三省交界的湖州，缘何跑输本轮三四线热潮？揭秘湖州房地产的4大机会点！

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同样邻近上海和杭州，为什么嘉兴站上了都市圈红利风口，湖州却跑输了本轮三四线热潮？

原因有二：虽然地处沪杭宁交界，但都处于都市圈最边缘；城市能级较弱（湖州GDP增速放缓，在全省各地级市中处于下游；湖州产业结构不合理，产业升级滞缓，人口导入能力较差；基础设施建设滞后，对周边城市的牵引力有限）。

虽然跑输了这波热潮，湖州还是蕴藏着4大房地产投资机会点！

第一、目前房价仍处于洼地，在热点城市成交火热的影响下，有机会承接更多的外溢需求；第二、相对于周边一二线城市的调控紧缩，市场环境较为宽松；第三、去化周期比较健康，地楼比偏低，可以挖掘更多的开发价值。第四、有区位优势，并且预计今年开通高铁连接上海。

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投资地图第2期，我们来关注一个低调承接都市圈红利的城市——湖州。

我们仍然借助「CRIC投资决策系统」，从市场容量、市场供求、购买能力、城市基本面4个维度，来具体分析湖州是否存在价值洼地和投资机会。

湖州房地产市场多维度评分

数据来源：CRIC投资决策系统

根据CRIC投资决策系统，湖州的城市综合分值为30.7分，在286个地级市中排第49，在全省11个地级市中排第8。

典型内需型市场，内生购买力强劲

湖州购买能力核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

湖州是典型的内需型市场，本地人口是购房人群的绝对主力，外来人口购房比例稍有上升，但仍然只占10%左右份额。

对于湖州的购房者而言，买房用于改善居住环境的占比最高，其次是为子女购房和子女教育，以资产保值为出发点的买房也占一定比例，相反，投资置业的比例却非常低。

核心指标解读

►城镇居民年均可支配收入42238元，排第18，说明居民在房地产市场上的消费能力较强。

►首付能力，即全市城乡居民人均储蓄可购房面积为7.69㎡，排第125。而在全省范围内，湖州仅次于嘉兴（8.97㎡），支付首付的能力较为突出。

►购房能力，即城市人均居住面积*城市房价/城市人均可支配收入为4.86，排第124，这与近年来湖州GDP增速放缓不无关系。

去化周期较为健康，地楼比明显偏低

湖州市场供求核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

近年来，湖州的新增土地供应量逐年下降，土地成交量整体也呈下降趋势，去化周期比较健康。同时，地楼比明显偏低，基本不会超过30%，有更多的空间来挖掘开发价值。

与此同时，从人均购房支出和人均购房面积的数据占位可以看出，湖州的购房积极性较高。

两者结合来看，不管对于购房者还是开发商，有合适的机会都可以关注。

核心指标解读

►土地消化周期，即土地供应面积/销售面积为1.6年；近年人均住地规模，即过去3年住宅土地供应面积/年均常住人口为3.53㎡；宅地供应不足，优质地块将享有一定的市场定价权。

►近年人均购房面积，即近5年商品住宅人均成交面积为1.1㎡，排第75；近年人均购房支出，即近5年商品住宅人均成交金额为6130元，排第52；湖州购房者的积极性可见一斑。

产业升级缓慢，人口导入能力不足

湖州市场容量核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

产业结构不合理，产业升级滞缓，决定了湖州的人口导入能力较差，以及房地产市场的内生属性。

湖州的第三产业占比虽然逐年上升，但整体产业结构仍以第二产业为主。在全省所有地级市中，湖州的产业升级非常缓慢，三产占比倒数第二。

由于产业相对低端，城市缺乏向心力，人口导入能力较差，湖州的房地产消化主要依赖市本区和吴兴、南浔两区。

核心指标解读

►常住户籍人口比，即年均常住人口/近2年户籍人口平均值为1.12，排第42。湖州的人口流动率较低，以本地购房者为主。

►近年人口增速，即过去5年常住人口的复合增长率为0.28%，排第152。湖州对周边地区的牵引力有限，对人才的吸附能力不足。

►近年商品住宅成交面积为270万㎡，成交金额为180亿元，排名位于中下游，市场容量一般。

经济增速放缓，基础设施建设滞后

湖州城市基本面核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

近6年湖州GDP增速不断放缓，2015年湖州地区生产总值为2084亿，同比增幅6.6%，在全省各地级市中处于下游。

基础设施建设比较滞后，说明城市还需进一步提高基础设施改善力度。

社会发展和教育水平较高，对于投资客来说，具有学区优势的房源可以优先考虑。

核心指标解读

►城市经济规模为2084亿元，排第96，城市经济实力在省内不具备优势。

►基础设施投资规模5.85元/㎡，排第132，基础设施升级滞后。

►城市人口规模294万人，软实力2948元/人。人口规模较小，但教育发展水平居前。

除了核心指标之外，CRIC投资决策系统还覆盖了土地和建设用地、人口和就业、经济核算、产业经济、人民生活、科教文卫、基础设施、土地供应、房地产等9个方面共422项房地产发展相关指标，可供查询和自定义研究。

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