万科宣告：准备迎接楼市下跌！已准备870亿现金等候抄底！
作为地产行业龙头，万科一举一动备受瞩目。而万科高层昨天公开宣称，万科已经做好准备，迎接很快到来的房价下跌！
在周一的业绩发布会上，万科高层表示：
将对三四线城市保持谨慎，并为存货跌价准备了13.8亿元。
万科持有现金870.3亿元。2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。
万科列出的下跌城市名单分别为：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。
2016年，万科实现了业务收入2400亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润210.2亿元（增长16%），每股收益1.9元，每股净资产10.28元，市场占有率3.1%；全年交付住宅21.4万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了870亿元。
周一，万科A收盘跌1.35%，报21.20元，万科H收盘跌4.63%，报21.65港元。
另据网易消息，王石在董事会第二天（3月26日）就已经启程出国。
在周一的业绩发布会上，对于目前国内房地产市场的发展，万科董秘朱旭表示，尽管市场十分繁荣，但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。
值得注意的是，万科2016年年报中，已明确对房价下跌最好准备。
报告期内，项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%。
原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。
具体情况如下：
报告指出，考虑到递延所得税因素后，上述计提影响报告期税后净利润6.7亿元，影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。
从表格信息来看，万科列出的下跌城市名单分别为：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。
这12个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。
这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。
但如果你认真阅读年报，就会发现不是所有位于上述城市的项目，都计提了跌价准备，比如另外几个大连的项目就没有计提。所以，还有项目自身的问题。
上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图，可见距离大连中心城区比较远，超过了50公里。
但也有很多楼盘位置并不偏，甚至位置还很好，比如烟台的“海云台”（图中红圈的位置）：
宁波的“万科城”位置也不算很差：
南通的“金域蓝湾”位置也不算差：
朱旭解释，上述计提主要是基于审慎的态度，未来仍将谨慎，尤其对三四线城市保持谨慎。另外，计提的项目主要集中在三四线城市。与此相应，公司新增开发项目集中在一二线城市，规划建筑面积最多的是上海市场，居首位。
对于楼市形势的判断，万科指出：
短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。
长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。
万科在2017年的策略是：
2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服务商”的战略定位，推动2017年各项重点工作的展开。
在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。
周一的业绩说明会，除了披露做好房价下跌准备外，还有四大要点内容，具体如下：
日均纳税额过亿，销售回款位居行业首位
根据万科2016年年报显示，其2016年销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位；营业收入2404.8亿元，同比增长23.0%。具体数据可看下图：
同时，万科2016年实现归属上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%；年底净负债率25.9%。
此前，万科提出了“万亿大万科”的远景目标。当日的业绩发布会上，万科总裁郁亮表示：“万亿大万科”指的不是市值，万科要把生态系统打造起来，相关企业的体量对行业和社会的贡献达到万亿的水准。
股权问题还未解决
周一发布会上，万科董事会换届成为提问热点话题。万科董秘朱旭表示，换届方案正在积极酝酿之中，一旦成熟，将立即启动换届。
朱旭表示，按照公司法第45条：董事任期届满未及时改选，或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程规定，履行董事职务。
因此本届董事会在改选前继续履职，是董事确保公司正常经营，对全体股东负责任的表现，董事会依法履职做出的决议有效。
针对董事会换届问题，郁亮亦在会上表示“这是众所周知的原因，不用再问了吧？”针对万科董事局主席王石将在下届董事会卸任的传闻，他说“太多八卦之心，我们不是都要回复。问题问得太着急了。”
在市场看来，股权问题是此次万科争斗的根源。而在当日会上，有媒体问及万科管理层持股低问题有无解决、如何避免出现类似“宝万之争”的股权危机。郁亮回应称：“你这么问就说明问题还没解决。一切有利于公司的结构我们都欢迎。”
据财新消息，万科董事会改选延期背后有两大因素：第一大股东“宝能系”尚未表态会否提名董事；与万科管理层站在同一阵线的第二大股东深圳地铁，暂无提名非独立董事的资格。
朱旭当日会上则表示，今年年初恒大已经将股票表决权授予深圳地铁。
值得注意的是，万科早前已经披露2016年度分红派息预案：万科每10股拟派送人民币7.9元（含税）现金股息。
第一财经统计，以此计算，2016年度万科现金股利约为87.2亿元，占公司2016年合并净利润的比例为41.48%，股利之高业内罕见。而截至目前，万科的前三大股东分别为持股25.4%的宝能，持股15.31%的深圳地铁，以及持股14.07%的恒大。
（图片来自腾讯财经）
因此，若分红派息预案最终在年度股东大会上得以通过，且上述三名大股东在股权登记日的股权持有比例不变，那么，宝能、深圳地铁、恒大最终将分别获得22.14亿元、13.35亿元、12.26亿元的分红。
欢迎深铁成为基石股东
郁亮在周一业绩会上表示，万科将深圳地铁定位为基石股东，对此非常乐观。并表示华润即是先例，过去十几年对万科的支持表现得淋漓尽致，在融资、股权分置改革、B转H等事项提供实质性支持，使得万科能在房地产业黄金时代取得迅猛发展。
此外，针对事业合伙人跟投制度的质疑，郁亮表示，该制度已经经历3次，目前设置了劣后机制；外界的质疑，就是不怀好意啦。
而根据万科2016年年报显示，2016年底，为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识，万科对跟投方案进行了优化，通过取消跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。
年报数据还显示，截至2017年2月底，万科累计已有308个项目实施跟投。
手握870亿抄底优质项目
虽然万科高层在当日发布会上表示市场存在隐忧，但仍表示机遇存在。
万科年报称，当2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
根据万科年报显示，报告期内，万科持有现金870.3亿元。此外，万科还将进一步优化融资结构、拓宽融资渠道；投融结合，保障各类业务稳健发展。
值得注意的是，2017年万科现有项目预计新开工面积2923.6万平方米，较2016年实际开工面积降低6.8%。但预计项目竣工面积2448.3万平方米，比2016年实际完成规模增长9.4%。
不仅如此，2016年底，万科在国内拥有600个主要开发项目，在建项目权益建筑面积约3622.2万平方米，总建筑面积5442.4万平方米。规划项目权益建筑面积3655.9万平方米，总建筑面积5296.9万平方米，现有土地资源基本满足了未来两年的开发需求。
朱旭则在周一的发布会上表示，在中国，房地产及其上下游产业链对GDP贡献的比例远远低于发达国家，如果政策引导得当的话，房地产+服务的多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，相当于新打造一个房地产业，轨道+物业、商业、物流地产等方面都大有可为。
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