讲真上海房价洼地究竟在哪里｜求不骗｜说人话！上次耍我的事就不跟你计较了！！
（江草是在房地产公司和财经媒体都搬过砖的小散，yc买房和装修的实用信息！乡亲们放心，只有干货，宁愿不推送也绝不给大家制造文字垃圾！）
2016以前的洼地都已起飞。比如南翔（有兴趣可以搜现在的南翔价格和2014年底中建溪岸澜庭的均价对比一下，吓死本宝宝了）、顾村公园（说到顾村，我真的觉得前年有个广告油菜到让我心痛：“十年前错过了中山公园、五年前错过了大宁公园、现在你不能错过顾村公园！” 本草愧对操碎了心的kfs！顾村的商业做起来了，出行除了7号线还多了15号线，开车上外环出行也方便，号称是大宁北。）、大场（地王已出好）、杨行（回复“杨行”复习房哥写的《郊区也快没房可卖了｜整个宝山区只剩2200套新房库存》：杨行新盘36000，二手房都40000了。作为外环外板块，你要不要这么努力。T.T）……这波下来，这些地方也都补涨好了。
讲真！上海房价的洼地究竟在哪里？江草作为一个严肃的小散，写这篇文章之前，专门做了zhihu、水库和谷歌搜索，发现之前确实没人聊过。现抛砖引玉，一起探讨，长文慎入。江草窃以为有五大洼地：
昨天在光华抛出这个问题后，也有人提到这点。但江草认为一定要是downtown核心区域（不是随便一个内环内的老破小！江草将核心区域定义为：步行范围内至少有1个市级商业中心、2条地铁、3个星爸爸。）的老房子才是价格洼地、特别是总价洼地——尤其是与它们优越得不能再优越的地理位置相对比来看的话。比如鲁班路丽园路北蒙三小区，虽然均价不低6、7万多，但面积小啊，总价200多万能买到一套步行可至新天地马当路的住宅，爽哇！同样的还有静安寺、南京西路、淮海中路附近的老小区，200多万买20、30几平实际使用面积的老房子，对于首置来说压力不大。至于要泡澡？要书房？要餐厅？要客厅？讲真，毕竟周围灯红酒绿繁华热闹，市井小店有，西餐咖啡馆也有，步行到图书馆、书店都近，这种情况下厨房、客厅、书房都可以尽量压缩。涨幅虽有限，但也根本不担心会跌。况且，万一拆迁了呢？刚毕业单身加班dog买在CBD附近自住，至少不用给（二）房东打工了。且大幅节约了通勤时间才有努力工作赚钱的精力和动力啊。
What are you 弄啥呢？？ 几千万大平层、大别野、大豪宅是洼地？？
江草搜了下lianjia的最近挂牌价，仁恒滨江200多平户型的均价在7、8万，虹口白金湾大平层均价也就在8万多，这价格啥意思？如此核心地段的知名豪宅（白金湾据说是姚明置业的小区呢～）可能跟离彭浦新村不远的静安府的均价预测（因为还在蓄客期、只能预测）差不多，比很多单价十几万的学区房更是低得多。当然，不同之处在于，这些小区的这个均价段都是几百平方的大户型，人家单价低但是总价高啊，总价门槛让普通购房者望而却步，所以需求曲线决定了单价是洼地。
老房子是如何拖累一个地理位置其实很好的板块的呢？（回复“老公房”复习《次新和老公房的差价合理吗？》）原因很多，比如总价高的次新社区通常业主素质平均。而总价低的老社区租客多，素质参差。还有大家都知道的“坏人变老了”的梗，就不好说太明了。市区受老公房、老私房拖累的板块有不少。比如虹口曲阳新村周边；杨浦区的凤城新村、长白新村、类似的XX工人新村（杨浦挺多的）附近，但这些老房子社区周围可供开发的土地几乎没有了，所以虽然是被拖累的板块，但是想象空间不大。
有没有被老房子拖累且周围没什么地、但是也强行变身豪宅区的例子呢？有啊！除非kfs有这个耐心和能力、吭次吭次拆迁或改造老房子（通常是老私房，而不是五六层楼的老公房），比如最会做旧区改造的kfs瑞安集团开发虹口知名脏乱差区域虹镇老街及周边二十年有余了，最近总算快被它们拆完了、板块价值也挖掘出来了。还有也是瑞安之前做的新天地旧区改造案例也很经典。
急死我了……那到底哪里是你说的受老房子拖累、但是周围还是有大片土地可供开发的板块呢？比如淞南吧，应该还有其他的，欢迎大家提醒。我看到房版也有人提到了淞南。
淞南的地理位置其实非常好：地处中外环之间，开车由紧邻的逸仙高架路上中环和内环都算便捷，临近杨浦区已经八到十万的新江湾城板块以及宝山一向的价格高地淞宝地区（且淞南比淞宝的地理位置更好），已有三号线、规划十八号线。
一直以来成片的淞南X村老公房以及钢厂烟囱和集卡严重影响了这个区域的估值。而厂区的确定搬走一方面给绿化、商业带来可能性，最主要的是，厂区拆迁能带来更多可待开发的土地。土地这点非常重要，否则然并卵。所以江草觉得，相比其他外中环区域，淞南的现价不算高，而想象空间却很大。
江草基本认同“上海的发展是相对靠南的，而居住人群则是相对靠北的。”在这样的居民区与工作区分布不均衡的背景下，青浦最大的优势是交通便捷。本草曾试过早高峰从青浦开车去位于七宝的kfs搬砖，导航说我的速度超过了上海同时段95%的司机，也是醉了！要知道平时如果从虹口开到虹桥，尼玛堵得我在高架上剥了个橙子（对、手剥橙子、不是橘子、两个手一起剥……因为车根本就停住了啊哈哈哈哈……）～～～～
从青浦上G50无缝对接延安路高架，去虹桥、静安寺、外滩、陆家嘴…… 这些上海重点商业区域都是可以一路不下高架、不用拐弯的，而且延安路高架比起万年红色拥堵的南北高架来说可以算是“不堵”了。按照上海老观点上只角“北不过苏州河”的要求来看，青浦也是符合的哇哈哈。真心觉得在大虹桥上班的就别跟堵车过不去了，考虑下青浦吧。
另外，之前有kfs谈青浦板块，还提到过本地人置业喜欢选青浦城区，（就跟宝山人民喜欢选淞宝地区，所以淞宝虽然外环外，比淞南还贵。）而不喜欢朱家角。所以作为更热门的旅游景区、且同样有17号线和G50的朱家角反而是比青浦城区价格洼了不少的。
截屏提到的这几个都可以算是卫星新城了吧。金山…… 据说金山是2015年唯一没涨的板块，本地人很多都有自住乡间别墅，相关工厂产业导入的人口又是制造业外地打工工人为主，不足以支撑购房需求。奉贤…… 我看到南桥新城几个盘也起飞了吧。
临港新城么，距离人广75km、5年后规划人口80万（虽然规划么你懂的）…… 本草看到过对临港新城评价最毒舌的是“新城造得再好又怎么样？无锡还好呢，怎么不去买无锡啊？（对不起，让无锡躺枪了……）”江草倒是觉得这么说有点极端了，毕竟临港到浦东机场到张江、到周浦（回复“涨价”复习《买新房要先交电商费？kfs变相提价13%？黄牛加价加号是对扭曲市场价格的有效补偿！》周康最低价也38000了呢……）的距离、以及临港和上海市区医疗与教育的接轨程度……还是可以的。再加上，zf偏爱临港啊，大力出奇迹，感觉有不少持续的开发动作，具体如下：
1. 极地海洋公园预计2017年建成 该项目规划投资是30亿元，规划建筑面积19万平方米，包含12个展示场馆、4个大型海洋动物互动体验项目和3个特效影院，预计在2017年建成。
2. 世界最大的天文馆预计2018年投入使用 位于临港主城区滴水湖畔， 紧临地铁16号线滴水湖站，占地面积5.86公顷。
3. “冰雪世界”2019年建成 全球最大的冰雪世界游乐项目也将正式落户浦东临港，紧邻海洋世界，搭乘16号线至滴水湖站，步行600米直达冰雪世界。
说临港人口导入不行的……我想到了世界最大的迪士尼所在的城市佛罗里达州的奥兰多。那里也是左一个迪士尼、右一个环球乐园，整个城市都是人工规划的景观为主，人口导入几乎完全依赖旅游业，整个城市都是游客以及依赖游客而存在的酒店、餐饮、奥特莱斯，blabla。想想中国和美国的人口对比，以及上海和美国大城市的人口对比……感觉人口导入完全不方啊……
临港现在限价房1w，要知道出上海地界的太仓某盘都1w+了（回复“太仓速报”复习《现在买一手房理性吗｜买不到的小散连太仓也不放过了》，so我觉得临港可以算洼地吧……
超长文回报昨日粉丝暴涨100%，希望看完这篇之后能原谅江草昨天愚人节骗wuli小散……读到最后的童鞋都是真爱！么么哒！！回复“摘要”看往期原创内容精华版。