位业主都买了三亚的房子，春节全都想去居住，怎么办？
李嘉政：如果大家都选择同一时间去同一个地点度假，那么在时间上发生打架是必然的，这个问题连国外的“分时度假”也解决不了。当然，我们会努力想办法避免尴尬，比如设置一些预定的游戏规则，类似于先订先得。我也相信会有业主懂得选择错峰行为，如果你只有春节有假期，平常就可以把使用权给父母去享受。
莫老爷：因为房子归12人所有，即使拥有产权，业主是不是也会没有权力自己装饰？
李嘉政：是的，装修和布置都是统一的。我们现在也在想，有没有办法能够让业主在居住的时候感觉就像在自己家一样。其实既然是共享，肯定不能自己想怎么样就怎么样，还是要遵守好规则。如果你特别在意房子里面有没有个人的东西，我建议他还是选择整套的购置。
莫老爷:一套房子只卖出去了两个份额，一年的管理费是由两个人平摊？
李嘉政：不是，以交房时间为限，如果到交房时某套房子只卖出去两个份额，这个时候平台会先要去开发商办理交房手续，剩余的份额平台可能会先行买下来，然后继续卖。对于用户来说，他永远只需要承担1/12的费用。
莫老爷：退出机制呢？如果其他的业主不同意，会不会造成大量麻烦？
李嘉政：当然允许退出。weshare上有一个二手房的交易区，你可以把你的项目挂上去。在购买时每个人都必须签订一份承诺书，当别人要转让时你必须配合办理相应手续。
莫老爷：分权销售给到经纪人的佣金就会降低，是否打击积极性？
李嘉政：在佣金方面，肯定不能和卖全套相提并论。但事实上分权后旅游地产份额产权总价大幅降低，卖房就变得非常简单，一份1/12的分权度假屋产权只要几万元就可以轻松购买，成交难度将大幅降低，而相对于传统房产销售，旅游地产渠道佣金非常高，这对于渠道而言非常具备吸引力。我跟经纪人团队接触下来发现，发现他们还是很有信心的。
莫老爷：开发商的积极性如何？目前有哪些房企参与了你们的游戏？
李嘉政：weshare是9月份正式亮相的，现在我们已经谈了五六十家开发商。他们一听说这种模式都很兴奋，相当于是提供了一种新型的销售模式，而借助weshare又可以帮助项目形成全国知名度。
这个月18日，万达、雅居乐、绿城、绿地、浩宇、当代集团、碧桂园等都跟我们签了战略协议。万达目前总共有11个旅游地产项目，他们准备先拿出4到6个项目。绿地可能也会拿出3个项目（黄山的、海南的和苏州的）。具体的细节都还在洽谈中。
莫老爷：项目加入WE SHARE有没有审核标准？
李嘉政：第一批上线的产品，我们选择的都是国内品牌开发商的优质项目，等模式成熟了之后，我们希望项目越丰富越好，这也意味着业主的选择能够更多样性。但任何时候，我们都杜绝烂尾的产品。
莫老爷：较之途家，你们的优势是什么？被复制怎么办？
李嘉政：途家在交换这一块和我们类似，但我们的核心是“分权+交换”两大部分组成。其次就是我们在房地产营销领域里面走的时间更长吧。我们欢迎和行业里的一些优秀企业合作共赢，中国的市场这么大，不可能一家独吃。并且我认为做的人越多，也越说明我们的模式是有前途的。
莫老爷：其实这种模式国内之前已经有人做过，但那几个代理商最后全都卷款跑路了，客户凭什么相信你？
李嘉政：你说的是国外的分时度假模式，也正因为这些，分时度假在国内形成了非常不好的口碑，为了消除大家的不良印象，我们正在筹备挂牌上市，打通融资渠道。目前，已经有很多机构主动找到我们谈合作，我们自己也很清楚地认识到了这一点，单干是行不通的，需要更多的认同共享经济理念的帮手。至少目前我能给消费者做保证的两件事是：1、项目都是来自品牌房企；2、你买的是一份有产权有保障的房子。
莫老爷：如果分时度假在国内行不通，你认为下一阶段中国的旅游地产会发展成什么样？
李嘉政：共享经济的确能够带来很多很多的好处，Uber和WeWork现在在国内都发展得很好，所以我觉得成功的概率非常大。现在正是天时地利人和的时候，早几年旅游地产项目还不多，这几年疯狂增长，加上移动互联网的普及和共享经济的渗透，信任度已经逐渐建立起来。假使最后没有行通，国内的旅游地产就只能维持现状消沉的走下去，开发商能够把手上的库存通过时间慢慢的卖掉就是最乐观的情况。（完）
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