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8年前,厉以宁用67个字,算准房价一直上涨;对楼市下一步,他还说了41个字……

2017-05-19 木青 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


8年后,回头看,我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。


如果在8年前就知道中国楼市会涨涨涨,涨不停,你会怎么做?无脑囤房,实现财务自由!当然,我们几乎没人能坚定地在8年里一直去炒房。因为,我们没法知道8年(相当于我们寿命的9分之一,或者壮年期的5分之一),楼市会不会跌。


所以,能看准的人才显得格外厉害。


比如下面这段话:


房价是应该上涨的,涨到尽量的高度,银行的按揭要压下来,特别是二套房坚决不允许按揭,不让银行产生过多不良资产就行,目的主要是让有钱的人尽量多买房子,当他们把钱花得差不多的时候,房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。


大白话说就是:要让房价尽可能地向上涨,让有钱人把钱都拿去买房,等他们把钱花得差不多的时候,开征房产税。


一、神奇的人,说神奇的话


这段神奇的话出自2009年《新华商》杂志第6期,第58页,几乎完全预测准了过往8年楼市的走势。


之所以说,“神奇”,首先,写这段话的人是:厉以宁。


厉以宁


厉以宁,北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师,有“厉股份”之称,是大陆第一个论证、倡导股份制改革的人。


不过,厉以宁厉害的地方还在于,几个国家领导人都是他的学生。


厉以宁和学生合著的《走向繁荣的战略选择》(注意合著者的名字)


这段话的“神奇”,最重要却在于其内容。


这段话所在文章的标题是《通胀与股市》,其实是在谈股市问题,当时有媒体转载时把标题改成了“中国股市缺乏投资价值 股民高估自己”,引人眼球。


通读全文,现在已经无从知晓,在一篇谈股市的文章中间很突兀地有了这么一段话,谈到了房价,而且后面内容再也没说到楼市。极有可能这是篇采访稿,或者演讲稿节选。


感谢编辑留下了这么一段宝贵的内容。


文章节选


8年后,回头看,我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。


值得我们一小句一小句地看:


二、预测准了房价走势


厉以宁原话:房价是应该上涨的,涨到尽量的高度。


一二十年里,房价不断走高,这不仅是对普通人生活的挑战,更是对经济学研究者“三观”的挑战。但厉以宁在8年前(即便房价已经很高),依然坚持看多。


早在28年前,《人民日报》就在第二版刊登题为《房价猛涨 百姓望楼兴叹 势在必控 国家正拟法规》的报道。


1989年2月20日《人民日报》


也就是说,28年前房价就高。


但其实,大陆商品房市场启动是98年东南亚金融风暴之后的事了。


可就是这近20年,普通人虽然一直感到房价“高”,但实际却“涨不停”。


就拿2009年这篇文章之后的8年来说。房价持续走高,不论是对普通人感受,还是政策层面都是公认的。


2009年12月16日《人民日报》


2010年1月4日《人民日报》


2014年1月10日《人民日报》


下面再看看统计数据:


全国房价走势(2010年6月—2016年11月)(数据来源:CREIS中指数据 和 fdc.fang.com)


能清楚看到富人越多的一二线城市,房价涨得越厉害。


三、预测准了房贷政策走势


厉以宁原话:银行的按揭要压下来,特别是二套房坚决不允许按揭。


下面是这些年来的房贷政策,大体来看二套房首付比例是在上升。


房贷政策变化情况


除了2014年后一段时间,房贷政策放宽很快使楼市回暖,并在2015年下半年到2016年上半年,彻底引爆市场后,楼市调控进入了新阶段:分城施策。


分城施策的后果是,富人越多、越集中的城市,房贷政策更加严厉。就以2016年底全国部分主要城市房贷政策来说。


2016年底全国部分主要城市房贷政策


非限购城市二套房首付比例为30%,但是限购城市普遍在50%、70%,甚至部分热点城市还要求80%。


这虽然没到坚决不允许二套房按揭的严格程度,在目前形势下,热点城市第三套房几乎没办法办理按揭;二套房的按揭比例也迅速被降低。


四、拿捏住了制定政策的根本出发点


这样大胆的预测,关键在于厉以宁把握住了政策制定的根本出发点和原因。


厉以宁原话:不让银行产生过多不良资产就行。


房贷是银行的优质资产。这在中国尤其如此,一则房价持续一二十年走高,个人买房几乎就稳赚不赔的买卖,自然还贷款也不是问题;二则国人对“安居”有着异乎寻常的执着,哪怕当年房价出现过回调,但大规模断供的情况却没有出现,只要还有可能,总会想办法,全家甚至三代人一起咬着牙按时还房贷。


所以,2016年上半年,建行、农行、招行等10家上市银行放了1.13万亿的房贷,超过同期新增贷款的40%。


在经济形势不好的情况下,企业经营困难,把钱放给企业的风险,远大于个人房贷。


这种策略显然得到回报:从2016年上市银行年报来看,在经济下行的大势下,各银行不良贷款得到较好的控制。


下面是2017年部分上市银行一季报,也能发现大部分银行不良率环比持平或者下降。


个人房贷功不可没。


部分上市银行不良率变动


厉以宁原话:目的主要是让有钱的人尽量多买房子。


一般普通人拼命买房子,可最多也只能买一套,绝大部分市民家庭也就那么两三套房。


近些年火爆的楼市,房子大部分是被有钱的、胆大的买走了。比如下面这种:



据说,当年山西、陕西的煤老板在北京、西安、太原买房子,不是按套来买,都是论“层”论“栋”地买。


国家统计局网站可以查询到2014年前“城乡居民人民币储蓄存款年增加额”的数据,可以发现,虽然经济还在增长,但居民的存款增长却在不断放慢。


城乡居民人民币储蓄存款年增加额(亿元)


另一方面,从家庭背负的房贷来看,2010年全国个人购房贷款余额才6万亿多,而到2016年底已经接近20万亿,六七年里增长了两倍多。


说句题外话。其实这也是不得已的选择。因为2008年后,全球各大经济体竞相放水刺激经济,谁不放水谁就是傻瓜。但放水的后果之一就是通胀。因为美元是全球通用货币,美国放水的后果,美元流向全球世界,全世界人民一起担。


但中国情况不一样。因为人民币还不能完全自由兑换,主要是国内在使用。所以,通胀压力也会集中在国内。正如厉以宁教授在文章里说的,因为中国贫富悬殊还没有完全解决,大部分人对通胀承受能力都非常小。甚至在上海、广州等大城市,只要通胀稍微起来,那么退休工人的生活压力就会不成比例的大起来。


那么,水多了就要用池子装。一般最常用的是两个:股市、楼市,因为池子容量足够大,而且几乎人人都能参与。但中国股市不太争气,向上一步向下两步,“牛短熊长”,玩家就变少了。


所以,楼市就当仁不让,也是理想的“蓄水池”了。


个人购房贷款余额


五、2017年后楼市怎么走,他的41个字


厉以宁原话:当他们把钱花得差不多的时候,房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。


近8年的楼市走势基本上印证了厉以宁前面几小句话的正确性。处于2017年这个节点,我们更关心未来。


我们先来看看中国房地产税的立法进程:


  • 2013年11中旬,十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。


  • 2014年10月,财政部时任部长楼继伟在《求是》杂志发文,对房地产税立法谈了总体方向。《求是》是中共中央的机关刊物。


  • 2015年8月,房地产税正式列入人大立法。8月上旬,全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划,并作为“第一类项目”。牵头部门是,全国人大常委会预算工作委员会、财政部。


  • 2016年3月,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日表示,房地产税法列为全国人大常委会今年立法工作计划的“预备项目”。


  • 2017年5月,2日,全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中,将房地产税法列入预备级研究论证项目。


根据过往经验,预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草,上人大审议通过可能要等到次年,甚至更晚。


但目前政府做了两件事其实特别值得关注:


1. 房屋70年产权到期后免费续期。房地产税立法自启动之日,饱受争议的一点就是,只有70年产权。在难以改变宪法,对房屋土地所有权做出调整的前提下,现在明确70年后免费续期,扫除了开征房地产税的一大障碍。


2. “限卖”新政。这大半年来,一种新的楼市调控方式流行了起来:“限卖”。


  • 5月13日,南京出台楼市新政,购房人新购住房三年内不得转让;


  • 5月3日凌晨,郑州市政府官网连夜发布房地产调控新政,新购住房3年内不得上市转让;


  • 4月12日,成都市发布通知,限购区域新购住房须取得不动产权证满3年后方可转让;


  • 4月8日,惠州市政府规定,新购住房3年内不得转让;


  • 2016年11月,深圳规定商品房售价5年内不得转让;


  • ……


房地产税,大概率是要在2019—2020年推出,也就是2015年下半年到2016年上半年涨价潮中房屋“限卖”到期之前。


细究厉以宁的论断,对楼市不论是回看过去,还是展望未来走势,有几个核心点是值得关注的:


1.楼市是中国经济的背锅侠。2008年金融危机对中国的冲击远远超出我们的印象。最为直观的是,当时提出了绿色GDP,但后来形势不容许再推。2008年后,几大经济体争相放水。由于美元可全球流通,全世界为美国买单。但中国货币不能充分自由流动,超发的钱聚集在国内,势必会引发通货膨胀。又因为中国贫富悬殊,普通人经不起强烈的物价上涨,这在上世纪80年代末,有过惨痛的教训。为了解决通胀问题,而股市是扶不起的阿斗,楼市成了超发货币最好的“蓄水池”。


2.富人是中国楼市的背锅侠。让富人背锅,至少是初衷。退一步说,能在涨价最凶猛的一二线城市买房的,在全国来说,经济实力肯定也处于中等以上。富人来背锅,也只有他们才经得起楼市反转。


3.房地产不可能绑架中国经济。前面两点已经说明,楼市就是为中国经济而存在,当楼市泡沫完成使命之时,也就是它谢幕之日。至于有没有勇气击破楼市泡沫,可以参考当年海南房地产泡沫破灭,要知道当年中国经济不论是在质量上,还是制度设计上,或者社会思想观念上,都远远落后于今天。楼市能绑架中国经济一时,却不可能绑架一世,况且也许恰恰相反,目前只是需要楼市扮演这样一个十恶不赦的角色。


4.房地产税必然推出。已扫除70年产权的政策障碍,而且已开始“限卖”锁盘,背锅侠们想扔锅,等房地产税开征之后吧,这个时间节点是在2020年前。


楼市汹涌,让我们静待尘埃落定。



延伸阅读:


最新70城房价出炉,快看你的家乡是涨是跌?



  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平,70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,31个城市环比下降或涨幅回落。




15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落



  从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅回落,回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。



30城新建商品住宅价格同比涨幅回落



  从同比看,4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加6个,回落城市中23个为一二线城市。


  初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月份比3月份回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月份比3月份回落1.0个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点。

  

  从环比看,4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。



三线城市环比增幅有所扩大



  根据统计局数据对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,4月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.3%、0.6%和0.9%,而3月份分别为0.6%、0.6%和0.8%。一线城市增幅有所收窄,二线城市增幅持平,三线城市增幅扩大。


  三类城市中,三线城市的房价增幅最大。一线城市调控政策相对紧,近期房价有所反弹,后续还需要继续强化管控。二线城市中,此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制,但依然有部分城市处于相对大的上涨态势,后续还需要积极进行调控。三线城市政策总体宽松,房价依然有所上涨,而且上涨幅度超过了一二线城市。



唐山房价最“高调”,三亚跌幅最大



  国家统计局数据显示,4月份,70个城市中,有62个城市房价上涨或止跌。其中,唐山、蚌埠、宜昌、北海和沈阳五个城市的房价环比增幅较大。当然,包括扬州、金华、昆明、西安和韶关的增幅也较大,位列前10位。


  去年四季度开始的政策调控,效力在逐渐释放。从目前城市数据看,热点城市逐渐降温,但其他城市房价上涨幅度依然偏大。这也使得此类城市近期会频频出台调控政策,进而引导房价回归平稳状态。


  下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。



一线楼市降温,北京成交量大幅下跌



  国家统计局初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月份比3月份回落2.8个百分点。北京、上海新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%,深圳持平。二手房方面,北京、广州环比涨幅有较大回落,其中北京房价环比零增长,上海、深圳二手房房价环比涨幅小幅扩大。4月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。


  自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据,2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,同比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。



  而从各大房地产中介公司的实际签单量来看,成交量普遍下滑幅度在70%左右,有近三成小区的门店出现了零成交的情况。而像北京市场上最大的中介链家,“3 .17”政策出台后的7周时间里,成交量出现了7连降,其中4月第四周,成交量仅为调控前高峰水平的11%。



  此外,北京银监局发布的监测数据,4月第二周至第四周,北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔,周环比连续下降。“3.17”新政实施后完成网签的房贷为11.85亿元,其中有9.76亿元为首套房首次贷款,占比达到82.4%,政策落地效果明显。  




市场热度转向三四线,后续调控将继续扩围



  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,3月份开始,全国各地调控政策纷纷收紧,这说明房价上涨的潜在压力依然存在。包括增加外来人口社保的缴纳年限、实施认房又认贷等政策,都有助于降低投资投机购房需求的比例。后续随着政策效应的释放,部分城市房价过热的现象有望减少,二季度全国70城房价指数也将处于平稳运行的区间。

  

  中原地产市场分析师张大伟也预计,后续政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,整体市场的调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。

  

  他还表示,从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,预计很快在二三季度会出现环比下行的表现;三四线城市依然会在投资需求推动下,有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。




综合自世界华人周刊等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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