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冰冻市场?史上最猛地产调控来了!

2017-05-22 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


一、最凶悍的楼市调控来了!


河北保定对一宗地进行拍卖,限制了最高竞拍地价,也限制了最高房屋销售价格,但是最震撼的是,购房者在取得房产证之日起,10年内不得买卖。



2017年3月23日,厦门首创“限售”政策,宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后,至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进,推出了类似的“限售”做法,时间长度一般为2到3年。

 

相比保定刚刚宣布的“限售”,上述26个城市都弱爆了:保定的禁售期是10年,此举如果普遍推行,将彻底打爆炒房者。

 

保定的这项政策仍在试验阶段,而且先在即将拍卖的“2017-30号”地块试行。这是一块以住宅为主的土地,位置非常好,下面是它的基本情况:

 


据媒体报道,“保定公共资源交易中心”针对2017-30号宗地,专门出具“国有建设用地使用权出让须知”,对竞拍规则做出严格约束,首次采用“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。这块土地的最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米。

 


在这种“游戏规则”下,拍卖是这样的:

 

首先,在最高土地价格(1100万元/亩)范围内,大家竞相出高价,如果没有超出最高限价,则价高者获得土地。


如果到了最高土地限价的时候,仍然相持不下。则在最高房屋销售限价(13000元/平方米)的基础上,比拼你能容忍的最低销售房价。比如有开发商在接受最高土地价格的同时,承诺每平米的房子只卖1元钱,那么恭喜你,土地归你了(也就是价低者得)。

 

拍卖规则还要求:上述土地建成房屋之后,必须全部出售,开发商无权保留。

 

也就是说,未来的新房价格肯定会比较划算,会引来大量购房者。在这种情况下,政府提出要求,购房者在获得房产证之后10年,才能转让。

 

提醒你注意一个细节:不是房屋交付使用10年之后,而是你到政府交税、办理完成房产证之后10年。政府已经想到了你会玩什么把戏,契税必须按时交纳,否则获得“自由身”的时间要无限期推后。


二、如果推广到全国,所有的炒房客都将哭晕在厕所


对此,著名财经评论人士黄生认为:


10年内不得卖出,如果这个政策推广到全国,那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。


1、10年内不能卖出,那么投机炒房的基本绝迹了,因为持有十年,投机是不可能的,必须变成长期投资。


2、10年内不能卖出,那么杠杆的压力就会很大,因为杠杆的时间成本会很高,一旦资金压力大,不能随时卖出房产,那么买房前就要认真衡量。


3、10年内不能卖出,市场的变化会很大,谁也不能保证房地产上涨十年,因为十年时间很长,不确定性太长。


过去十年,中国房地产市场极度繁荣,甚至可以说是泡沫很大,必须要让国人冷静下来,让国人恢复理性。


因此设定一定时间,不能卖出房产是对的,如果限卖的时间过短,比如两年,两年能不能让国人冷静下来,恢复理性,是很难的。


如果时间拉长,比如十年,在这段时间内,让房市经历牛熊周期,让国民看到房地产的上涨,也看到房地产的下跌。


那么国民对于房地产的情绪自然会恢复理性,不会只看到房地产永远上涨,这样一来,盲目的冲动就会大大降低,房地产泡沫就会大大得到抑制。


为什么这个时候会推出这个如此严厉的调控政策呢?


1、因为北京限购严厉,大量资金进入了北京周边城市进行投机,周边城市房价纷纷大涨,如果不跟进调控,甚至推出创新的调控政策,恐难抑制房价。


2、保定特殊的地理位置,尤其涉及到中国的千年大计,必须要严格调控房价,不能妨碍千年大计的执行。


但是接下来的问题,中国是否会在更大范围内推广10年不得卖出的政策,一旦大面积推出这个政策,那么房地产将全面降温。


三、楼市“限售大军”再扩容!


不仅是房地产调控再度升级,这次是三线城市。


在一线城市以及热点二线城市严格的房产政策下,房价涨势似乎已经遏制住了,三线城市房价有蹿升苗头,520一天之内长沙无锡两座城市先后出台限购新政。


5月20日长沙新政:2年内不能卖,本市户籍限买第三套及其以上,非本市户籍1套以上不能买。


20日凌晨,长沙市住房和城乡建设委员会消息,长沙市为进一步做好房地产住宅市场调控工作,正式下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》并自公布之日起实施。


长沙新政主要内容如下:


1. 暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。


2. 对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭:凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。


3. 在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。


同日,无锡出台房产新政:2年内不能卖,暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房


5月20日,无锡市政府下发《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》。


无锡新政主要内容如下:


一、严格执行《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》(锡政办发【2016】160号),并暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。


二、购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证3年内不可转让。


三、进一步规范房地产经纪行为,加强二手房网签管理,全面开展存量房交易资金监管工作。具体操作规定由市住建局会同相关部门另行制定。


四、市房屋交易管理中心、不动产登记中心等部门要严格执行本通知规定,切实履行相关责任和义务。各房地产开发企业及房地产经纪机构如有违反调控政策的行为,一经查实可暂停网签资格,并责令限期整改。


无锡和长沙新政规定拿到房本后两年内不能卖房,类似的政策还有南京,5月13日南京发布新政,新购房3年内禁止上市交易。


从最新出台的这一轮房地产新政看,新特点是明确规定拿到房本后X年内不能卖房,而且一个比一个狠!


业内人士认为,此轮房产新政意在拉长交易周期,抑制炒房投机。


四、大潮退去后三类投资客将离场


“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点,也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前的限售政策会带来两种效应:第一是出货套现难;第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让,防范资金快进快出,有力打击各类炒房和套现的现象。


“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的,限售之后,这些房子失去流动性,投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为,限售最大的积极作用就是打击投资客,只有把投资客稳定下来了,房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。


对此,张宏伟也表示,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场:“加杠杆”入市的“散户”;运营状况不佳的私营企业主;特定需求的群体也有可能抛售房产。


五、现在该不该买房?


这轮限售,对于北京、广州这些大城市来说,限售直接影响到二手房的买卖,使得市场上可售的二手房房源减少。但何倩茹认为,虽然房源少了,但保证了市场的稳定发展,对刚需置业者来说也是一种利好,刚需客可以先观望一段时间,无需急着入市


北大光华管理学院教授陈玉宇此前认为:至于该不该买房,陈玉宇表示,房地产有一个特征,涨价的时候狂涨,盖房子的人多,经济繁荣,经济衰退了,价格是跌的,即便维持名义价格是不跌的,但每年5%的通胀,熬2年之后,房子实际跌了10个点。他建议,如果决定在这个城市长待,不要问此时此刻处在什么周期,也不要问房价是高是低,就买。


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