劝你卖北上深房子的，不是中介的托儿，就是十足的骗子！
每隔一段时间，就会有一些自以为是的家伙冒出来，劝大家战略性看空中国楼市，抛售中心城市的住宅。
卖了之后怎么办？无非是“租房+理财”，或者是移民。
我要说的是：给你提这个建议的，如果不是一个“半瓶子醋”的专家，就是一个中介的“托儿”，或者十足的骗子。
比如说你在北上深有两套房子，价值大概2500万元人民币。如果你卖了房子，拿到了现金，这时候有两大选择，我们不妨分析一下。
有两套房子，可以套现2500万的，基本上人到中年。这样的一个家庭，孩子正在上中学或者大学，有留学需求。但对于夫妻二人来说，社会关系基本上在国内，移民到国外，首先面临谋生问题和如何融入当地社会的问题。
2500万人民币，大约是360万美元，看起来不少。首先面临一个问题，你如何把钱转到国外。在当前外汇管制收紧的情况下，只有违法途径。这就存在巨大的风险。此外，是如何获得海外身份，如果是投资移民美国，还有时间成本和移民失败的可能。到欧洲的二三流国家，语言更是问题。
即便到了国外，仍然存在财产如何保值增值的问题。买几套房子出租是最顺利成章的做法，但国外房屋税费和维护成本很高，很多服务租户的琐碎工作甚至需要自己动手，估计很多中国人都不能适应。大家都习惯了国内的生活方式：换个灯泡都让物管来干。
我的朋友，就有很多人通过移民，成功地使自己变成了阴阳人：生活在国外、事业在国内，一年到头来回奔波，还存在复杂的纳税问题。当然，如果你喜欢国外清净的生活，折腾一番自无不可。但对于绝大多数普通中国人来说，仅语言问题就是无法完成的跨越，更别说如何打发国外“好山好水好寂寞”的时光。
由于人民币已经启动贬值周期，长远看目前的发钞速度每年都会带来四五个百分点的贬值压力。所以，未来中国楼市如果见顶，首先见的也是“美元顶”。这让购买国外的房产，具有现实的价值。但另一方面，由于中国城镇化仍然只完成一半，再加上经济存在较大发展潜力，中心城市的房价可能还有相当上涨空间。当然，这要看国内经济转型是否成功。
欧美日这些发达国家和地区，城镇化已经完成。其中心城市的房价上涨，很大程度上是中国流出的避险资金炒作实现的。换句话说，洛杉矶、旧金山、纽约、温哥华的房价，多半是中国人自己炒起来的。在全球化见顶、欧美排外思潮崛起的大背景下，这种势头能维持多久很难说。澳大利亚已经出现了强迫违规购房的中国人出售房屋的现象，这对于中国炒房团是一个沉重的打击。
还有一种解决方案：卖掉房子租房住，然后用巨额现金做理财或者投资，等房价暴跌的时候买回来。
其实这个方案同样不靠谱：金融市场的风险远比房地产市场大，波动更频繁、交易更为方面，散户很容易被洗劫。至于等经济不好的时候，抄底买便宜的房子，也往往成为幻想。按照中国的体制，在经济不好的时候出台刺激政策是非常方便的，历史上四轮房价大涨都出现在经济不好的时候，而不是经济好的时候。那种稍纵即逝的“下影线”，你很难抓得住。
卖房获得的资金如何管理，是个沉重的负担。炒股？买P2P？恐怕同样不靠谱。信托产品呢？上万千的资金可以找到8%到10%的年回报率的产品，但问题是如果违约怎么办？最保险的是买银行理财产品，但回报率很难超过5%。也许你会说：5%不少了，2500万一年就是75万。
但中国广义货币M2同比增速（可以看做发钞速度）现在大约11.3%，GDP增速如果扣除水分或许只有6%（这是财富创造的速度）。所以，人民币购买力每年缩水大约就是5个百分点。理财产品给你的5%年回报，其实仅仅让你不贬值而已。如果因为经济情况不好，国家出台刺激政策，M2增速提高，你马上面临财富贬值。比如2009年M2增速达到了27.7%，超过当年GDP增速19个百分点。赶上这种年份，你5%的年理财回报，等于一年下来财富贬值了14个百分点。
拿着北上深等中心城市的房子就不同，他们至少会跑赢“M2增速-GDP增速”。也许某一两个年份没有达到，但突然有一年就会跳起来补涨，比如2016年。有人测算过，深圳房价的长期涨幅甚至赶上了M2的增速。所以，拥有中心城市的优质住宅，本身是能赶上“真实通胀”的，至于租金则是额外收入。所以，在大城市房屋“租金回报率偏低”是个伪问题。
对于大多数人来说，上述两种卖房方案都不太靠谱，但相比之下第二种是最不靠谱的。大量现金在手里，而且以人民币方式存在国内，是非常不安全的。对于大多数中国的普通中产来说，未来的资产配置应该是这样的：
1、大城市优质住宅，应该占总资产的70%左右。总资产不超过5000万，没有必要配置境外资产；总资产不超过2500万，则没有必要配置房产以外的资产。
2、一个家庭，最好在“高级别、有显著人口增量”的大城市（也就20个左右）拥有两套优质住宅。太多（比如超过5套）也没有必要，因为未来中心城市或许会有累进制、惩罚性的房地产税。但对于房地产税不用担心，可以等它出台之后，再出售多余的房产（特别多的例外）。不用担心不能出手，中心城市的房子有人接盘。
3、房子以外，需要配置一些实物黄金、美元，其他的可以根据自己的知识结构、风险承受能力，配置信托产品、债券、股票（包括A股、港股）。最好能参股“靠谱朋友”的比较靠谱的创业项目，但资金量不要太大，可以分散投几个试试。
4、虽然中国楼市或许正在接近“美元顶”，但距离“人民币顶”仍然有相当大距离。北上深这种城市的优质住宅，绝对不能轻易卖，而应该成为家庭的财富之锚，超长线（30年、50年）持有，当做养老的依靠。
5、现金永远是最危险的，卖了房子拿着大量现金，就如同裸奔。
6、把自己的财商估计的低一些，投资策略保守一些，你会更幸福。
“标准普尔家庭资产象限图”把家庭资产分成四个账户，这四个账户作用不同，所以资金的投资渠道也各不相同。只有拥有这四个账户，并且按照固定合理的比例进行分配才能保证家庭资产长期、持续、稳健的增长。
标准普尔家庭资产图
（标准普尔家庭资产图）
“标准普尔家庭资产象限图”把家庭资产分成四个账户，这四个账户作用不同，所以资金的投资渠道也各不相同。只有拥有这四个账户，并且按照固定合理的比例进行分配才能保证家庭资产长期、持续、稳健的增长。
标准普尔为全球最具影响力的信用评级机构，曾调研全球十万个资产稳健增长的家庭，分析总结出他们的家庭理财方式，从而得到标准普尔家庭资产象限图。此图被公认为最合理稳健的家庭资产分配方式。
“标准普尔家庭资产象限图”解析
第一个账户：日常开销账户，也就是要花的钱，一般占家庭资产的10%，为家庭3-6个月的生活费。
一般放在活期储蓄的银行卡中。这个账户保障家庭的短期开销，日常生活，买衣服、美容、旅游等都应该从这个账户中支出。这个账户您肯定有的，但是我们最容易出现的问题是占比过高，很多时候也正是因为这个账户花销过多，而没有钱准备其他账户。
要点：短期消费，3-6个月的生活费。一般放在银行活期存款，货币基金中。
第二个账户：杠杆账户，也就是保命的钱，一般占家庭资产的20%，为的是以小博大。专门解决突发的大额开支。
这个账户保障突发的大额开销，一定要专款专用，保障在家庭成员出现意外事故、重大疾病时，有足够的钱来保命。这个账户主要是意外伤害和重疾保险，因为只有保险才能以小搏大，200元换10万，平时不占用太多钱，用时又有大笔的钱。
这个账户平时看不到什么作用，但是到了关键的时刻，只有它才能保障您不会为了急用钱卖车卖房，股票低价套现，到处借钱。如果没有这个账户，您的家庭资产就随时面临风险，所以叫保命的钱。您有这个账户吗？
要点：意外重疾保障。专款专用，解决家庭突发的大开支。
第三个账户：投资收益账户，也就是生钱的钱。一般占家庭资产的30%，为家庭创造收益。
用有风险的投资创造高回报。这个账户为家庭创造高收益，往往是通过您的智慧，用您最擅长的方式为家庭赚钱，包括您的投资的股票、基金、房产、企业等。
这个账户您肯定有的，相信以您的智慧收益也很高。这个账户关键在于合理的占比，也就是要赚得起也要亏得起，无论盈亏对家庭不能有致命性的打击，这样您才能从容的抉择。
要点：重在收益。这个账户最大的问题是偏向性，很多家庭买股票第一年占比30%，股票、基金、房产等。投资≠理财，要看到见收益也看得见风险。别今年赚了很多钱，第二年就用90%的钱去买股票了。
第四个账户：长期收益账户，也就是保本升值的钱。一般占家庭资产的40%，为保障家庭成员的养老金、子女教育金、留给子女的钱等。一定要用，并需要提前准备的钱。
这个账户为保本升值的钱，一定要保证本金不能有任何损失，并要抵御通货膨胀的侵蚀，所以收益不一定高，但却是长期稳定的。
这个账户最重要的是专属：
1）不能随意取出使用。养老金说是要存，但是经常被买车或者装修用掉了。
2）每年或每月有固定的钱进入这个账户，才能积少成多，不然就随手花掉了。
3）要受法律保护，要和企业资产相隔离，不用于抵债。我们常听到很多人年轻时如何如何风光，老了却身无分文穷困潦倒，就是因为没有这个账户。
要点：保本升值，本金安全、收益稳定、持续成长。以债券、信托、分红险的养老金、子女教育金等。
这四个账户就像桌子的四条腿，少了任何一个就随时有倒下的危险，所以一定要及时准备您看您现在还缺少哪个账户，或者说你最想赶快准备哪个账户？
这个家庭资产象限图的关键点是平衡，当我们发现我们没有钱准备保命的钱或者养老的钱，这就说明我们家庭资产配置是不平衡的、不科学的。这个时候您就要好好想一想：是不是自己花的钱花的太多了，消耗钱的速度大于赚钱的速度呢？或者是你将你的资产过多地投入了股市、投入了房产呢?
做投资要懂得与时俱进而最重要的两点：
一是要懂得分析市场的一个行情；
二是要懂得控制风险，作为一个投资者要有着良好的心态及正确的投资观念；
积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患；面对剧烈波动的市场行情，我们要把握住每一个时机，把握住了机会也就等于把握住了明天！
延伸阅读：
全国18城房价超1万 深圳均价直逼5.4万居首位
房价水涨船高的2016年，在全国50强城市中，成交均价超过1万元/平方米的城市已跃升至18个。
2月20日，据易居房地产研究院研究报告显示，2016年，在TOP50城市的成交均价排行中，前三位为深圳、上海和北京，成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳此前房价不及上海，但经历了一轮大涨后(个别月份均价已超过6万元/平方米的水平)，成为了房价最贵的城市。上海和北京则处于3万元元/平方米以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响，这几个城市房价上涨的水平受到了明显遏制，年底前均价有所回落。
而在2016年TOP50城市的成交均价排行中，排行后三位的城市分别为洛阳、清远和呼和浩特，成交均价分别为5284元/平方米、5338元/平方米和5407元/平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，此类城市的房价水平和实际感受总体一致，相对偏低，这和此类城市经济相对落后，或者不是热点的房地产投资目的地等因素有关。
值得关注的是，全国住宅成交均价超过1万元/平方米的城市已高达18个，而徘徊在9000元/平方米-10000元/平方米成交均价的城市则有6个。
在成交均价同比增幅榜上，深圳更是排在首位。据上述统计数据显示，在2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中，排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞，同比增幅分别为56%、43%和38%。
严跃进称，对于深圳和苏州两个城市来说，房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响，购房者积极入市，房价也随之快速上涨。而房价同比增幅超过20%的城市多个9个，苏州、合肥、北京、上海等均在列。
另一面则是，三、四线城市房价继续下探，库存难以清理。
在2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中，排行后三位的城市分别为温州、台州和淮安，同比增幅分别为-9%、-5%和-1%。
严跃进认为，类似温州和台州的楼市回暖较快，其在2015年已经有了明显的上涨，所以到了2016年出现回调也属正常。另外这或和部分购房资金流入到杭州、宁波等市场有关系。对于淮安来说，市场供应量一直较大，为积极去库存相关房企主动降价，希望达到以价换量的效果。
不过，对于2017年全国大部分城市房价走向的预期，多数认为部分城市将“稳中有降”，而个别城市则将保持房价平稳，交易量下滑的局面。
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