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一场土拍震惊全国! 释放了三大重磅信号……

2017-05-25 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


来源:财经韬略


现如今,楼市掀起最严“限售潮”,下手之狠,力度之重,前所未有。而在此背景下,8块地,750家企业竞拍,2分钟达到熔断价格……5月22日,一场发生在浙江嘉兴的土地拍卖会,震惊了全国!


这场拍卖会只卖8块土地,包括4块住宅用地、4块商业用地,合计出让面积近50万平方米。土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区。



让人震撼的是,一共有750家企业到场竞拍。由于这场土地拍卖采取了限价方式,很多企业预料到最终会出现抽签环节,所以派出多个“马甲企业”参与围标。


750家企业参拍,这创造了中国土地转让历史上的新记录!


由于参拍企业众多,为避免出现安全事件,拍卖活动被迫移师嘉兴大剧院。下面就是拍卖会的壮观场面:


图片来源:浙江新闻客户端。


这次拍卖施行了“熔断机制”,设立最高限价。没有达到最高限价的土地,由出价最高者获得。当竞买达到最高限价时,转入签订土地出让合同之日起30天内缴纳土地出让金比例的竞争。当有两个以上竞买人缴纳土地出让金比例达到100%时,则由现场抽签确定竞得人。


由于没有采取向下竞房价的措施,最终,在8块土地里有5块土地进入了抽签环节,每块土地都有近百家房企参与抽签。也就是说,抽中的企业将有可能获得特别的收益,犹如买彩票中奖一般。



上图就是中签企业欢呼的场面(图片来源:杭州网)。当本该由市场决定的利润,突然通过抽签方式归属一个企业的时候,大家当然狂喜无比。


那么问题来了!嘉兴只是个三线小城,土地拍卖为何创出了全国第一?引来了最多的参拍企业,诞生了最火爆的拍卖场面?这场拍卖会到底将告诉我们什么?


我的看法如下:


第一,嘉兴未来在长三角经济版图中占有重要地位,是“上海—浙江版雄安新区”所在地。


嘉兴是浙江最靠近上海的地级市,嘉善县接壤上海松江区,平湖市接壤上海金山区。4月3日,也就是在雄安新区公布2天之后,浙江宣布把“浙江省全面接轨上海示范区”设立在嘉兴。当时,我曾率先把这里称为“上海—浙江版”的“雄安新区”。



早在2003年,时任浙江省委书记的习近平就把“进一步发挥浙江的区位优势,主动接轨上海,积极参与长三角地区的交流与合作,不断提高对内对外开放水平”写入引领浙江经济社会发展的“八八战略”,他要求嘉兴:“作为全省接轨上海的桥头堡,承接上海辐射的门户,要利用上海的平台,取长补短,借船出海。”


正是在这个背景下,此次嘉兴的土地拍卖分外引人关注,吸引了大量的企业。要知道,保定的雄安新区是不允许房地产开发的,而嘉兴没有限制。



第二,嘉兴土地市场火爆,预示了中国楼市发展的新方向。


此前我多次在专栏里指出,未来中国楼市将呈现“大城市化+城市圈化”,其背景是地铁、高铁的普及,以及区域经济合作的深化。未来,围绕着北上深将形成三个“顶级城市圈”:廊坊、保定隶属于北京,苏州、嘉兴隶属于上海;东莞、中山、惠州隶属于深圳。


此外,随着国家加快建设国家中心城市(所谓“10个北京”),围绕着广州、成都、天津、重庆、武汉、郑州、南京、杭州、沈阳、长沙、西安等,又将出现10个左右的第二层级的“超级城市圈”;再往下,就是围绕着合肥、福州、南昌、济南等的第三层级的“城市圈”。


最终,三个层级、30多个城市圈(其半径在70到100公里左右),基本上将把其他地区的资源吸干,而中国城市格局将进一步围绕城市圈布局,楼市的价值也将围绕城市圈演变。


三大顶级城市圈(北上深)的卫星城,比如嘉兴,未来房价可能堪比普通二线城市。而廊坊、东莞的部分地区,由于距离北京或者深圳非常近,房价可能堪比强二线城市。


至于不在城市圈内的其他三四线城市,绝大多数会面临人口、资金的持续流失,呈现不断衰落的局面。


越来越多的开发商意识到了这种变局,开始在前两类城市圈内的土地市场“补库存”。只要这些地方出现住宅用地,一定会引发疯狂抢购。


第三,开发商仍然看好未来。


中国楼市的这一轮牛市已经结束,随着央行不断提高市场利率,楼市将逐步入冬。但由于中国的城镇化率只有57%,每年城镇化率在1.25个百分点左右,到70%的高位仍然有“白银十年”,所以开发商仍然看好未来。他们抢地,是布局三四年之后的下一个周期。



延伸阅读:


昨天的嘉兴土地“摇奖”会,震惊了全国

    5月22日,嘉兴的一场土地拍卖会,吸引了全国的聚焦。

  8宗涉宅用地,引来400多家单位报名抢拍,以至于这场土拍会不得不移师可以容纳千人的嘉兴大剧院。

  这一参拍规模是什么概念?杭州土地出让的历史纪录里,规模最大的一次也仅50余家参拍房企。


   之所以如此轰动,是由于这8块地全都限价,而最终的胜负方式是“抽签”,全凭运气。认为“抢到就是赚到”的房企蜂拥而至,一些资金实力雄厚的房企甚至动用了几十家“马甲”,并准备了上百亿元的保证金。

  这场“土拍盛宴”,从第一宗地的拍卖开始,就诞生了88家房企摇号的壮观场面。最终的“中签”者,现场振臂欢呼,其兴奋程度,就像是买彩票中了大奖。

  而整场拍卖会,从下午两点开始,一直到晚上十点才结束,整整持续了8个小时。

  报名房企实在太多

  嘉兴土拍会移师千人大剧院

  去年楼市行情火爆,上海、杭州等一二线城市的需求向周边外溢,导致嘉兴土地拍卖市场高烧不退。

  去年9月18日,嘉兴南湖区一宗商住地,成交楼面价10040元/㎡,溢价率133%,成为近十年来,嘉兴楼面价首次破万的地块。

  今年5月10日,海宁高新区一宗商住地,最终成交楼面价也达到了10397元/㎡,溢价率高达205%。

  为了限制地价,游戏规则变了。根据嘉兴市国有建设用地使用权挂牌出让公告显示,22日土地竞买的规则如下:

  地块均设有最高限价,在限价范围内,价高者得;达到最高限价时,转入签订土地出让合同之日起30日内缴纳土地出让金比例的竞争;当有两个以上竞买人竞争缴纳土地出让金比例达到100%时,转入现场抽签确定竞得人。

  通过最高限价和抽签的方式,将高价地扼杀在摇篮里。

  由于土地“限价”,拿地的成本低于不少开发商的预期,在他们看来,能拍到就是赚到。因此出现了极富戏剧化的场面:由于报名参拍的单位太多,超过了400家,原定于在嘉兴市资源要素交易中心举办的竞拍活动,不得不改在1500座的嘉兴大剧院举行。

  要知道,大剧院往往举办的是各种晚会、演唱会、戏剧表演,但成为土地出让会,堪称“全国罕见”,因此,此次土地拍卖会也被业内戏称为“颁奖盛典”。

  据记者了解,之所以有这么多家企业报名竞拍,是因为其中包含了众多的“马甲”(关联公司)。为了增加中签的概率,许多参拍房企都携带了“马甲“公司参与此次土拍,资金实力雄厚的公司,甚至携带了几十个“马甲”。

  因为参拍单位都要交保证金,据了解某大鳄房企为自己及“马甲”支付了上百亿元保证金。

  这种场面,像极了火爆楼市中抢房时的“水筹”。购房者为了增加买到房的几率,拉上亲朋好友来帮忙认筹,增加最后摇号时的中签率。不过,此类情况在土地拍卖中,却并不多见。

  业内人士分析:“主要因为这次土地出让规则里,未设置关联企业不能同时竞拍的要求。这种比拼‘马甲’的场面,在房企竞买资格审核严格的城市就难以出现。例如苏州的要求是,主城区范围内不能用子公司或‘马甲’公司做竞买人;而在南京,竞买人须为具有房地产开发一级资质的企业。若联合竞买,各方均须具有上述相应条件。”

  5宗地由抽签决出竞得人

  整场土拍会持续了8个小时

  昨天下午2:00,好戏正式上演。

  由于报名单位太多,光排队领取号牌,就花了半个多小时。

  首宗地块的竞拍,仅用了5分钟就到了最高限价,楼面价仅8728元/㎡,总价约13亿元,溢价75%。

  随即,现场竞拍进入第二阶段,众多房企直接表示30日内缴纳100%土地出让金。由此,88家单位(含“马甲”)进入该地块抽签环节。

  抽签规则为:

  将88个有编号的球放入箱内,每家房企抽出一个作为抽签顺序的编号;随后,按顺序每家单位再次上前抽签,谁先从所有球中抽到黄球(1个黄球,其余均为白球),即为竞得人。

  一个小时后,首块地的抽签结果终于“出炉”,淮矿地产成为最终赢家。“中签”者振臂高呼,兴奋异常,就像是获得了奥斯卡奖,恨不得说一连串的感谢。

  第二块地,依旧毫无悬念地进入抽签阶段,楼面价9125元/㎡,溢价率66%,116家单位现场抽签,阳光城成为第二个“幸运儿”。

  整场土地拍卖会直到晚上10点才结束,持续了整整8个小时,堪称“超级马拉松”。8宗涉宅用地全部成交,其中5宗进入了最后的抽签阶段。“中奖”者分别是淮矿地产、阳光城、新希望、世茂、卓越。8宗地块平均楼面价仅7682元/㎡,其中最高楼面价也才10038元/㎡,并未刷新嘉兴最高地价。

  “嘉兴的这场土拍在尚未开始时,就已创造历史。对比一、二线城市拿地贵、拿地难,像嘉兴这样环上海的三、四线城市土地总价不高、价格封顶可控,更令房企热血沸腾。”浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,“楼市需求旺盛,在调控不断加码的前提之下,依然高烧难退。”

  双赢机构董事长章惠芳认为:“开发商看好嘉兴楼市,一方面是拿地需求迫切,另一方面是认为嘉兴将全面接轨上海,把概念当作预期,但其实现在看仍为时尚早。”

  她还表示:“这次土拍是土地市场空前的历史性事件。嘉兴相关部门很有可能对土地出让规则再一次进行调整。”


综合自财经韬略等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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