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加拿大楼市大溃败,中国一线楼市崩盘在即?

2017-05-04 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜




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日本房产泡沫带来经济大崩盘的警钟还在,加拿大版的“次贷危机”又让咱们惊出了一身冷汗。


最近几天,加拿大最大的非银行房贷供应商遭遇大的流动性危机,一连七天,资金持续流出,总共减少了5.91亿美元。以致该公司不得不举债20亿加元(约合15亿美元)作为紧急流动性贷款。


紧接着,这个最大的房贷供应商,股价暴跌61%,随后又引发了36%的资金从该公司出逃,濒临倒闭


其他房贷公司价格也纷纷受挫。本周一,加拿大另一家非银行房贷公司管理层作出回应,称银行撤资行为正在发生


“加拿大版的楼市危机”似乎要来临了。



昨日,加拿大本地中文媒体援引加拿大帝国商业银行(CIBC)的一份最新市场调查报告称,有81%受访的年轻业主,因为成为房奴而准备将居住的房屋出售。61%受访的年轻业主称,房屋按揭供款和居住房屋成本,将他们手上金钱榨干


57%受访的年轻业主称,如果银行利率增加,会令他们支付按揭供款有困难。36%受访的年轻业主总结说,租屋住是一个最好的选择



最大的房地产商举债经营,加拿大年轻群体不愿买房,这加拿大楼市的血,是止不住的节奏啊!




2




中国一线楼市的泡沫不用多说了,大家都知道有,政府现在也在下狠劲挤泡沫。生怕一线楼市崩盘,中国的整个房地产市场就崩了,毕竟与中国最相似的日本东京已成反面教材,而加拿大似乎正在成为“反面教材”的路上。


那么,如果一线楼市崩盘,对中国的房地产市场影响到底有多大!


新浪财经意见领袖专栏作家朱海斌说,中国不是日本,一线崩盘影响不大。


他认为,的确,中国和日本有很多相似之处,例如中国债务以内债为主,这与80年代以后的日本很相似;目前中国的外汇储备很高,而日本在80年代曾是外汇储备最高的国家;现在中国的企业债务很高,而政府债务和家庭债务相对偏低,这与当时的日本也非常相似。


此外,日本也是高投资、高储蓄国家,其房价走势、信贷增长也都与中国相类似


那么,至少到目前为止,为什么中国还没有像80年代末的日本一样发生泡沫崩盘?



第一是政府的作用。


政府通过使用大量的国有资产掌控了资源,包括央行使用大量的流动性工具来处置可能出现的风险;在危机一旦出现或者在危机出现过程之中,中国政府很大程度上起到了缓冲作用


第二是房地产市场的风险相对要小。


说房地产风险小,这听起来似乎不可思议!


那么,举两个例子来说,第一个例子,在过去3-4年中,中国银行的不良率不高,只有不到2%,加上关注类贷款也只是接近6%的规模。但是,过去3-4年里普遍存在一个现象,即地方政府官员花费大量时间去处理当地的坏账或者僵尸企业


在其他国家,即没有地方政府参与的情况下,很多贷款早已通过市场化的手段形成了不良贷款。但是在中国,这类贷款更多地是被扼杀在摇篮之中,地方政府在第一轮就已经清理了不良贷款。



另外,外国的债权人意识到有问题时,会首先到法庭要求法律处置,进行清盘清算。但是在中国,债权人的第一反应不会是去法庭,而是去寻求地方政府的帮助,这是中国特有的现象。


尽管在过去几年中国银行暴露出的不良率并不高,但实际上,这是最近几年地方政府花费大量资源和精力来防范风险爆发的成果。这是其他国家没有的现象,也是目前为止我们没有看到危机爆发的原因之一。


第二个例子是房地产,将日本和中国的房地产市场做对比,从表面上看,中国和日本相似,资产价格泡沫都非常明显。尤其在这一轮中国的北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨后,不仅房价收入比在全球排名第一,房价水平也完全可以与全球一流城市相提并论。当然,北京上海深圳的房价比香港还低一点。



有人计算过,如果80年代东京的土地卖掉,可以买下美国的很多土地。中国的房价和日本有一定的相似性,日本房价持续上涨了30年,70年代有过短期的调整,但是调整很小,一直涨到80年代末才真正地崩盘,现在日本房价跌了70%,很多房奴被套牢,日本本地人甚至根本不敢买房,因为已经有很多人被套牢一辈子了。


之所以说中国的房地产市场风险比日本小,是因为关键在于两个国家的房地产市场区域分布特征不同。


日本当时的房地产泡沫与中国类似,尤其日本的东京、大阪等大城市房价的泡沫比较突出。相似地,中国泡沫最明显的是北京、上海、深圳这三个城市,从城市规模来看,东京占了日本人口的30%左右,经济体量占40%,房地产价值占到一半以上。一旦东京的房地产价格往下走,日本的资产价格也就崩掉了。



虽然现在北京、上海、深圳的房价很高,即使加上广州,这四个一线城市的人口总量不超过1亿,只占全国的8%左右。按照土地面积和住房销售面积来看,不到全国的10%,按照交易额来算,也只占全国的15%左右


也就是说,北京、上海、深圳确实存在巨大的泡沫现象,在某种程度上这些巨大的泡沫也很僵硬,短期之内看不到泡沫会崩盘的可能性。即使一线城市的泡沫崩盘,在中国房地产市场里面占的比重也没有那么高。


因此,中国和日本相比,相对会有一个缓冲。这也是到现在为止,中国的金融体系并没有像大家判断的短期就出现风险的原因,而且风险的时间点也一直在往后推。




3




富人在卖房,穷人在买房。


简单说来,就是两点,第一个就是,中国的确存在房地产泡沫,而且这泡沫还不小,尤其是北上广深。第二点就是,中国一线城市的房地产,在中国的房地产市场里占的比重并不高,崩盘不会对整个房地产市场带来多大冲击


不过,这也透露出一个问题,就是如今,一线城市的房子的确泡沫太多,买来居住可以,但不适合用来投资。



真正看透的经济学家都在给大家使劲敲响警钟,李迅雷说:“现状是,富人在卖房,穷人在买房,茅台价格上涨,猪肉、蔬菜价格下跌。”马光远也说:“2016年是最好的买房窗口,2017年是卖房子。房价出现暴跌的可能性不大,但是价格回调是必然的,高净值人群应该减持房产。


目前的情况,已经不是“应该”,而是高净值人群真的已经在抛售房产。高净值的家庭在资产价格上涨之后的变现获利能力强,特别是房产价格上涨后的变现获利能力。所以,在这个时候买房,必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”




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