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楼市调控目标、房产税进程、北上广房价趋势……这次高层说得很清楚

2017-02-24 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜

房地产税又有新动向,周四(2月23日),住建部表示,房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央要求开展工作。

房产税来了


住建部部长陈政高称,2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,努力促进房地产市场平稳健康发展。他表示:


一方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题;另一方面,要抓好热点城市防过热、防风险工作,抑制房地产泡沫,防止出现大起大落。


热点城市防过热、防风险方面,坚持分类调控、因城因地施策,强化地方主体责任,与有关地方多次会商,分析市场形势,研究对策措施。有关地方结合实际,因地制宜出台限购、限贷、增加土地和住房供应等措施。


陈政高称,在各方面的共同努力下,热点城市房地产市场预期有所改变,房价过快上涨势头得到遏制,调控工作取得了阶段性成效2016年10月份以来,热点城市新建商品住宅价格环比不涨。今年1月份房价继续趋稳。


他还表示,建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大:


第一,有利于解决房地产现存的矛盾和问题,特别是解决一些深层次的矛盾和问题。


第二,有利于抑制房地产泡沫,防止出现大起大落,实现房地产长期稳定健康发展。


第三,有利于实现全体人民住有所居目标的实现。


针对市场密切关注的房地产税问题,住建部副部长陆克华称,这个问题是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央要求开展工作。

 

由于国家已经确定了“税收法定”的原则,开征房地产税必须经过全国人大立法。此前,关于房地产税有种种争论,但在当前民意基础下,开征显然是必须的,立法过程也会比较顺利。但即便如此,完成整个程序恐怕也要到2018年末了。


一线城市房价要涨到20万?


发布会上有记者提出了,一线城市房价是不是要涨到20万、楼市调控健康标准等问题,看看住建部部长是怎么回答的。


东方卫视记者


想问一个关于房价的问题,去年在那一波上涨的时候,有市场人士已经喊出来说北上广深一线城市,中心城区的房价应该到20万每平米以上,我不知道您怎么看待这样的观点?另外,我想问一下,这些年一直在说房地产调控的目标是希望能够有一个健康稳定的发展态势,我想问一下,在您的心目中,“健康”的标准是什么,有没有考虑到房价收入比?


住建部部长陈政高:


关于一线城市的房价情况,我前面已经介绍了,现在继续趋于稳定。你刚才提出稳定发展的标准中央经济工作会议提出,要防止出现大起大落。不大起大落,就是我们所说的平稳健康发展。谢谢。


房产税如何征收?

2017年以来,关于房地产税推进明显加速。1月11日国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。

全国人大财经委副主任委员尹中卿早前表示,房地产税有两大功能:第一个就是抑制楼市价格的投资和投机性的需求。第二个就是健全地方主体税种。

而且由于每一年度的新建住宅平均销售价格都有变化,房产税认定标准每年也都有变化,目前为止,每一年呈现上调状态。

不过,世联行高级副总裁兼董秘袁鸿昌在兴业证券电话会议上表示,从可行性方面来看,中国在征收房产税方面的准备尚不完善,几年内征收房地产税的可能性不大。长期来看征收房产税是必然的趋势,但并非是抑制房价的有效手段,因为持有期间的税费应该可以被转嫁。

现行房地产税影响可忽略

有市场观点认为,房地产税能够降低房价。这个想法已经被机构用数据打脸了。

以目前试行的上海、重庆为例,华泰证券研报分析,2011年房产税确立当年,重庆财政局宣布征得房产税1亿元。因重庆房产税为固定税率,一经确认不再变更,考虑2013年新增应税住房数量,重庆三年累计征收房产税应未超过4亿元;上海2011年认定应税房屋约2万套,2012年为5.7万套,2017约为7万套。2011年上海征收个人房产税超过1亿元,2012、2013年该项税收收入分别为2亿元和3亿元左右。由此可见,沪渝房产税占比地方财政收入微不足道。

不仅如此,在两地征税后的一年中,上海和重庆的房价仅分别下降了0.2%、2.6%,但之后房价又开始上行,说明现行试点方案对房价的影响微乎其微。


今后房产税或与上海重庆不同


同策咨询研究部总监张宏伟认为,建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革,对于当前房地产市场来讲,也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税,而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出,以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。

 

此外,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作大约会在2020年左右完成,但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴,上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年,这也就意味着,房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。

 

而从房地产税预计正式推出的市场背景来看,同策咨询研究部结果显示,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。此时,地方政府再依靠土地财政的收入过日子就会显得难上加难。

 

此时,如果房地产税的正式推出,并逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施,未来以税费手段调节房地产市场需求结构,坚持“去投资化”,防止市场供应偏大,未来房地产市场将回归以自住属性为主,楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。当然,对于地方政府来讲,届时,房地产税也将会成为土地财政之后一项非常重要的一项税收来源,地方政府也会有较大的动力向前推进


未来6类人最危险

如果房产税普遍推行,未来6种人将直面风险(多为投资客),投资客和租房者就可能最受伤。


1、在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★

如果实施“累进制、惩罚性”的房产税,囤积大量房子的人财富将显著缩水。但这很难影响中心城市长期房价,因为这些城市有显著人口增量。

2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★

部分位置差、附近景区级别低的旅游物业,最终可能被废弃,用来养鸡养鸭。

3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★

房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

5、在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★

由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数:★★★★★

除了投资者,实际上,面对房地产税,最苦逼的其实租房者。因为那些正在出租的房源,房地产税开征将提高持有成本,房东会直接转嫁到房租里。


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