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这类房至少跌50%?楼市"定向加息"来了

2017-04-30 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜



4月28日晚8时,有媒体披露:


从银行和中介处获悉,北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%。


这条消息意味着:央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。



什么是定向加息?

 

  所谓“定向加息”,有两重含义:


  第一,由于各城市楼市情况不同,所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市,将受命针对楼市加息;


  第二,同一个城市,针对不同档次的购房者,也将实施不同的利率。


  而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率,未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行,全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后,享受不同档次利率的购房者,其利息支出将差距巨大。


  比如同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式:


  1、如果享受贷款利率85折优惠,则月还款为18441元,累计总还款442.6万元;


  2、如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;


  3、如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。


  最低和最高的月供差距达到2845元,总还款差距达到68.3万元。而且,未来如果央行不断加息,1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。


  可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法,很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的,不是炒的“!悄然之间,国家从供给侧(增加土地供应)和需求侧(从资金方面抑制炒房需求)两端,扼住了楼市咽喉。



北京楼市告急:13个区8个下跌


  从“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”,增加土地供应,以及对商办物业的毁灭性打击,到“楼市定向加息”……北京楼市调控不断升级!北京楼市行情也正在发生逆转。


  北京:北京楼市行情正在发生逆转。据悉,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%;多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。


  链家研究院数据显示:北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌,如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。


其他城市目前房价也不容乐观。


  上海:据统计局公布的数据显示,在调控政策的持续作用下,上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示,新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。


  深圳:Wind资讯数据显示,自从去年11月份以来,深圳新房的成交量已经连续5个月下滑,其中,3月份月度成交量803套,创下2011年9月有数据以来的新低。此外,深圳房价也在下降,从去年10月开始,价格环比指数已经连续负增长5个月。


  在严调控下,楼市入冬远不止这些城市,三四线部分城市也在跟进……



这一类房子,价格至少跌50%


  在系列调控措施中,有一类房子受到的冲击尤其严重。这类房子为何遭殃?还得从调控政策说起:


  在今年春节后,北京开始严控学位房。措施主要有两个方面:


  第一,是搞大学区制,区内抽签获得学位,让更多的小区来摊薄“学位红利”;空挂户、集体户、户口挂靠等情形,不能获得学位。


  第二,收紧学位房的定义,过道房、车库房,及租住违法建设房屋、办公用房、地下室、多人合租等情形,均不作为入学资格条件。


  学位房中有一种最诡异的房型——“过道房”。对于“过道房”,今年3月北京的最新规定称:


  一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格;


  平房的“过道”应在不动产登记中标注;


  严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。


  在28日“新京报”的报道中得知,上述规定已经在海淀区实施。至于其他区,也肯定不能例外。


  这种学区房、学位房的调控杀伤力不容小觑。以“过道房”为例,新政全面实施之后,这类“房子”首先失去了学位,其次不能转移登记,不能落户口。如此一来,一平米15万元的单价,至少腰斩一半。这类房产,只能在未来的拆迁时获得补偿。如果没有拆迁,则将长期沦为“死资产”!


  楼市的调控仍在继续,对于楼市,短线(2到3年)楼市需要入冬,长线来说稳中向好应该是大趋势。而投资者在购买房子时,不能过度追求学位等特殊性因素,要综合考虑才不至于被调控大潮裹挟 房子不是拿来炒的!




库存已近尾声,大招还在后头!


4月21日,银监会召开一季度经济金融形势分析会,银监会党委书记、主席郭树清在会上表示:房地产相关贷款已经超过总贷款的1/3,目前银行业的总贷款在110万亿左右,房地产相关贷款规模在36万亿,其中按揭贷款19万亿。


即使这样,大量资金还在源源不断流向房地产、丝毫没有减弱迹象。这个说明什么呢?说明我国的杆杆多从政府或者企业已经转到居民手里有利因素是对于政府来说杆杆由民众来背负肯定要比政府或者企业来背负要好的多,杆杆分散对金融威胁就小。



不利因素是对经济的提升不是很好,因为居民杆杆大了,居民就拿不出钱去消费,企业的产品难以卖掉,对我国内需提振不利。但现在关键是实体经济不振要提振内需,而提振内需就要用市场化手段使房地产价格合理回归


自然从银行贷款中能看到房地产体量这么大,总理强调要对实体企业减少3800亿的税收,用减税方式来减小实体经济负担,可是如果政府不从房地产头上来收税,一些去库存的地方政府已经停止供地,政府要花钱的地方多,那么又从哪里来找这么多钱来填补地方政府的财政空缺?

这个可能引起人们疑问:刚才还说房地产的杠杆使居民没有消费能力了,现在又来收税,那居民岂不更失去消费能力?其实辩证想一下,房地产收税了一定会根据受益原则实行差别税收,就是房子越多税率越重,对多套房施行重税,那么市场会出现什么情况?



投机房地产的人一定会抛售,市场房子多了,房价就会下跌,房价下跌,是那些炒房的人吃亏,普通居民的住房只是纸上财富感觉减少了,但房价下跌居民并没有真实卖房,因为有交易不管是涨是跌都不会受到价格影响。


即使居民要换房子,卖的房子价格跌了,但买的房子价格也会降低,也损失不到哪里去。如果任凭房地产绑架人们的生活,消费能力永远提高不了,国家经济结构不能改善,我们永远生活在房地产泡沫的幻觉中


还有一个值得注意的信息就是去库存战略,库存小的一二线城市限购甚至限卖了,但资金一定会流向不去库存的地方去,现在库存大的三四线城市已经停止供地,甚至有一些三四线城市也出现限购。


这个说明了啥?说明房地产去库存已经接近尾声!这个时候是出台房地产税的最佳“窗口期”!


房地产税完全有可能以突然的方式推到人们面前,就像雄安新区的设立,当时谁能猜到中央突然在这么个地方要“雄起”一座大城市?


况且现在限购已经首先限制住市场买卖,说明中央已经做好布局,等房地产税一下推出,市场也激不起多大的反应,然后慢慢放开限购,等市场适应后,房地产税自然会替代限购。


此次突传北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧就是一个房地产税出台的重大信号!


定向加息已经来了,房地产税的脚步将近!


综合自新京报、A股那些事等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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