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20年未解之谜,楼市最大的悬案,就快有答案了!

2017-05-17 暴哥 中港股市龙虎榜


国土部解惑



每一次楼市上涨,暴哥都会有一个困惑:就是哪里凭空冒出那么多的买房需求,为何楼市不火的时候一直没有?


国土部和住建部官员最近回应了这一问题,翻译下是这2句话:


1、供地数量和住房价格没有必然联系。

2、住房需求能满足,但是投资需求无法有效抑制,换言之,就是目前的房子买来投资的,相比于买来住的可能要更多。


为了不“曲解”两位官员的原意,下面是他们的原话,各位自己体会下:



针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象,国土资源部规划司司长庄少勤指出,供地数量与住房价格并没有必然的关系。他说,房价上涨缘于多个环节的综合因素,其中一个重要原因是住房供应体系。“房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。”


“据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”庄少勤进一步指出,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。


尽管国土部说了,供地数量与住房价格没有必然联系。但从实际行动来看,国土部还是要求各地根据当地的情况增加土地供应:


此前,国土部、住建部联合出台的调控政策规定,各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。


问题在于,如果目前买房子拿来投资的人相对更多,那么是不是意味我们中国目前从居住的角度来说是已经不缺房子了?


那么大家可以想想一下,未来一旦投资(投机需求)主动或被动退潮的时候,对房价会有多大的影响。加之,未来增加的土地供应以及还没盖完的房子后续还会提供更多的房屋供给给市场的情况,那么当下缺不缺房子的问题就更值得探讨了。


下面就让我们进入主题,中国到底缺不缺房子。




中国楼市最大的疑问



探讨这个问题,我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义,空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。


空置率多少是健康的呢?


据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%


也就是说,根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算,比较合适。老龄化越严重的地区,空置率相对越好,比如德国是8%,日本最新的数据超过13%。


那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢?


关于中国的空置率据暴哥所知,有如下几个统计数据供大家参考:


第一个是:中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据:


2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%


第二个是:一份在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%。


暴哥找到了该报告,截取几张图片给大家看一下。




第三个是方正证券在一份研报中调查的结果:



第四个是,根据国家统计局的数据和其他书籍、报纸的资料间接分析出的结果。


1985年,我国曾经做过一个70万人参加的城镇住房抽样调查,该调查显示全国住房面积为46.76亿平方米;


根据国家统计局的数字,从1996年开始到2015年,一共竣工的住宅面积是305亿平方米。1985年到2015年数据空缺,从一些资料上看每年销售面积为1000万平方米,那么我们直接就用销售面积来替代好了,这十年为1亿平方米(实际竣工的面积肯定更大)



把上面的所有住宅竣工面积加在一起一共是361亿平方米。根据国家统计局的数据来源,其统计范围是全部房地产开发商,按照常理来说,应该不会有太多的开发商在农村开发住宅,农村的房屋一般都是自建房,所以,我们可以把361亿平方米的竣工面积近似看成是全部城镇住宅竣工面积。(注:这都是记录在册的合法住宅,没有产权的住宅还没有包含在里面)


据国家统计局数据,目前城镇人口为7.7亿,以这个人口计算,人均居住面积是46.8了如果把流动人口,也就是农民工兄弟算进去,那么一共是10.5亿人,此时的人均居住面积是34.38平方米。


按照惯例,人均居住面积达到30平方米就已经是宜居了,所以无论是34.38平方米,还是46.8平方米的人均居住面积,都已经远远超出了正常的宜居平均面积。换算成空置率的话,前者(即34.38平方米)是11%左右,后者有点太大了,不敢想!


无论是哪一种分析或者调研结果,得出的结论都是我国目前的房子是不但是充足的,且就整体而言是过剩的。


从暴哥给出的统计局数字可以看到,目前还有近60亿平方米的房子还在建设中,加上各个主要城市新增加的土地供应,不难想象未来还会有更多的房子被建设出来提供给市场。


那么,如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给,这房价会如何?而存量房目前仍然处于一个过剩的状态当中。


这时候有朋友会说了,整体过剩,不代表局部过剩,尤其是一二线热点城市,还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看,暴哥一直说的都是居住角度,从居住的角度来说,一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发,一线城市已经满足了,甚至超过了30平米的宜居面积。


而未来除了新增的房屋和土地供给之外,暴哥一直说150公里半径的之内,在告诉交通轨道的链接之下,一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现,正是在150公里半径之内,由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。


那存量人口博弈阶段,这些地方即使能够吸引人潮涌入,恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。


这么一来,与人口,也就是刚性需求相比,我国无论整体还是局部的空置率可能会越来越高,如果没有投资性、投机性需求的填入,这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来成为像马云嘴里所说的,和大葱一样,随便买。




日本答案



暴哥此前多次列举从日本的人口结构变化来分析中国未来可能的楼市可能的走势。其实按理说每个地方有每个地方的国情,不应该统而论之,但确实中日两国的发展轨迹太过相似,相似到你难以置信。


相比于中国,日本的人口密度要大得多,所以相对的,无论从刚性需求还有投资需求,日本都应该要比我们中国更紧凑。


然而,显示确实,日本从房地产泡沫破裂的那一天,所谓刚性需求和投资需求都被验证是一个伪命题,即使经过了这么多年,印了这么多的钱,房地产的需求仍然没有上来。从空置率来说,日本的住房空置率是伴随着经济上升一路上升的,也就是盖房子的速度远远超过刚性需求,大量的住房被投资、投机性需求占据,越往后越是这样。


从90年代出开始,当日本购房需求最旺盛的人群,即20~64岁人群占比达到顶点的时候,(93年左右)恰好日本整体住房的空置率接近10%的警戒线。


日本劳动力人口占比变化


日本住房空置率在93年左右接近10%


日本房地产泡沫最后的结果大家想必都知道,暴哥不再多说了。


而我们中国,在人口老龄化没有看到逆转前景的时候,在2015年左右,劳动力人口见顶。


暴哥制图


而住房空置率可能在2013年有已经超过了20%,而目前整体依然在10%以上的水平。



住房新属性




曾经有学者说,中国的住房空置率在20%左右是合理的。这个论调暴哥不知道是怎么来的。但是以目前的楼市情况来看,当越来越多的人把买房看作是投资、看做是投机的时候,这本身就已经说明,刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了,大量的房子被投资者们占据。简而言之,房地产市场更多的可以看做是一个投资市场,而非居住场所。


空置率的另一面是自住房拥有率,这个数字大家要是查一查也不少,从你几年前开始,国内国外就已经在报道,中国的几乎可以说达到了每户一房,居者有其屋的水平。


下面是外媒在全球主要国家所统计的住房拥有率,可以看到(红框内)的中国住房拥有率已经超过90%。



空置率超过10%(甚至20%),住房拥有率同时超过90%,这意味着什么?还是说我国住房市场投资属性和投机属性越来越强。


看看近期,在一二线城市通过行政手段强力制约下的楼市发展情况:


月份人民币贷款住户中长期贷款住户部门中长期贷款/人民币贷款
1月2.03万亿6293亿31%
2月1.17万亿
3804亿32.4%
3月1万亿
4600亿46%
第一季度4.22万亿1.46万亿34.6%
4月1.1万亿4440亿40.36%


前四个月,住户部门的中长期贷款(基本上是房贷),平均涨幅超过35%,大量的三四线城市住房被购买。很多看多房地产的人可能都看不懂,目前这个楼市的发展。确实,相比于一二线城市,这些需求是哪里来的呢?


大家都知道现在市场钱比较紧,很多人都想着央行给点水喝,但是从今年的房贷数字来看,似乎钱从来不曾少过。


靠人,房子或许填不满;靠钱确实绝对能填的满。因此,其实未来的房地产发展只要看钱多钱少,看银行的管控力度就足够了。其他的行政手段,可能更多的作用是是,通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。




尾评




有的时候,大家希望我们的政府多供应土地,多增加供给,短期来说这招可能对减轻人们的焦虑感,降低人们的预期有用,但就像国土部所言,土地供应和房价没有直接联系,当我们的人口继续变老,对于住房的有效需求继续变低的时候,大家想过没有,这些新增的房子和土地所贡献的房子和我们日益走低的需求之间的差值会越来越大。也就是说,房子会越空越多。


任何投资都讲究一个度,如果超过了一定的界限,往往会适得其反。暴哥不想说太破,但是维持房价的根本是有效需求,有效需求枯竭了,靠投资或者投机,这市场不健康的状况终归是有极限的。


不动产登记完全运行的那一天(预计2018年前),可能也就是我们自1998年住房商品化元年以来,第一次能够获得确切的住房空置率的时候,到时候,真的想知道结果究竟如何。



延伸阅读:


2019年房贷利率将重回7%时代!杠杆断裂风暴即将来袭!

从去年9月,笔者对房地产未来一至两年的演变做过两个预测,即房价分化预测与房产成交寒冬预测。随着时间流失,两大趋势愈演愈烈。


现在,笔者对房地产行业未来做进一步延伸分析预测:


第一,笔者继续严重看空未来一至两年的房地产行业,起因由于信贷收缩周期来临,房贷规模被大幅打击。未来房屋成交量将继续锐减,新房二手房未来一至两年成交套数将继续大幅萎靡。


第二,关于房价,一二线城市与三四五六线城市未来分化将越演愈烈。一二线城市将呈现螺旋上升的态势,而三四线城市在2017年由于一二线核心城市的限购限贷将出现资金溢出效应而上涨,但难以为继!


补涨之后由于未来没有刚需和改善需求的购买接力,房价在补涨后将进入漫长的无量阴跌周期,要异常警惕!!!


第三,随着全球加息周期来临,在房贷规模收缩,利率上行周期中,一二线城市房价将进入盘整或部分城市进入回调阶段,即螺旋上升周期中的螺旋回调阶段。


对此,本文将着重讨论第三个问题中关于房贷利率的问题:


到2019年底,伴随美联储加息周期临近高潮,中国央行基准利率将达到3.5%-4.25%区间带,对应房贷利率应到7%以上。那么在去年十月后高位买房的一大批购房者们,你们自己算算还能得起房贷么?



1

美联储到底要加息到多少


如果分析中国央行未来的加息目标,不得不分析美联储未来的利率政策目标。

美元是全球货币的锚,是全球资本的定海神针。美元的利率周期基本决定了全球的利率周期,中国也不能例外。


不管是美联储的掌门耶伦大妈还是美联储副主席费希尔,过去两年曾在多次场合公开表示过美联储未来加息政策的目标。


而关于美联储副主席费希尔,笔者在这里多说几句。如果你经常看经济新闻却不知道费希尔的话,那么你算白在经济圈混了。


在上个世纪 80年代,费希尔就担任世界银行首席经济学家,是美联储前任主席伯南克的论文导师。


1994—2001年,新兴市场金融危机动荡期间,费希尔担任国际货币基金组织第一副总裁。


进入21世纪后,费希尔又担任国际资本大鳄花旗集团的副董事长。


2005年费希尔又担任以色列央行行长,7年后于2012年 6月卸任。


2014年1月10日美国总统奥巴马提名费希尔为美联储副主席。自此,70岁的费希尔又成为了全球最有权势央行的二把手。


所以从人生轨迹来看,费希尔的声望远高于耶伦,他的言论就是全球资本市场的金科玉律。


费希尔曾多次表示,市场过度关注了美联储什么时候加息,每次会议是否加息,而忽略了最重要的一点——就是利率最终会达到何处。根据费希尔对于美联储经济学家预计,未来三至四年,美联储将“逐渐和相对缓慢”地提高短期利率,以便借贷成本能够回归“正常”水平。而美联储利率将可能达到3.25%-4%区间。


这给我们了一个美联储最终利率目标的指引!3.25%-4%!



2

中美利率不可能倒挂


在今年3月份,美联储已经将利率目标区间上调25个基点到0.75%至1.00%水平,而中国目前的一年期基准利率为1.5%。


也就是说,如果美联储每次加息幅度为25个基点的话,再加两次息,中美基准利率就打平了。而联邦公开市场委员会曾声明,2017、2018美联储预计加息6次以上,2019年将加息2次以上。


也就是说,美联储未来三年要加息8次以上。而留给中国利率政策反应的时间,已经迫在眉急。


更另一个更重要的问题是:中美利率可以倒挂么?


答案是:完全不可能!


一旦中美利率倒挂,大量资本将汹涌逃出境外,这种结果我们根本不能承担也无力承受。


我们能做的只能是——跟随美联储为主的全球央行一块儿被动加息。而根据时间推断,我国加息启动点极有可能在美联储9月或者12月会议之后,而这个时间区域也是在十九大之后进行。



3

三年后,中国房贷利率将进入“7”时代


不得不说,近几年由于国内宽松的货币环境和房贷利率打折的优惠。很多投资者已经麻木了,认为未来相当长一段时间都是大放水和低利率的货币环境。


对此,笔者也曾多次发文和在论坛告诫:未来一段周期货币是紧缩,不是宽松!利率是加息,不是降息!


那么未来,我们央行的基准利率会到哪里?


笔者告诉你:会在3.5%-4.25%的这个区间里,也就是比美联储目标利率再高一点。


我们看看过去二十余年,中国央行的基准利率和中长期贷款利率,也就是房贷的利率走势:


日期

中长期贷款利率:5年以上(%)

定期存款利率:1年(%)

 利差

2015-10-24

4.9

1.5

3.4

2015-08-26

5.15

1.75

3.4

2015-06-28

5.4

2

3.4

2015-05-11

5.65

2.25

3.4

2015-03-01

5.9

2.5

3.4

2014-11-22

6.15

2.75

3.4

2012-07-06

6.55

3

3.55

2012-06-08

6.8

3.25

3.55

2011-07-07

7.05

3.5

3.55

2011-04-06

6.8

3.25

3.55

2011-02-09

6.6

3

3.6

2010-12-26

6.4

2.75

3.65

2010-10-20

6.14

2.5

3.64

2008-12-23

5.94

2.25

3.69

2008-11-27

6.12

2.52

3.6

2008-10-30

7.2

3.6

3.6

2008-10-09

7.47

3.87

3.6

2008-09-16

7.74

4.41

3.33

2007-12-21

7.83

4.14

3.69

2007-09-15

7.83

3.87

3.96

2007-08-22

7.56

3.6

3.96

2007-07-21

7.38

3.33

4.05

2007-05-19

7.2

3.06

4.14

2007-03-18

7.11

2.79

4.32

2006-08-19

6.84

2.52

4.32

2006-04-28

6.39

2.25

4.14

2004-10-29

6.12

2.25

3.87

2002-02-21

5.76

1.98

3.78

1999-06-10

6.21

2.25

3.96

1998-12-07

7.56

3.78

3.78

1998-07-01

8.01

4.77

3.24

1998-03-25

10.35

5.22

5.13

1997-10-23

10.53

5.67

4.86

1996-08-23

12.42

7.47

4.95

1996-05-01

15.12

9.18

5.94

1995-07-01

15.3

10.98

4.32

1995-01-01

14.76

10.98

3.78

1993-07-11

14.04

10.98

3.06

1993-05-15

12.24

9.18

3.06


再看看利率的折线走势图:


如图所示,在过去的二十多年里,我们国家的中长期贷款利率绝大多数时间是在7%左右徘徊波动,而最近两年中长期贷款4.9%的低利率未来即将要消失了。


三年后,如果我们的存款基准利率在3.5%-4.25%的这个区间里,再按照央行近几年一直以来执行的3.4%-3.6%的利差来计算,未来五年以上中长期贷款利率,也就是我们的房贷,应该在6.9%-7.85%这个区间带内



4

算算你的房贷吧


那接下来,算算三年后你的房贷变化吧。


以二线城市购房需贷款100万,享受到了银行9折利率优惠的等额本息案例分析。


2017年初还款情况:


2019年底还款情况,我们取7.3%这个区间中位值,9折利率是6.57%计算一下:

 

以贷款100万分30年等额本息还款方式:


现在月均还款5013元,三年后月均还款6366元,每月多支出1353元,即月供还款涨幅高达27%!


对于房价启动之后买房的刚需来讲,这个压力的确有些大,一千多元基本是一个二线城市工薪族一个月的伙食费支出,特别是首付款已经把家底都掏空的家庭来讲,多一分支出都是对家庭生活质量的削减。面对未来的加息压力,笔者给的建议就是好好工作,提高工作技能努力多赚钱。


而对于炒房客来讲,未来面临的困境是,由于目前一二线城市不断推进的限卖政策,手里的房屋几年内无法出售,而不断上涨的还款压力极有可能导致一批炒房子资金链断裂而引发炒房客群体崩盘事件。对此未来必定会发生的事件,笔者只能说一声,No zuo no die!


三年后,大家一起来迎接房贷“7%”时代吧!


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