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屡罚屡犯!郑州开发商们为何敢“顶风作案”?揭秘背后原因…

2016-09-24 河南商报

对于违规售房的开发商,在近日房管局公布的名单中,并无罚款一则。为什么部分开发商会在当今市场环境下违规售房,有恃无恐?哪种方式在杜绝这种现象方面更有效?


【追问】对违规企业咋只曝光不处罚


“违规售房”到底该如何根治呢 河南商报记者 侯建勋/摄


昨日,一份郑州部分房地产开发商违规售房的通报名单广为流传。郑州市房地产监察支队在情况通报中称,今年前九个月,其依法立案查处违法违规行为51起,同比增长50%,其中违规销售案件39起,违规代理案件8起。


在这份“黑名单”中,有一个明显的特点,即开发商违规售房问题严重。名单发出后,引起了众多买房人的警惕。但是,一个疑问产生了,即为什么只有监管而没有行政处罚?


对此,河南商报记者特意向郑州市房地产监察支队了解情况。其有关负责人解释说,只要是依法立案查处,并作出行政处罚决定的,一定会有不同金额的处罚,但是,这份名单中,有相当一部分只是依法立案了,但还在查处的过程中,比如要举证,要给违规企业申诉的机会和时间。有的是刚刚受理,正在搜集证据,比如,9月15日至9月21日受理案件12起,依法立案查处违法行为7起,全部为房地产开发企业违规售房。


【数据】违规售房 以往罚款是多少?


据河南商报记者了解,2014年上半年,郑州曾有16家企业收到罚单,其中,12家房企涉嫌无证售房,最高的罚10万元。


2015年上半年,郑州被通报的房地产市场违法违规案件中,涉及18家房地产企业,绝大部分是因“违规预售”而被处以累计128万元的行政罚款。违法、违规企业被处罚数额均在“6万元~10万元”,平均一家房地产企业被罚不到8万元。


郑州市房地产监察支队相关负责人称,由于相关法规出台较早,目前主要通过行政处罚和行政管理相结合的方式,对企业违法违规行为进行相应的惩戒。对于违法违规的房地产公司给予10万元罚款,已属“从重”处理,需要经过市房管局局长办公会研究决定。


【析因】受法规条件限制 行政处罚金额低


近俩月,郑州房地产市场逐渐升温,房价疯涨,以至于“过热”,很多楼盘项目不惜代价,无证售房。河南商报记者查询这份违规售楼名单发现,这里面有郑州当地的郑东北龙湖地王项目,有一线开发商在郑州的开盘项目,有个别曾多次“违规售房”的企业,也就是“屡罚屡犯”的企业。


为什么这些企业宁愿冒着被处罚的风险,也敢“顶风作案”呢?


郑州一家房地产企业的销售负责人刘先生向河南商报记者分析,最大的原因是郑州地王频出,市场太热,预期很好,在房源供不应求的情况下,时机更是难得,是否“五证齐全”,是否“违规预售”,权衡之下,已经变得不重要了。更何况,“即便罚款,罚个5万8万的,也没啥,多卖几套房就挣回来了。”


“对于违规售房,对企业的处罚没有动辄数十万上百万元的法律规定。如果一下子把企业罚破产了,小区业主怎么办?谁来接管?”上述人士说,目前的法律法规就是这个样子,并不像有的国家,能一下子把企业罚破产。


【相关法规】处罚一家违规开发商 有时需要两年


在目前的法规条件下,部分开发商违规售房,有恃无恐。据知情人士报料,郑州西区一大型开发商,集团每年批准的“违法经费”中就有专门针对“违规预售”的。


郑州市房地产监察支队工作人员在日常工作中就遇到过类似情况。


据郑州市房地产监察支队有关人士介绍,还有一种情况,比如郑东新区一个楼盘,两家企业共同开发和销售,涉嫌违规售房被处罚。两家企业不服,一场长达两年的诉讼就此开始了。虽然结果法院维持原判,支持处罚,但是,那时他们的账户上已经几乎没钱了。


【现状】开发商售房常打“擦边球” 导致“举证难”


郑州市房地产监察支队在通报中描述,所谓的“违规售房”,主要表现为,在未取得商品房预售许可证的情况下,开发企业通常会通过收取排号费、认购款、加入VIP会员及会员升级等形式预售商品房,或者通过电商等第三方向房屋预购人收取费用。


据业内人士介绍,一般情况下,开发商或者代理公司在“购房款”收据上面,不会直接标注是首付款或者“购房款”,而是直接标注“收据”,至于收款用途,不会明说。这就给举证带来困难,你怎么证明这个款项用途是售房?还有开发商会采取基金的形式,名义上是投资,实际上是购房款,打了“擦边球”,这种情况在豪宅销售中常见。


上述人士说,道高一尺,魔高一丈,开发商“发明”出来的“小手段”比你想象中的还要多、还要精。同时,由于郑州市场供不应求,购房者恐慌性购房现象普遍,他们也不会轻易主动举报开发商的违规行为。


“一举报,开发商就卖不成房子了,房价岂不是会更高。”市民小丽的话代表了相当一部分购房者的想法。


【讨论】哪种方式治“违规售房”最有效


据了解,郑州市房管局从2010年就开始对违法违规的房地产案件进行通报。时至今日,违规销售每年都是被通报的最为集中的问题之一。不少业内人士介绍,因为处罚力度不大,部分企业“先上船再买票”,违规销售成了“顽疾”。


目前,郑州采取的监管手段是将房地产行政处罚与企业评先、资质和信用等级考核挂钩。但是,业内人士普遍认为,开发商不怕“以罚代管”,开发商怕的是“名声坏了”。


“开发商‘红黑榜’经行政部门一披露,很多企业都会很紧张,紧张的不是罚款,而是名声,就是品牌形象。”郑州市房地产监察支队有关人士称,对于违规企业,他们会在郑州房地产网“执法监察”栏目进行曝光,并定期通过新闻媒体公开曝光。


提醒


遇到违规售房等违反房地产行政管理秩序的违法行为,还请及时通过拨打房管服务热线965559或0371-67182966进行投诉举报,也可通过“郑州房地产投诉举报”微信公众号,提供线索。


这两天,河南商报记者接到不少关于无(预售)证售楼的投诉,不少购房者感慨,买房时听信置业顾问承诺,没多掂量掂量,到头来,要么为交房前能不能签订正式合同而担惊受怕,要么为买到了房子却落不了户口、孩儿上不了学、没有相关保障而发愁。


对于上述乱象,你怎么看?



调查半数人还是愿意冒险买无证房


制图/张翔宇


【进展】

“源升·金锣湾”鸿福园:

开发商承诺交房前签订正式合同


8月3日,《河南商报》A06版以《房买了一年半 购房合同还没签》为题,报道了郑州市航海路城东路口附近“源升·金锣湾”鸿福园项目卖房一年半后依旧五证不全的事情。


当时,购房者严女士说,2015年1月,“源升·金锣湾”鸿福园开盘时,购房者交数十万元“首付款”后,并没有签订正式的“商品房买卖合同”,只是拿到一份“商品房认购协议”。彼时,置业顾问向严女士等购房者承诺,将于2015年4月签订“商品房买卖合同”,上述承诺如今仍未兑现。


眼看交房日期一天天临近,严女士等购房者心里愈发没底,他们一次又一次维权。今年9月14日,购房者拿到一份由郑州丰益置业有限公司盖章的“承诺书”。


该文书写明,上述项目会在2017年8月31日达到交付条件并完成房屋交付工作,并在房屋交付前与认购客户签订商品房买卖合同。签订合同时以“商品房认购协议”所约定的价格及内容为准,不作改变。若开发商未能在上述日期前履约,将按日向客户支付违约金。


昨天下午,河南商报记者致电“源升·金锣湾”售楼部,一置业顾问也证实,现在鸿福园项目的商品房预售许可证还没下来。


【爆料】

锦艺四季城(B地块):

五证不齐就售楼 业主们很焦心


锦艺四季城效果图


昨天下午,多名购房者向河南商报记者反映惠济区天河路和新苑路交会处的锦艺四季城(二期)项目五证不全就开盘的事儿。


读者闵欢(化名)说,其今年5月在上述楼盘选了房,购房者一次性向开发商支付占总房款20%的首付款,由开发商出具加盖公司财务专用章的收据。


在开发商河南锦轩置业有限公司出具的“锦艺四季城B地块受让协议书”中,详细约定了所购房屋的楼层、房号、面积、价格等信息。但这份文件并未约定双方签订商品房买卖合同的截止日期以及相应的违约补偿。


“当时听置业顾问说,今年9月就能签署正式商品房买卖合同,但至今未能兑现。”闵欢说,当时觉得锦艺在郑州算是大开发商了,四季城规划得也不错,就相信了,眼看着已经到9月份了,但签订合同的事儿仍遥遥无期,业主们很是心焦。


河南商报记者致电售楼部,一工作人员称,现在已无房源出售,目前楼盘五证并不齐全,“也就是缺个别的证件,即使现在没有,很快也能办齐,这个不用担心。”


【警示】

江山文苑小区业主:

买了二手经适房 生活上各种不便


“买房时每平方米比周边便宜1000元,可这之后的麻烦和折磨,让人难以忍受。” 谈起“无证房”,郑州市丰庆路江山文苑小区业主秦婉(化名)一肚子后悔。


她说,购房时,自己也知道这小区是个经适房项目,原房主手中只有一份“江山文苑认购意向书”,其中约定,购房者必须无自有住房,持有郑州市城区户口三年以上,具备“郑州市低收入家庭认定证明”,符合郑州市政府规定的其他购买经济适用住房的条件,且需一次性交纳认购意向金22万元整,得到相关房屋。


该小区于2011年建成交房,秦婉于2013年5月从前业主手中购得该房屋。因为该房屋无法取得房管部门颁发的房产证,所以也不存在过户一说。 


因为没有房产证,秦婉不能给自己和孩子上户口,孩子就近上学是难事儿,想以郑州市居民个人名义交医保、社保,也办不了。


最令她揪心的,是当下传出附近城中村拆迁改造的消息,“我们这楼也在村里地上,万一今后拆迁,我们的房子没有任何手续,拆迁补偿怎么算?”


在今年8月9日的人民网《地方领导留言板》上,河南商报记者找到江山文苑小区业主的一份留言,其中也提到:小区为经济适用房项目,建成5年多了至今未办房产证。


河南商报记者拨打河南省郑州市江山房地产开发有限公司一成姓工作人员电话核实,对方回避了该问题:“江山文苑开发得早了,(商品房合同的事儿)得去给卖二手房的人说啊。” 


【话题】

对于无(预售)证售房

你怎么看?


昨天,河南商报微信公众号和河南商报“记者陪你去办事儿”微信公众号发起针对无(预售)证售房的投票活动。


令人欣慰的是,几乎所有的投票者均能准确辨识商品房预售时所需“五证”的具体名字,有50%的受访者表示“宁愿不挣这笔投资的钱,宁愿继续租房生活,也不会去买便宜却无预售证的房子”。


然而,有50%的受访者表示,只要楼盘有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证这三证,基本可保证房子能妥妥入住,宁愿冒点险也愿意购买,毕竟,现在已不是买房人挑挑拣拣的时候了。


购房人如何核实预售楼盘五证是否落实?45%的受访者表示会在售楼部大厅注意查看是否有相关证件公示,或向售楼部置业顾问打听,他们认为,对于楼盘证件获取情况,置业顾问一般不会隐瞒。


只有38%的受访者选择登录郑州市规划局官方网站、郑州市房地产网查询楼盘的相关规划证件、商品房预售证,而愿意去郑州市国土资源局,在相关业务窗口提出申请,查询楼盘是否取得土地证的人则较少。


征集

对于开发商无预售证就开盘售楼的种种乱象,河南商报记者将持续关注。


如果您有相关线索,请拨打电话13783635192与我们联系。


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作者:河南商报记者 邓飞 高瞻展

责编:张雅烜 校对:王国哲

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