比狠，我只服北京！万亿资金今起被关门打狗
北京楼市，正在经历一场超级风暴：
从“处女贷”到“离婚贷”，再到昨天（3月26日）对商办物业扔出的“王炸”，直接把大约万亿资金关门打狗，硬生生地锁住了！
昨天，北京住建委、国土委、北京银监会等5部门联合发出了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。其中核心内容有以下几条：
第一、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
第二、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
第三、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
第四、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
第五、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。
第六、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
这份文件意味着，北京对“商办物业”使出了类似“自宫”的霹雳手段。此文件出台后，这个市场将瞬间进入冰冻期。
商办物业，包括写字楼、商务公寓和商铺，在上述文件里指的主要是前两种物业。由于北京住宅严格限购，外地人只有连续缴纳满5年的社保才能购买住宅，北京户籍家庭也只能买两套住宅，所以近年来大量投资性质的资金涌入了北京商办物业市场。
对于开发商来说，这当然是一件好事。当年拿地的时候，由于是商办物业性质，所以地价便宜。建设的时候，悄悄改变功能，搞成住宅式的套房，甚至引入了水、管道气，就变成了“类住宅”。除了不能落户、没有学位，其他的跟住宅没有任何区别，而且不限购限贷（贷款成数略低，年限略短）。
对于急于想在北京安个家的外地人，或者是投资者来说，“类住宅”的商办物业价格不高，没有限购限贷，是个快速置业好的选择。
于是，近年来北京商品房市场发生了重大变化，大约每卖出5套房，就有2套是“商办性质的类住宅”。北京统计局公布的数字显示：
2016年，北京商品房销售面积为1675.1万平方米，同比增长7.7%。
其中，住宅销售面积为993.5万平方米，下降11.9%；
写字楼为415.4万平方米，增长70.9%；
商业、非公益用房及其他为266.2万平方米，增长44.4%。
住宅销售萎缩了12%，写字楼飙升了71%，商业用房飙升了44%。这样下去，政府不仅流失了土地收益（商办土地便宜），还让大量人口绕过了限购涌入了北京，北京纾解人口的努力将完全失效。
事实上，虽然北京官方公布的数字是：2016年北京只增长了2.4万人，不到三年前的十分之一，但2016年北京居民用水、用电都大幅增长了10%以上，创下近年来最大增幅。也就是说，通过商办物业，大量人口涌入了北京，而政府却无从知晓（除非搞人口普查）。
而且根据北京统计局的数据，到2016年末，北京正在施工的商办物业面积竟然超过了住宅，是住宅的1.17倍！这种趋势如果不加控制，未来北京楼市将完全畸形化。
为什么说这次北京扔出的是“王炸”，因为杀伤力实在太大了！
在建的、正在出售的商办物业，自文件公布之日起只能卖给“单位”，而不能卖给个人了。之前卖给个人的，可以卖给单位，也可以卖给个人，但购买的个人比住宅限购还厉害。北京户籍家庭能买两套住宅，但只要你在北京此前有过买房记录（无论住宅还是商办），无论现在房子还在不在，都不能购买商办物业了。
想想看，千辛万苦获得了“北京房票”的人，如果想在北京买商办物业，只能在买住宅之前买，否则就失去了资格；那么，他还会买吗？他还有钱买吗？要知道，根据此次新政，银行是不给“个人买商办物业”贷款的。
当个人退出商办物业市场后，由于企业买房有非常高的税费，除非企业自用，否则一般是不会投资买商办物业的。而且未来北京的写字楼是500平米起，即便按照每平米5万元计算，最低消费也达到了2500万。
所以这次新政一出，北京商办物业市场将瞬间冰冻。如果政策持续几年，不仅成交量会萎缩，商办物业的价格也会下跌。此前抢购商办物业的人，将被全部套牢。
根据官方统计，到2016年末北京写字楼施工面积为2447.3万平方米，商业、非公益用房及其他施工面积为4714.9万平方米。也就是说，即便不算建成未销售的面积，北京未来几年也将新增7000万平米的商办物业，按照每平米2.5万元的地价、建筑成本、资金成本，涉及到的资金大概是1.75万亿的资金。
假如新政之后，因为个人退出、企业看淡等因素，上述商办物业只能有40%销售出去，60%将成为开发商长期持有的物业，这样冻结的资金至少1万亿。而这，还没有计算过去一年抢购商办物业的资金。
也就是说，至少有1万亿在北京投资“商办物业”的资金（包括开发商、个人）被关门打狗，在相当长的时间里无法套现！
那么问题来了：北京的“王炸”会在其他城市推广吗？上海也许会跟进，但未必有这么激进，因为上海的商办物业有点过剩。至于深圳，在建商办物业可以销售10年，其他热点城市也比较类似。所以，估计绝大多数城市没有条件跟进北京的“商办物业新政”。
而其他城市，反而可以借此次北京“自宫”，来去“商办物业”的库存。
“楼市心理调查”：房价背后的金融推手
买房人、政府、房地产商，从买到卖所形成的链条中，实际上每一环都抱有相同的期待：房价缓慢上涨，但是每一环在实际运行中，却都不期然地造成了动作变形——开发商下注于整个产业的经济支柱作用而不断高价出手买地，买房人自认为识破了政府“越调越高”的调控方式而不管不顾地疯狂抢上车，而政府虽有痛下控制之心却也要顾忌整个经济社会的正常良性运转……每一方都有自己的立场，但每一方都出自自身的利益角度出发，螺旋般将房价越推越高。
除此之外，其实还存在一股环绕夹杂于三者之间的一股重要力量，近年来甚至被认为是房价上涨的最核心因素——钱。
高涨的M2一直被认为是房价高企的直接原因，在美联储量化宽松政策带来的全球央行大印钞过程中，超发的货币被凝固在房地产上，在带来房价飞速上涨的同时也保证了基本生活用品的价格平稳。不仅中国，就连美加也没能在这轮货币超发造成的房价上涨潮中脱身。
这固然是客观事实，但只是结果，而不是原因。坦白地说：如果说货币超发造成了房价的大幅上涨，这只是简单的经济学原理解答。而更关键的是应该拆解出深层次的原因：钱为什么死死盯住了房地产业？
事实上，货币超发有可能出现在任何领域。矿产有色等资源类、不动产、土地等固定资产类在锁定超发货币上确实有先天禀赋上的优势，但是股市、股权投资等未尝不是选择的对象。
然而在国内，其他渠道锁定的资金全部失效。肇始于2014年的A股大牛市就在一次狂泻后彻底一蹶不振。与之时间相仿的“大众创新、万众创业”以国务院之力进行号召和推动，一度成为资金滚滚流入的销金窟，大到买卖二手车、理财产品，小到快递叫餐、美甲，都能烧掉成千上百亿的巨量资金，却后续无力，迅速在一年多的时间内由火热转为寒冬。
大幅度的货币超发之下，为什么只有楼市一枝独秀？甚至在从3月中下旬密集出台各种调控措施后，买房人和卖房人也只是进入了观望状态。似乎在楼市里，永远看不见像别的领域那样一声令下就迅速一溃千里的局面。
那恐怕是因为起码迄今为止，所有涉及方对楼市的预期都还没有得到改变。
在“317新政”之后，北京有上千“在途单”（已经开始交易但还未网签）面临毁约或者多交上百万首付的艰难选择，但在迄今为止听到的消息中，有业主到主管部门“冷静维权”，希望能追认其交易单合法，有业主开始发动亲戚朋友广泛借钱，也有业主匆忙变卖自己的股票、汽车来变现。基本上，除了彻底资金链断裂而无从维系者，绝大多数的买房者还是希望交易能够成功。
他们给自己的借口是：不想损失已经付出的定金钱。但实际上，如果相信调控能使得房价回落，那完全可以舍弃定金，等待房价跌到合理值的时候再出手买房，何必承受高额的借贷和杠杆呢？
而不少处在犹豫中的卖方立刻收回了自己的房屋，想等着“世道转好”的时候再卖房。
以万科为代表的开发商们陆续在年报中声称要计提资金，准备迎接房价下跌。但是，2016年底，万科在正成为黄金之地的北京市通州区开出了新项目，单价超过8万元。新政之后，通州也成为调控最紧的地域之一。
口是心非的是，在出台调控政策最严厉的北京，万科并没有为这个项目留出亏损预期。相反，它开出的13个计提项目，全部位于三四线城市边缘新城。与其说是因为调控措施而出现预期中的下跌，不如说这个项目盈利前景本来就不理想。
一切决定背后的逻辑，都是围绕着房价上涨而暗暗设定的。在任何一方心里，都没有预设出“房价下跌”这一剧情。
做出同样选择的还有金融机构。
3月的最后一周，上市公司的年报开始密集发布。从目前已经发布的银行年报中，直接就可以触摸到2016年楼市的火热。
经济下行压力大，“权威人士”对未来L型经济走势一锤定音。而与之相伴相生的，是银行不约而同地集体加码房贷。
无论增量还是增幅，房贷都构成了银行零售贷款的绝对主力军。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%，分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%，招行房贷余额占比接近48%，银行贷款的半壁江山都已经握在房贷手中。
原因还是老生常谈的那一个——“安全性”。以中信银行为例，去年房屋抵押贷款的不良贷款率仅为0.37%，远远低于全行1.69%的平均不良贷款率。
每每在评估房地产泡沫时，房贷的优良表现都会让这个本就艰难的判断过程变得难上加难。事实上，国内购房者首付成数高、乐于提前还贷的储蓄型个性与欧美大相径庭，而国内金融工具的单一也降低了坏账的风险。没那么多创新金融工具，没那么多断供的个人，这使得个人房贷成为银行最喜欢的经营品种。
2016年7月，成了中国银行史上最荒诞的一个月，当月人民币贷款增加4636亿元人民币，其中住户部门贷款增加4575亿元，而短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。
翻译一下就是：这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷，甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了，只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款，撑起了本月的贷款增额。
除了对个人贷款的明显偏爱，金融机构对房地产企业也是青眼有加。房地产企业重资产、抵押物分明的特点，使得它们成为最让放款机构放心的企业。就在2016年，人人都称房地产过热、恐怕难以为继之时，一个在国内不同城市连续拿地的大型房企的负责人私下透露说，自家企业的综合贷款成本不足2%。这样低廉的资金成本，无疑又成为房地产企业们争相拍出地王的直接供血来源。
而在此背后，仍然秉承着相同的逻辑：房地产将在未来一段时间内仍然处于上涨态势。这是银行乐于向房产买卖双方放款的心理牌。
在贷款评估时，银行的安全防线放得很高，评估价通常是市场价的七折。市价百万的房子，最多只能从银行贷到70万元。这也就是说，银行足以承受房价下跌30%而毫无压力，如果计算上房地产的历史涨幅和通胀等因素，银行的抗压力性就更强。
这是钱越来越向房地产业集聚的一大原因。在国内的金融环境下，不动产信托等国外早已驾轻就熟的金融工具远远称不上主流，银行贷款就是产业支撑的主要金融途径。而资产的良好预期、评估时的高风险警戒线、国人的消费和储蓄习惯……无一不是为房地产业提供良好背书的正面因素。
这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最直观能够验证这一点的就是，每一次的调控政策，打击目标都是购房需求，但是打击方式只有一个：通过准入门槛（户籍、社保年限等）和信贷额度（二套房提高首付、提高利率）来卡死金融通道。
钱是所有产业的滋养之源。于是，每次调控都会在短期内见效，市场陷入观望，交易趋于停滞。然而每次调控都无法彻底见效，每当快要因流通不畅而导致坏死时，调控政策都会放开。这时期待已久的购房者蜂拥入市，不但前一次调控成效化为乌有，甚至会出现报复性的价格反弹。
而这一次号称最为严厉的调控是否会重蹈覆辙？一个悲观的答案是：很有可能。
起码截至目前为止，还没有一个行业能够像房地产业这样，从产业角度上能够连接上下游无数行业和无数就业岗位，从发展角度上能够和一个国家迅速现代化城镇化的路径不谋而合，从心理上能够和人们提高生活水平的心理预期方向一致，从结构上能够顺应央地税收的两重需求……甚至，房地产业还没有那么高的专业门槛，即使粗放一点也可以把它玩转。就连这小小的一点，也与目前国内的发展阶段能够完美吻合。
曾经，汽车产业被寄予厚望，认为是有可能成为支柱性产业的最佳替代。最兴盛时每个省市都有自己力捧的车企，然而它因为技术门槛过高而无力持续。此后，通信产业、金融产业、互联网业都先后被寄予希望。然而，这些产业始终是少数人的盛宴，没能像房地产业一样成为一场全民的狂欢。
转机的发生需要如下几个基本条件：
第一，信贷始终收紧。这是有可能的。在不久前的博鳌论坛上，央行行长周小川表示，连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。不断加大的汇率压力，也成为影响房价的一个因素。
第二，加入新的更有力的调控因素。这个答案也很明显，就是箭在弦上的房地产税。不过由于立法的周期性，它还需要五年以上的时间。
第三，出现更好的经济产业替代房地产业成为国民经济和地方财政的双重引擎。这一点，短期内恐怕很难。
最后一点，户籍或社保年限等政策取消，买房无须成为一个人在选择居住城市时，为了保有必要的尊严而必须做出的购买性选择。对此，不多解释。
集齐四颗龙珠，换房价下跌。那么，这个几率究竟有多大呢？想必很容易得出答案了。
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