一场土拍震惊全国！ 释放了三大重磅信号……
来源：财经韬略
现如今，楼市掀起最严“限售潮”，下手之狠，力度之重，前所未有。而在此背景下，8块地，750家企业竞拍，2分钟达到熔断价格……5月22日，一场发生在浙江嘉兴的土地拍卖会，震惊了全国！
这场拍卖会只卖8块土地，包括4块住宅用地、4块商业用地，合计出让面积近50万平方米。土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区。
让人震撼的是，一共有750家企业到场竞拍。由于这场土地拍卖采取了限价方式，很多企业预料到最终会出现抽签环节，所以派出多个“马甲企业”参与围标。
750家企业参拍，这创造了中国土地转让历史上的新记录！
由于参拍企业众多，为避免出现安全事件，拍卖活动被迫移师嘉兴大剧院。下面就是拍卖会的壮观场面：
图片来源：浙江新闻客户端。
这次拍卖施行了“熔断机制”，设立最高限价。没有达到最高限价的土地，由出价最高者获得。当竞买达到最高限价时，转入签订土地出让合同之日起30天内缴纳土地出让金比例的竞争。当有两个以上竞买人缴纳土地出让金比例达到100%时，则由现场抽签确定竞得人。
由于没有采取向下竞房价的措施，最终，在8块土地里有5块土地进入了抽签环节，每块土地都有近百家房企参与抽签。也就是说，抽中的企业将有可能获得特别的收益，犹如买彩票中奖一般。
上图就是中签企业欢呼的场面（图片来源：杭州网）。当本该由市场决定的利润，突然通过抽签方式归属一个企业的时候，大家当然狂喜无比。
那么问题来了！嘉兴只是个三线小城，土地拍卖为何创出了全国第一？引来了最多的参拍企业，诞生了最火爆的拍卖场面？这场拍卖会到底将告诉我们什么？
我的看法如下：
第一，嘉兴未来在长三角经济版图中占有重要地位，是“上海—浙江版雄安新区”所在地。
嘉兴是浙江最靠近上海的地级市，嘉善县接壤上海松江区，平湖市接壤上海金山区。4月3日，也就是在雄安新区公布2天之后，浙江宣布把“浙江省全面接轨上海示范区”设立在嘉兴。当时，我曾率先把这里称为“上海—浙江版”的“雄安新区”。
早在2003年，时任浙江省委书记的习近平就把“进一步发挥浙江的区位优势，主动接轨上海，积极参与长三角地区的交流与合作，不断提高对内对外开放水平”写入引领浙江经济社会发展的“八八战略”，他要求嘉兴：“作为全省接轨上海的桥头堡，承接上海辐射的门户，要利用上海的平台，取长补短，借船出海。”
正是在这个背景下，此次嘉兴的土地拍卖分外引人关注，吸引了大量的企业。要知道，保定的雄安新区是不允许房地产开发的，而嘉兴没有限制。
第二，嘉兴土地市场火爆，预示了中国楼市发展的新方向。
此前我多次在专栏里指出，未来中国楼市将呈现“大城市化+城市圈化”，其背景是地铁、高铁的普及，以及区域经济合作的深化。未来，围绕着北上深将形成三个“顶级城市圈”：廊坊、保定隶属于北京，苏州、嘉兴隶属于上海；东莞、中山、惠州隶属于深圳。
此外，随着国家加快建设国家中心城市（所谓“10个北京”），围绕着广州、成都、天津、重庆、武汉、郑州、南京、杭州、沈阳、长沙、西安等，又将出现10个左右的第二层级的“超级城市圈”；再往下，就是围绕着合肥、福州、南昌、济南等的第三层级的“城市圈”。
最终，三个层级、30多个城市圈（其半径在70到100公里左右），基本上将把其他地区的资源吸干，而中国城市格局将进一步围绕城市圈布局，楼市的价值也将围绕城市圈演变。
三大顶级城市圈（北上深）的卫星城，比如嘉兴，未来房价可能堪比普通二线城市。而廊坊、东莞的部分地区，由于距离北京或者深圳非常近，房价可能堪比强二线城市。
至于不在城市圈内的其他三四线城市，绝大多数会面临人口、资金的持续流失，呈现不断衰落的局面。
越来越多的开发商意识到了这种变局，开始在前两类城市圈内的土地市场“补库存”。只要这些地方出现住宅用地，一定会引发疯狂抢购。
第三，开发商仍然看好未来。
中国楼市的这一轮牛市已经结束，随着央行不断提高市场利率，楼市将逐步入冬。但由于中国的城镇化率只有57%，每年城镇化率在1.25个百分点左右，到70%的高位仍然有“白银十年”，所以开发商仍然看好未来。他们抢地，是布局三四年之后的下一个周期。
延伸阅读：
昨天的嘉兴土地“摇奖”会，震惊了全国
5月22日，嘉兴的一场土地拍卖会，吸引了全国的聚焦。
8宗涉宅用地，引来400多家单位报名抢拍，以至于这场土拍会不得不移师可以容纳千人的嘉兴大剧院。
这一参拍规模是什么概念？杭州土地出让的历史纪录里，规模最大的一次也仅50余家参拍房企。
之所以如此轰动，是由于这8块地全都限价，而最终的胜负方式是“抽签”，全凭运气。认为“抢到就是赚到”的房企蜂拥而至，一些资金实力雄厚的房企甚至动用了几十家“马甲”，并准备了上百亿元的保证金。
这场“土拍盛宴”，从第一宗地的拍卖开始，就诞生了88家房企摇号的壮观场面。最终的“中签”者，现场振臂欢呼，其兴奋程度，就像是买彩票中了大奖。
而整场拍卖会，从下午两点开始，一直到晚上十点才结束，整整持续了8个小时。
报名房企实在太多
嘉兴土拍会移师千人大剧院
去年楼市行情火爆，上海、杭州等一二线城市的需求向周边外溢，导致嘉兴土地拍卖市场高烧不退。
去年9月18日，嘉兴南湖区一宗商住地，成交楼面价10040元/㎡，溢价率133%，成为近十年来，嘉兴楼面价首次破万的地块。
今年5月10日，海宁高新区一宗商住地，最终成交楼面价也达到了10397元/㎡，溢价率高达205%。
为了限制地价，游戏规则变了。根据嘉兴市国有建设用地使用权挂牌出让公告显示，22日土地竞买的规则如下：
地块均设有最高限价，在限价范围内，价高者得；达到最高限价时，转入签订土地出让合同之日起30日内缴纳土地出让金比例的竞争；当有两个以上竞买人竞争缴纳土地出让金比例达到100%时，转入现场抽签确定竞得人。
通过最高限价和抽签的方式，将高价地扼杀在摇篮里。
由于土地“限价”，拿地的成本低于不少开发商的预期，在他们看来，能拍到就是赚到。因此出现了极富戏剧化的场面：由于报名参拍的单位太多，超过了400家，原定于在嘉兴市资源要素交易中心举办的竞拍活动，不得不改在1500座的嘉兴大剧院举行。
要知道，大剧院往往举办的是各种晚会、演唱会、戏剧表演，但成为土地出让会，堪称“全国罕见”，因此，此次土地拍卖会也被业内戏称为“颁奖盛典”。
据记者了解，之所以有这么多家企业报名竞拍，是因为其中包含了众多的“马甲”（关联公司）。为了增加中签的概率，许多参拍房企都携带了“马甲“公司参与此次土拍，资金实力雄厚的公司，甚至携带了几十个“马甲”。
因为参拍单位都要交保证金，据了解某大鳄房企为自己及“马甲”支付了上百亿元保证金。
这种场面，像极了火爆楼市中抢房时的“水筹”。购房者为了增加买到房的几率，拉上亲朋好友来帮忙认筹，增加最后摇号时的中签率。不过，此类情况在土地拍卖中，却并不多见。
业内人士分析：“主要因为这次土地出让规则里，未设置关联企业不能同时竞拍的要求。这种比拼‘马甲’的场面，在房企竞买资格审核严格的城市就难以出现。例如苏州的要求是，主城区范围内不能用子公司或‘马甲’公司做竞买人；而在南京，竞买人须为具有房地产开发一级资质的企业。若联合竞买，各方均须具有上述相应条件。”
5宗地由抽签决出竞得人
整场土拍会持续了8个小时
昨天下午2:00，好戏正式上演。
由于报名单位太多，光排队领取号牌，就花了半个多小时。
首宗地块的竞拍，仅用了5分钟就到了最高限价，楼面价仅8728元/㎡，总价约13亿元，溢价75%。
随即，现场竞拍进入第二阶段，众多房企直接表示30日内缴纳100%土地出让金。由此，88家单位（含“马甲”）进入该地块抽签环节。
抽签规则为：
将88个有编号的球放入箱内，每家房企抽出一个作为抽签顺序的编号；随后，按顺序每家单位再次上前抽签，谁先从所有球中抽到黄球（1个黄球，其余均为白球），即为竞得人。
一个小时后，首块地的抽签结果终于“出炉”，淮矿地产成为最终赢家。“中签”者振臂高呼，兴奋异常，就像是获得了奥斯卡奖，恨不得说一连串的感谢。
第二块地，依旧毫无悬念地进入抽签阶段，楼面价9125元/㎡，溢价率66%，116家单位现场抽签，阳光城成为第二个“幸运儿”。
整场土地拍卖会直到晚上10点才结束，持续了整整8个小时，堪称“超级马拉松”。8宗涉宅用地全部成交，其中5宗进入了最后的抽签阶段。“中奖”者分别是淮矿地产、阳光城、新希望、世茂、卓越。8宗地块平均楼面价仅7682元/㎡，其中最高楼面价也才10038元/㎡，并未刷新嘉兴最高地价。
“嘉兴的这场土拍在尚未开始时，就已创造历史。对比一、二线城市拿地贵、拿地难，像嘉兴这样环上海的三、四线城市土地总价不高、价格封顶可控，更令房企热血沸腾。”浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，“楼市需求旺盛，在调控不断加码的前提之下，依然高烧难退。”
双赢机构董事长章惠芳认为：“开发商看好嘉兴楼市，一方面是拿地需求迫切，另一方面是认为嘉兴将全面接轨上海，把概念当作预期，但其实现在看仍为时尚早。”
她还表示：“这次土拍是土地市场空前的历史性事件。嘉兴相关部门很有可能对土地出让规则再一次进行调整。”
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