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北京楼市终结者来袭!公布6000公顷住宅用地,此轮疯涨料结束?

2017-04-09 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜

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不破泡沫终不还!


前天,住建部、国土部联合祭出了楼市大杀器住建部和国土部联合发文通知,继续从供应侧解决高房价问题,变相收走了地方政府土地大权。


4月7日,北京政府又搬出了“楼市终结者”:


据《北京电视台》消息,2017年4月7日市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。


2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。



这是什么概念?2016年,全民抢房一整年,北京完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米。


现在,2017年开始,土地供应增加百分之40%以上。


和之前限购、限贷、限卖的“限”字头调控政策不同,这次主旨不在限制上,而是反其道而行之,酝酿敞开供应,向市场注入大量新鲜血液!



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北京市最新出台的供地计划其影响主要有两点:


1、引导投资者不再跟风,转向理性投资。


此前,一系列限”字头调控政策,已经斩断了刚需和改善型需求的买房路,市场几乎只剩下了投机者和炒房客。


炒房子和炒股有时候有点类似,在资源稀缺的时候,最容易建立一种热炒的预期。


比如新股发行速度慢的时候,每一只新股能够获得高估值、高溢价就是因为和释放出来的股票相比,资金供给规模远远超出其股票实际配额。


所以,在资金(供给)和股票(需求)配比扭曲的作用下,新股很容易短期之内遭到爆炒,爆炒的赚钱效应又会吸引很多的资金蜂拥而入,继续推动股价上涨,从而形成一个虚幻的上涨预期循环。


当投机者或者投资者遭受限购、限贷、限卖、利率上行的四重奏打击,再加上天量的楼市供给,其对于北京楼市单边上涨的疯狂预期将会彻底逆转,感性将回归理性!



2、缓解买房焦虑症


根据最新地北京市土地供给规划,实际上等于明确告诉买房拿来住的人们,不要担心房子不够,房子是充足地,宽裕地。


按照最新的规划,5年将多供给150万套房子,这是个什么概念呢?


按照北京市2016年年鉴,北京目前每户有2.8人,那么150万套房子可以解决420万人口的居住问题。截止到2016年北京市常住人口为2172.9万,这增加的420万个人口居住增量等于约20%的北京现有常住人口。


如果按照面积计算,根据北京市年鉴人均居住面积为31.69平方米,按2.8人每户等于新建的每套住房居住面积约为88.7平方米。150万套供给约合1.3亿平方米。


根据最新的规划新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。即商品房约100万套,租赁住房50万套左右。


也就是说,1.3亿平方米中70%可以进入商品房市场,即9100万平方米。根据2016年北京的实际住房销售面积1675万平方米计算,9100万新增住房可以卖5.4年,也就是65个月!这还不算北京目前在售的住房面积。


2012左右,曾经有媒体统计说北京市目前居民住房拥有率市70%,那么未来5年100万套商品房加上还没售出和在建的商品房,未来可以把北京住房拥有率提高90%以上!


北京住房拥有率未来如果接近90%,这说明什么?其实说明并不是房子少,而是太多了!


如果没有炒房客和投资客们的存在,那么从供给关系这一长期支撑房价的要素看,北京市的房价是无法长期走高的,修正是迟早的事!当然,这还是在没有考虑雄安新县未来对于北京人流、资金流的分散效应。


所以,有效需求的这部分人从理性要更加理性,因为未来你买房的机会多得是!



3



刚需、改善型需求等有效需求被“限”字令牢牢锁住,炒房客又被短时间内大量增加的供给震撼到,投资趋于理性。


在这种情况下,未来北京的房价就剩下一个字:跌。


事实上,增加土地供给的策略,香港曾经试行过,也就是所谓的“八万五建屋计划”。


香港回归,恰巧赶上了亚洲金融危机,楼价暴跌,但由于供需矛盾,到了1999年很快就反弹起来。


就在这个时候,董建华政府提出了八万五建屋计划,也就是每年兴建住房85000套,10年内让全港70%的家庭拥有住房,而具体的做法就是大规模卖地供地,仅1997年香港便拍卖19块宅用地,后来因为金融危机,房价崩盘才暂缓实施,后来1999年房价恢复后,继续执行,没想到没几天,房价又崩了


香港房价继金融危机暴跌之后,2000年开始再度暴跌7成。这次浩劫之中,不少明星都深受其害,比如王菲就4800万港币买了一栋豪宅,结果两年后只能半价出售,这算不错的,还有一些干脆破产了。

香港房价走势


香港的调控最后失败了,因为房价真跌下来了,董建华以为做了件好事,自己可以一战封神,但却万万没想到,最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失,社会普遍呼吁政府救市,遏制房价下跌。


最后政府迫于压力,停止了之前的的八万五造屋计划,转成了勾地政策,土地政策又回到了挤牙膏的阶段,于是房价过了几年又开始缓慢攀升,甚至越长越高。


就力度来看,1997年香港人口是不到700万,每年供应8万5000套房足以造成致命的杀伤力,而北京现在2000万人每年供应各类住房30万套房。


这个力度应该是差不多的,有香港的前车之鉴在,北京房价的未来走势,基本可以预见。


就全国层面而言,在住建部日前明确规定去化周期低于12个月的城市要加快土地供应的文件出台之后,作为楼市调控风向标和模范作用的北京,都率先做出了响应,那其他热点城市跟随出台加快土地供应政策——这一楼市下跌终极必杀技的时候恐怕也不远了!




4月6日,中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)。



两部委联手,严格调控楼市


简单来说,这份文件主要讲了以下五点内容:


一:凡是库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏;6-12个月的,必须增加供地;18-36个月的,减少供地;36个月以上的,直接停止供地。



二:不管是区域性总价,还是土地单价,或是楼面价,一律不得出现新高,属于严重扰乱市场预期。


三:房价上涨压力大的城市,建房不仅要开启快速审批通道,对拖延上市,捂盘一定要严处。


四:地级以上城市,包括百万人口以上的县,在2017年6月前,一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报,数据弄虚作假,一律严办。


五:对工作不力,未实现调控目标的地方,将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。


数据显示,今年1-3月,全国300个城市的土地成交面积同比减少了3%,但土地出让金却同比增加了51%,成交楼面均价同比上涨了55%。地价涨幅甚至超过了去年二线的楼价,面粉都涨了,天天限面包的价格有什么用呢?


这份文件的出台,相当于中央将地方政府调节地价的权利直接没收了,要通过供求关系来解决中国的房地产问题:周期短的要扩大供地,周期长的要停止供地,是真正的对症下药。期盼多年的增大房地产供给终于来了!(更多内容可以参见昨日文章)


北京第一个跟进,公布未来5年住宅供地计划


就在这个文件刚刚公布的第二天,北京市立马跟进了。


4月7日,北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。根据《计划》,今后五年北京将供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。


北京市规划国土委相关负责人表示,今后五年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷,自住型商品房计划供地1020公顷,普通商品住房计划供地2450公顷,租赁住房计划供地1300公顷。



租赁类住房和产权类住房三七开


《计划》要求,北京市要推动住房用地供给侧结构性改革,促进完善购租并举的住房体系,实现住有所居。


北京市将坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以建立购租并举的住房制度为主要方向,优化完善住宅用地供应结构。未来五年加快供地新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。


同时,北京还将调整优化住宅用地供应空间结构。中心城区适度增加居住用地;中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。


统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设,同步完善配套,为中心城区疏解人口在外围地区生活就业创造良好条件。


居住用地优先在轨道站点、大容量公共交通廊道节点周边布局,毗邻产业园区、城市副中心和重点新城,发挥规划引导作用,把握住宅用地供应节奏时序,注重提高设计施工质量,实现产业和人口、居住和交通的有效对接。



今年自住房供地扩容 可建5万套


据此前消息,今年北京的土地供应计划将继续完善供应计划调整机制,条件成熟的地块适时纳入计划。


此次结合两部委的要求,北京市在公布未来5年住宅用地供应计划的同时,还对今年住宅用地供应计划作出调整,此次调整后,今年全市计划供应住宅用地达1200公顷,比原计划将近翻了一倍,以保障30万套住房建设需求。


 今年住宅用地供应的调整同样是根据需求导向。据介绍,今年全市住房建设需求为30万套,其中产权类住房20万套,租赁住房10万套。产权类住房计划供地973公顷,其中,定向安置房用地121公顷,棚户区改造用地132公顷,自住型商品房用地200公顷,商品房用地450公顷,其他用地70公顷;租赁住房计划供地227公顷,其中,公租房用地27公顷,集体土地建租赁房用地200公顷。



与今年原计划相比,自住房用地由83公顷调整大幅增加到200公顷,是原先的约2.5倍。


专家表示,此次北京首次公布5年的住宅用地供应计划,而且住宅用地的计划供应量大幅增加。一方面,从供需关系上大量增加供给,缓解供需矛盾,有效起到稳定房价的作用;另一方面,这对于引导市场预期也将带来良好的影响,更加有利于促进房地产市场健康发展。


这轮疯涨,到此结束?


事实上,从近期政府接连出台的一连串调控政策来看,限购、限贷、再到现在的土地供应,无一不看出中央对房价调控的决心。


在这重重调控之下,深圳楼市已经率先扛不住“压力”了。


据深圳市规土委公布的最新数据显示,3月份深圳一手住宅成交均价跌破5.5万元/平方米关口,为54730元/平方米,环比小幅下跌0.1%,已连续第六个月出现环比下跌。而成交量上也仅有803套,创下2009年以来的最低位。


深圳自去年第四季度启动“史上最严”调控政策后,楼市开始变得冷清,进入2017年后仍未有复苏迹象。


多位业内人士认为,深圳楼市的调整期预计要持续全年。如果市场保持现状,则没必要出台更严厉的调控,但政策储备仍然存在,如果市场过热,依然有加码空间。



综合自财经、A股那些事等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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