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【加拿大乐活网lahoo.ca 轩轩综述】BC省两名房地产经纪人因在 2017 年出售阳光海岸（Sunshine Coast）一处海滨房产时出现职业不当行为，未向客户披露相关信息，被罚款 20 万加元。根据BC省金融服务管理局（BCFSA）的同意令，Joel Patrick O'Reilly 和 Denise Anne Brynelsen 在交易中担任了双重代理人，同时代表卖方和买方。涉案房产是一间 800 平方英尺的小屋和一个码头，均位于BC省彭德港（Pender Harbour）的海滨。其海滩是水域涨潮和退潮水位差产生的空间；在BC省，这属于皇家土地。
这座小屋建于20 世纪 60 年代左右，最初是棚屋式结构。同意令中写道：“在拥有该小屋期间，卖家在没有获得阳光海岸地区的许可或授权的情况下，将小屋进行了大规模改造，使其成为住宅。”同意令还指出，卖家曾就该房产与省政府进行过沟通，并于 2010 年签署了一项协议，承认小屋不能用作永久住宅。虽然卖家没有向 O'Reilly 和 Brynelsen 传达这一限制，但房地产经纪人代表潜在买家向“海滨租赁顾问”进行了咨询，并被告知小屋“未合法化”并且“不符合规定”。省政府官员发给顾问的电子邮件中说：“一般来说，在皇家滨海的这种用途违反了省政府的政策，很可能不会被批准。”O'Reilly 与卖家分享了这封电子邮件，他认为根据同意令，政府机构下令拆除小屋的可能性“为零”。
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在向最终买家展示这处房产时，房地产经纪人告诉他们小屋“不符合法律规定”。但在销售过程中没有提到滨海协议或小屋仅适合季节性使用的事实，也没有向买家提供省政府电子邮件的副本。在以 90 万加币购买该房产后，买家惊讶地发现，省政府拒绝将滨海协议从卖家转让给他们，“直到不符合规定的房产用途不复存在”。2021 年，在买家将非法小屋移除后，该协议最终转让给了买家。同意令表明，买家于 2023 年在远离海滨的土地上建造了一座新房，即他们首次购买后的6年。O'Reilly 和 Brynelsen各自承认以“虚假和/或误导性陈述”宣传该房产，未能对小屋的使用限制进行“独立核实”，也未能向客户披露“重要信息”。O'Reilly 进一步承认，在回复买家关于该房产的问题的电子邮件中，向买家提供了“虚假、误导和/或不准确的信息”。两人承认，根据省房地产服务法，这些失误都构成了职业不当行为，具体违反了禁止虚假或误导性广告的规定，要求房地产经纪人诚实、合理谨慎和熟练行事，并以客户的最佳利益为先。他们还违反了该法案关于房地产经纪人“尽合理努力发现与房地产相关的事实”、“披露所有已知与房地产相关的重要信息”以及披露房地产中任何“重大潜在缺陷”的义务的规定，构成了不当行为。在同意令中，O'Reilly 和 Brynelsen 同意向 BCFSA 各支付 100,000 加元的纪律处分，以及各支付 $2,500 的“执法费用”。他们还同意在 UBC 的 Sauder 商学院完成“房地产交易服务补习教育课程”。BCFSA 合规与执行高级副总裁 Jonathan Vandall 在关于同意令的新闻稿中表示：“持牌经纪人必须向其客户披露有关其房地产或交易的所有相关信息。”“在这个案例中，持牌经纪人未能披露信息，对客户造成了伤害。其处罚反映了他们不当行为的严重性，并提醒所有房地产经纪人向客户披露关键信息的重要性。”
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