深度解析郑州楼市调控“房九条”！严控地王 不得无证开盘 不得首付分期
万恶的高房价该歇歇了！万恶的跟风涨潮者也该回头看看楼盘品质了！
中秋前夜，“经开地王剧”刚刚落幕，传说已久的“郑州版”房地产调控政策便紧随而来，"加快供地"、"网拍熔断机制"等关键词均包含其中。业内称，“郑九条”中，"最扎眼"的内容便是关于"地王"的"限制性条款"，某种意义上为地王定制。
中秋前夜，郑州市政府办公厅向社会公布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》。原文如下：
各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位：
为保持我市房地产市场持续平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场的新形势、新特点，经市政府研究，现就有关事宜通知如下：
一、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。
二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。
三、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。
四、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。
五、加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。
六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。
七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。
八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。
九、各相关部门要加大信息公开力度，加强宣传，引导居民理性消费，对编造虚假信息、造谣滋事者，要依法追究责任。
本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县（市）及上街区可根据本辖区实际，采取措施，确保房地产市场持续平稳健康发展。
本通知自2016年9月18日起执行。
2016年9月14日
一、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。
河南商报点评：供求关系是市场经济活跃的最基本的经济状态，直接影响地价高低，进而将这种影响传导至房价。目前的情况是，郑州不是缺地，而是缺净地。
郑州每次城中村拆迁都会掀起新一轮的讨论，即市场上将再添存量土地资源，将有效抑制房价过快上涨，降低房价预期。其实不然，这些地不是正儿八经的净地，还不是真正的国有建设用地。而且，城改地的入市也有严格的限制条件。
此次文件提出，要加快供地节奏，能从根上为房企止渴，也能改观人们的预期。现在，房企对土地的渴求不亚于一个行走在沙漠里、嘴唇龟裂的行者。为什么每次土地放量，都会引发诸多房企哄抢？原因就在这里，不拿地则死路一条，企业无法持续发展。即便拿了高价地，死扛也得扛。
另外，土地每次推出时，有个别区域所推的地面积非常小，且零碎，对房企来说，不好开发。这一点也需要注意，别到了手里，成了鸡肋。
二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。
河南商报点评：这是一个狠招，直接摁住了企业命门。“限地价，竞房价”政策，简单来说，就是在事先确定地价，地价定好了之后，再设定一个最高售价，这个最高价就以网挂报价超过50%的溢价率为准。然后，由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。
以金茂集团在郑东龙湖拿的地王为例，在地价最终限定的情况下，最终的楼面价为3.266万元/平方米。这时，竞拍企业经过测算，给出一个未来售价，比如5万元/平方米，而竞争对手出价4.95万元/平方米。如此竞拍，开发商比着往下降，最后竞得者承诺的售价是4.2万元/平方米。那么，将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过4.2万元/平米。
以商品房售价“价低者得”的原则，确定最终的竞得者。从理论上看，该方式不仅从土地这个源头摁住了房价的凶猛涨势，还直接限制了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。
“限地价，竞房价”只针对郑东新区、经开区，也正是这两个区的土地竞拍异常凶猛，政府有的放矢，对症下药。这也能解释，为什么14号晚上东区北龙湖两块住宅用地突然宣布中止竞拍。能否在政策期间组织拍卖，不好说。
但这种方式也存在瑕疵。比如，一旦限定了开发商的售价，开发商为了保证利润，就会在小区配套和房屋质量上做文章。除非政府规定，在出让合同上额外增加“房屋质量额外担保”条款，或者通过提前收取房屋质量风险抵押金的方式，以避免开发商偷工减料，确保工程质量。
再比如，房价的最高限价有没有松动的可能性？毕竟市场的归市场，限制能限制多久？
现在，“高房价”让开发商成了全民公敌，人们对他们简直是恨之入骨，再说狠一点，跟风涨价的简直就是无耻卑鄙的小人，也不考虑自家楼盘品质、服务能否配得上高房价，一股脑就跟着瞎嘚嘚。开发商也有理由，认为土地出让价格过高，不得不卖高价房，原来因为市场行情不好，没敢涨，这终于喘口气了，就再也不憋了。
实际上，为了抑制地王频出、房价畸高，各地政府也在不断进行尝试，“限房价、竞地价”、“限地价、竞公租房面积”、“限地价、竞房价”都是为此而进行的积极探索。希望郑州会有所改观，抑制房价过快上涨。
三、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。
河南商报点评：这对开发商的现金流有一定的要求，也是变相地对开发商的综合实力有一个很好的考量。小开发商拿地是最危险的事情，资金实力较弱的开发商将逐渐退出历史舞台。
四、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。
河南商报投牌点评：这条措施，郑州住房公积金管理中心在八月份就已经发布过了。郑州住房公积金的个贷使用率一直维持在九成以上，非常高，通过金融手段来严格控制公积金的贷款数量，目的是保证公积金良性循环。这也从侧面保证郑州房地产市场平稳健康发展。
五、加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。
河南商报点评：为什么今年郑州地王如此之多？一个很直白的答案：外来实力房企如虎狼般杀进郑州。他们所带来不仅是丰富多样的产品类型、开发理念，更凶猛的是，他们还挟裹着来源多样的巨额资本。有的是央企，资金本来就充裕，有的是一线名企，背后有着强大的金融信托支撑，最终，这些资本还是来源于银行。中央已经明确，严格控制银行资金大量流入房地产市场，但是，还有部分银行会出于种种考虑，使用各种手段，将资金最终投到房地产领域。
加强企业购地资金的审查，意在于此。另外，那些帮助购房者做假流水的行为也将受到严厉约束。
六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。
河南商报点评：新建商品住房销售价格管理是老生常谈的措施，郑州市物价局在2014年就印发了《郑州市新建商品住房销售价格备案管理办法》的通知。目前，楼盘项目备案倒是备案了，就是公布不及时，无法让老百姓参考。现在查询郑州市物价局官方网站，最新的备案数据竟然是2015年12月10日的。既然出台了这个办法，就要让它的作用发挥到极致。显然，2016年的工作停滞了。
七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。
河南商报点评：读起来很解气的样子，听起来有人撑腰的样子，但品起来却是“然并卵”。这些口号一直都在喊，大家也都知道，确实最近楼市太火，“无证售房”者太多，有恃无恐，关键是监督效果有待考验。
也就是说，老百姓要买房，手里钱不够，必然会欣然接受开发商的“首付贷”、“分期付”等让人心动的措施。一个愿打，一个愿挨，出了问题，处罚上也得讲究证据。所以，这条措施赢在了态度上，可能会输在实操上，即谁给你提供证据？监察队的同志们也渴望老百姓主动投诉且提供证据，再说，即便证据确凿，罚款五万八万的，有个卵用，还不够开发商吃花酒的钱。
当然，发现无证售房的，捂盘惜售的，该举报还是得举报。最近顶风作案的楼盘，小心枪打出头鸟。
八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。
河南商报点评：整顿房地产中介市场秩序是今年提的一个重点工作方向，行业太乱，扰乱市场。郑州市房管局正在对房产中介行业进行整顿，市民若发现房产中介有以下行为，请及时举报。比如，发布虚假房源、隐瞒房屋真实信息诱骗消费者交易、强制代办收费、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务等问题。
九、各相关部门要加大信息公开力度，加强宣传，引导居民理性消费，对编造虚假信息、造谣滋事者，要依法追究责任。本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县（市）及上街区可根据本辖区实际，采取措施，确保房地产市场持续平稳健康发展。
本通知自2016年9月18日起执行。
河南商报（ID：hnshangbao）
作者：河南商报记者 邓飞
统筹：张雅烜 责编：张雅露 校对：朱碧波
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