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大道至简:我为什么不看好房价!

2017-06-03 孙吉川 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


    

       孙吉川的前文《大道至简:我为什么不看好房价》经转载后引起了很多讨论。

有些读者看了两段就急着提出观点,有知乎上的朋友抓住一点两点细节牟足了劲讨论(比如从来没见过2元一听的雪碧。。。醉),还有朋友认为,一线城市的房价10w/平还要涨,理由是政府的限购政策扭曲了房价,一线城市的地产稀缺而且需求旺盛,20万一平不是梦,80万一平也有可能。

      引用George Akerlof和shiller教授《动物精神》里的一段话:很多人似乎都有一种强烈的直觉,无论什么地方的房价都只涨不跌...他们通常会说,因为土地只有这么一点,房地产的价格一定会持续上涨,人口压力和经济增长不可避免地会强劲地推高房地产价格。这些论据显然是错误的(动物精神,中信出版社,P165,2009)。要说土地的稀缺,日本作为一个岛国,38w平方公里还没有黑龙江省大(46w平方公里),却聚集了1亿多的人口,要说日本土地稀缺,毫不夸张,为什么其土地价格在90年泡沫破灭后就没怎么涨了呢?

       这些观点和目前很多仍然看涨的想法其实跟历史上任何一次泡沫都没有多大区别,认为制度特殊性的,认为zf管控很强的。我们的房地产到底有没有泡沫?一线城市的房价真能到80万一平?最近一直跟朋友讨论,我们可以从两个角度去看。

一、逆天的市值


前段时间从北京回上海,飞机在虹桥下降,望着窗外一片片的房子,突然有个想法:算算房子的市值。

这是个简单的算数问题:

上海内环的均价10万,把问题简单化,一个小区40个单元(中等规模),每个单元60户(一梯3户,20层),一套房子一千万(一百平),则这个小区的市值是:240亿!(40×60×1000w),240个亿是个什么概念?

240亿=宁杭高铁总投资(256km)=3艘日本出云级直升机航母(10亿美元)=6个鸟巢造价=12个世博中国馆造价(以上均为约等于,数字来自百度)

这还只是一个小区,上海有多少个小区,整个上海的房地产按照目前的房价市值多少,有兴趣的可以算算,我只记得当年80年代日本房地产突飞猛进的时候,有种说法是东京的地价可以买下整个美国。

有人说,你这样算太不科学,一家上市公司市值200亿的也大有人在。且不说我们股市估值是否偏高,股票的价格是人们对于企业未来盈利能力及利润预期的折现,前提的假设是公司有着稳定持续的现金流。房子本身是不产生现金流的,要做比较只能把租金作为现金流折现的参考,从目前的租售比来看,怎么折现房子好像也不值这个价格,大部分地区的房子都是严重高估的。

二、羸弱的收入


房价一路高歌猛进,我们的收入已经很久没大幅涨过了。

跟朋友在一家江西菜馆吃饭,几年菜价都没什么变化,餐厅的服务人员收入也上涨的不多。跟券商的朋友聊天,几年前的丰厚的保代津贴逐渐取消了,新财富分析师依然值钱,但是跟猛涨的房子比也算不了什么。资本市场上的暴富神话只是少数人的幸运,中层以下的人还是老实干活吧,工资翻倍跟你无关。更别说这两年实体萧条,老板们都在感慨,钱不好赚了。

无产的永远在骚动,有产的都有恃无恐。房子已经涨上天了,过去4w一平嫌贵,现在10w一平好像也能接受了,过去1000w在上海算豪宅,现在1000w好像也不算什么。原来三四十万算钱,现在很多人觉得也就还好。真的是你能赚那么多了吗?平头老百姓打工税后赚三四十万一年也是少数吧?为什么觉得好像也不算什么钱了呢?其实你的收入并没有增加,只是资产泡沫蒙蔽了你的双眼,让你觉得很有钱,这种有钱就像你在牛市的顶部全仓一样,一切都是幻象一切都是泡沫。

这样的收入别说和美国日本比了,跟香港比,我们同行业同性质的收入也比这些国家低很多,这个有兴趣的大家可以做个比较研究,简单了解了一下,美国一个普通人饭店打工的最低工资也有差不多2.5w刀(人民币17.25w)每年,哈佛商学院的毕业生投行的月工资是1.5w~2w刀每月。别拿我们北上广深的房价跟纽约伦敦比,我们房价和他们差不多了,收入差距仍然明显,更不用说这些城市的国际化程度有多高(还不限购),纽约伦敦是全世界的,北上广深主要还是我大中华的。

我们的房地产有没有泡沫,这个问题在我看来是毋庸置疑的,但是这个泡泡什么时候破,以何种方式破,还是像zf希望的那样:不出现大起大落的风险?希望总是好的,现实总是很骨感。谁知道会发生些什么?就像我上一篇文章说的

未来的不确定性:下一只黑天鹅在哪?


沈联涛先生在《十年轮回》里写到,金融危机是反复出现,永不消亡的东西,Kindleberger的经典著作注意到了危机爆发的10年间隔期(1816,1826,1837,1847,1857,1866)。而20世纪末到21世纪初,我们亲眼目睹了十年一次的危机-1987年的股市崩盘,1997年的亚洲金融危机,以及2007~2008年的次贷危机(十年轮回,上海远东出版社,P84,2016年)。现在到了2017年?又会发生点什么呢?

13年债市去杠杆,6月份是钱荒,15年股市去杠杆,6月份是股灾,17年金融楼市都在去杠杆,6月会怎么样?还是有点期待的。


后记:

前面的文章写的太长,最近老有朋友来问我的观点,我还是对之前的文章做一点补充:

  1. 从文章写的时候开始,我不再看好房地产(上一篇文章的标题);

  2. 宏观经济调控的转向,金融去杠杆的影响,美国加息减税缩表的影响,可能发生的黑天鹅事件,会导致房价出现调整,打破房价只涨不跌的预期;

  3. 房地产泡沫明显,至于预期转变后房价跌多少,跌下去什么时候涨回来,我不知道;

  4. 刚需什么时候买都可以,但是不要打肿脸充胖子,不主张放大杠杆买房,不主张郊区投资买房。至于为什么不放数据,为什么不用严谨的逻辑分析,要数据去找研究员,文章涉及的内容每一小点都可以写个十万字,我不是写论文,我写这类文章追求的是通俗易懂,受众广泛,也只是一家之言。



前文重读:

大道至简:为什么不再看好房价


节前跟浩哥宇神一起吃饭,聊市场聊定增聊了半天,又绕回了房子,发现最近的聊天都是这样,去年的主题是:哪里的房子还能抢,大家组团去成都重庆长沙海南买房。今年的主题是:房子现在出手是好时机,越限购越涨,现在不买以后就永远买不起了。

记得3年前买房的时候,又是一轮限购后的平静,上海的房价正在由外向里跌,我为了规避风险在离公司很近的地方买了个破小的房子。那时还没有降准降息,没有股市的暴涨和疯狂,刚经历钱荒的债市满目苍夷,投资经理们惊魂未定,AA城投利率8以上的比比皆是,非标烂大街一样的12、13,恒D、海H市场上飘着N个项目到处找资金,而监管层的政策是:去杠杆。是的,你没看错,是现在仍然在做的去杠杠,从13年就开始了。13年是债市去杠杆,然后就是6月份的钱荒,接着15年我们做了股市去杠杆,然后是6月份的股灾。

14年初,我在天风证券做公司的债券项目,跟气质美女赖总聊天,她假期要去北海度假,一个有着准5A级景区涠洲岛和N个4A级景区的地方,蓝天白云碧海沙滩,当我还在想象北海的样子的时候,赖总告诉我,去北海是因为早些年在那边买了房了,买房是为了投资,然而自从买了房就再也卖不掉了,因为那边全是房,所以既然有房子,那就不如偶尔去住一住了,反正空着也是空着。

房子、全是房子,还记得大学时候马路边天天发的去威海连云港包吃包路费看海边别墅的传单,硕士时候一边参加绿城的宣讲一边刷着手机看着绿城破产的传闻,当时萧山温州的房子卖不掉媒体天天唱空杭州温州,还有万年六七千的常州房价,成都光华大道两侧层出不穷的新楼盘,以及被美帝黑出翔的郑东新区。

什么时候买房变成了一件一定做必须做迫不及待的做有能力做没能力做,一套买两套买没钱买有钱买买买的事了?原来是北上广深只涨不跌,现在只要是个城市,当地人都认为本地的房子会只涨不跌。至于为什么买?抗通胀啊,人民币贬值啊,zf要卖地不会让房价跌啊,干什么都不如买房子,投实业的都是SB,越限购越买,回调就是买入良机。国人好像永远是这样,有着强烈的投资焦虑症,觉得钱装在兜里都不踏实,投出去了,管他投的什么,踏实了,消停了,说起来我是去投资了。

15年年初,二级市场充斥着各种消息和发财的传说,周围的人都在炒股,是个人都能赚钱,融资搞加杠杆搞,资金牛杠杆牛政策牛,炒股太容易了,买了就能赚钱,估值?别扯淡,互联网+是王道,哪个有概念买哪个。当你发现身边的人都在干一件事的时候,当你发现干这件事干的人都在赚钱的时候,问题来了?谁在亏钱?

  • 为什么要限购?经济发展的可持续性,从zf目标谈起

理解限购还要从理解zf的经济目标说起。次贷危机之后的4万亿刺激带来的种种问题已不需赘述,地方政府的债台高筑在12、13年的债券市场已经有所反应,拉动经济的三驾马车急需换挡,政府投资的经济增长方式边际效应已经越来越低(三线城市都开始修机场地铁),传统的依赖贸易的低端制造业已经逐步转移至东南亚。这个时期正是经济的关键换档期,突破了我们就是日本、韩国以及若干年前的台湾地区,失败了,就可能落入拉丁美洲中等收入陷阱的死胡同中。而这个时期的核心任务就是提高全要素生产率,解放生产力,促进发展动力顺利转换,从低端制造到中高端水平产业的升级(说的通俗点,能不能中国多几个华为格力比亚迪)。这就是为什么之前一直在倡导大众创业万众创新,为什么一定要推进股票注册制改革(给一级市场明确的推出预期,让中小企业通过股权方式融资)。

改革的循序渐进和制度阻碍造成了这一目标难以在短时间实现,而经济指标上的下滑又让zf感到亚历山大形势紧迫,14年以来的降准降息,是为了给停滞的经济再加一把火,顺便解决部分债务问题,同时在投资拉动经济产业链上最长的房地产上面鼓励去库存。于是,债务危机的可能被掩盖了,债务人大量的借新债还旧债,继续着到处投资的狂欢,房地产企业融资又放开了,恒D过去十几的年化都融不到钱的日子一去不复返,发个公司债年化三四就搞定了。一二线城市房价暴涨,想去库存的地方还是卖不掉,却将大量的资金推向了房地产市场,我们再不是原来那个居民储蓄率高高在上的国家了,居民的杠杆率迅速攀升,大家都“套”在了房子上。

有人说,房价上涨是zf喜闻乐见的,地方政府的重要收入就是卖地所得,只要土地财政有一天还存在,农地耕地面积红线有一天还存在,房价就不会跌。这是典型的把zf目标单一化和简单化了,首先zf的目标是复杂的多维的,中央和地方的角度就有着很大的差别,我们经济发展的核心目标,是推进经济长期稳定健康可持的发展经济(听着熟悉吧),土地财政是否符合能否持续,自行判断,在是个地方房价就上涨的当下,房地产暴涨对于经济发展的弊端,不言而喻,为什么要限购,也就很简单了,zf对房价的态度要从大原则和小利益方面做取舍。

经济有周期,政策也要顺周期而行,我们不可能永远停留在扩张的货币政策和积极的财政政策下面,我们的核心目标还是要突破依赖投资拉动经济的怪圈(难道要全国都是机场铁路高速房子而没有产业吗?),本末倒置的经济增长之路不可持续,你知我知zf当然也知道,只是现在,我们在继续打鸡血顶着(来了个什么安新区),等着我们培养的产业长大。

  • 城镇化的伪命题:美国的城与镇

最近看到李迅雷跟贾康讨论房子,贾康举数据讲道理,中国房价主要是随着城镇化推进的过程表现为曲线上扬过程导致。2016年中国真实的城镇化率为41%,在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段,按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间,到70%以后才能到低平发展阶段。

(樱桃小房子插播:关于城镇化率的数据可能理解有差异,统计局的统计到去年底城镇化率是57%,按常住人口算,这个更有权威性,毕竟按户籍人口有失偏颇,因为很多农村人在城里已经购房,但并不想迁出户口,而实际上长期生活在城市里了,这就意味着到70%的空间,房地产业的白银时代也只剩下十余年了。

我们姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何,按照贾康的逻辑,还有30%可涨,至少还有一倍空间,这不是可以继续大干快上的节奏嘛,所以房价要继续涨涨涨。贾康是前辈,也是我一位好朋友的导师,非常值得敬重的前辈,但是关于城镇化率的问题我可不敢苟同。

去年在美国待了半个月,发现了几个很有意思的现象,也有了一些感悟(参考去年的文章《如何在中国过上美式乡村生活?》),我去了波士顿费城纽约华盛顿几个东部的主要城市,发现美国城市的特点是小市区,大城镇,跟我们的城市完全是两个概念,可以这么说我们上海的八佰伴陆家嘴、人民广场、静安寺、徐家汇、五角场,每一个区域都是个波士顿的downtown,而且比波士顿繁华热闹的多的多,不拿上海比拿南京成都武汉杭州也一样,主要的居民并不住在downtown里,而是住在周边的一大片区域里,而这样的区域,跟我们中国意义的农村完全不是一个概念,这些地方基础设施发达配套健全交通便利,住的和我们农村一样的house,这样的house在美国你就愿意住,在中国你可能就不愿意住,想想我们的农村无论是在河南还是浙江,家家也都在住house,区别在于就业医疗教育卫生配套,还有你的邻居是谁。

这就是根本的问题,中国的城镇化率跟把农村人口赶到城里没关(进城做什么?),跟把农村户口改成城市户口也没关,真正提高城镇化率,什么时候我们的农村能让城里人挤破头去住house,那就成功了,而城镇化率的提高不是把城市造的越来越大,而是把农村变得越来越像城市,住在哪都无所谓。如果是这样的城镇化率的提高,人们应该更不愿意住城里,乡下住house有泳池多好啊,城市的房价应该跌不该涨。

按照贾康的逻辑,我们应该去印度买房,经济发展速度快,人口多,城镇化率呵呵。

  • 房价的泡沫:供求关系与经济规律

先聊点别的,1998年到2004年上海可以买房可以拿户口,纳尼?上海原来还有这个政策?!这也就是在15年前。不光上海有,记得当年高考,很多河南的同学去天津考试,买了天津的房子,他们就成为了天津的考生,天津也是买房拿户口的。然后看看上海的房价,09年浦东联洋的房子,均价1万多,这是在8年前,去年最疯狂的时候联洋的均价10万。

房价有泡沫吗?我可不敢说,谁也无法否认我们的北上深已经是全球前十的房价了,前面还有谁?纽约?香港?东京?反正新加坡已经连续跌了三年了。

再看看14年的杭州,限购背景下的房地产市场满目疮痍(具体可自行百度),当时还没有降准降息,房地产商纷纷降价抛售,背后的原因大概是因为资金链紧张,深层次的原因,我们先聊聊供求。

我们的房子够住吗?哪里够住?买都买不到,不对呀,为什么三年前降价都没人要,现在大家都在抢呢?人口流入太多了,大家都要买房。为啥三年前不买呢?现在不是限购了吗?限购没用的,只是限制了需求,不增加供给,房价还要暴涨!

这跟15年的股市很像,股价为什么涨呢?公司基本面有大幅改善吗?没有。中国经济腾飞了?一直很好啊。那为什么涨呢?资金牛杠杆牛政策牛大水牛,管他呢,无脑买入买了再说。到了7月份,股灾为什么来了?公司基本面有大幅恶化吗?没有。中国经济完蛋了?没有。那为什么跌呢?你瞎啊,去杠杆。去了三个月了呀之前没啥事,不是还有资金牛政策牛嘛,不是未来还会降准降息嘛?管他呢,卖了再说啊,现在都卖不掉,跌停板卖。

供求的关系就像15年的股市一样,不正常市场下,需求本身就是场泡沫,因为基本面根本没什么变化。供求规律是分析短期价格涨跌的主要因素,而经济规律的本质不在与供求,而是价格围绕价值上下波动,价值的分析更多的是看基本面。

真实的基本面是什么样的呢?你可以看看自己和身边的人:

每个人都有房,租房的人也有房(老家)。

不少人有两套以上的房。

非一线城市有大量的房子闲置,一线城市郊区有相当数量的房子闲置(上海的奉贤青浦滴水湖)。

(樱桃小房子插播,一线城市并非都有房,以深圳为例,我统计有产权证的房子是212万套,一家三口算,解决了600多万人口住房问题,当然其中有一户多套的,但毕竟是少数,常住人口是1100多万,也就是说还有一小半的人没有购买商品房,当然也有的人买了小产权房安家,这部分不好统计。)

那为啥大家还在买?主要是折腾和投资。其实就三个字:“还会涨”!这也许是全民预期最一致的一次,因为事实是“确实都在涨!”买了房子就赚钱,买哪的房子都赚钱,投资也太容易了,怎么跟当年的股市一个样呢。

房子够住吗?我只能说,深圳北京我不知道,至少上海有大量的土地放着不出让,因为要限制城市规模,但是有个事实就是,上海的浦东和浦西差不多大,基本上是90年代后才开发的,你说有没有地?别提政策,政策是可以变的。

房子的逻辑只有一个:地段,地段,地段,当你发现中环的价格和内环也相差无几了,外环的新房已经赶上内环的二手了,昆山、嘉善甚至南通都已经翻倍了,那我只能说好像房价有泡沫了,因为估值已经跟行业无关了,水泥股已经和新能源汽车一样贵了。

驳斥一种炒房逻辑,现在出现了不少开发商拿地楼面价高过周边二手房的价格,成为很多人眼中的房价要涨的原因,理由是开发不会亏钱,所以我们这房价还要涨。这明显是本末倒置的逻辑,一个垃圾股,市价30,有个明星投资经理花50买了十个亿,未来股价就一定到50?如果明星也看错了呢,事实上股市由于流动性好,庄家可以先拉到涨停板再出货给你,俗称割韭菜,房地产流动性差,开发商拿地就是赌了。

  • 迷之通胀:央妈的钱是怎么到你手里的

所有人都在说通胀,人民币在贬值,钱不值钱了,可是什么是通胀?我们真的有在通胀吗?

指标就不谈了,有兴趣的wind可以查,反正我们cpi、ppi指数都还挺正常的,反正看起来挺正常的,至少央妈认为还不用紧缩货币来抑制通货膨胀的爆发。

那我们是不是钱很多,央妈一直在印钱呢?对,这个你说的不错,但是这个跟通货膨胀和钱不值钱没有什么关系。事实是,全球都在印钱,而且美国搞了三次大规模量化宽松,牟足劲印美元,并且人家的利率是零利率,也没听说美元不值钱了嘛。好吧你说美元是全球货币,那日本政府是负利率,也没听说日元不值钱了嘛,至少人家国内想通货膨胀还通货膨胀不起来。

我们这是典型的有人瞎BB,大家跟着起哄。

说点感性认识吧,聊聊货币的购买力,数据交给专家,我记得三年级的时候一瓶雪碧2.5元,现在2元,鸡蛋小时候2元一斤,现在4元,家电汽车都没怎么涨价,苹果原来需要卖肾,现在也没人提了。北上广深生活成本高?你在开玩笑?除了房子还有啥贵?我们真的在通货膨胀?是的,我只能说我们是在缓慢的温和的通货膨胀,因为除了房价以外的东西包括劳动力价格,都只是慢慢在涨。真正的恶性通货膨胀可以看看88年的物价闯关以及国民党执政后期的法币超发,这都造成了严重经济、政治影响。

买房抗通胀是个编造出来的谎言,真正的抗通胀应该去买黄金而不是房子,醒醒吧!你买房哪是抗通胀,你就是把房子当金融产品炒嘛,为的不是防贬值,为的还是赚钱而已。泡沫破灭黄金仍然是黄金,房子只是一堆不值钱的钢筋混凝土而已。而作为投资品,它又真的流动性太差了。

那央妈那么多钱印了物价没涨钱去哪了?房子呀,这还用问?关键是央妈的钱是怎么到你手里的?当然不是白给啊,这些都是银行的贷款,你的负债!这些负债是你透支了一辈子收入用来砸在房子上的负债!而你的收入这几年有翻倍吗?这些钱早晚是要还的,没事,反正房子翻倍了,然而,买入很容易,你啥时候抛呢?

  • 政策之困:蒙代尔三角与货币政策的变化

起风了,很多人都还没感觉到。

美国的加息影响深远。要知道,从08年次贷危机以来,美国为首的全球金融环境都是以宽松为主基调的。美国的上次量化宽松,日本与欧洲的负利率。我们中国,自己玩自己的。

但是现在,美国进入了加息缩表周期,同时要大幅减税,而我们,还没有转型完。这不是黑天鹅,这是最大的政策难题,保汇率还是保利率?俄罗斯模式还是日本模式?无论哪个选择都有很大风险,两种困境的最坏结果,恶性通货膨胀和房价暴跌,哪一个我们都承担不起。哪一个都是不可预测的后果。

我们应该怎么做?去年稳住了汇率,外储掉到了三万亿,今年呢?改动动利率了吧?至少,货币政策风向已经变了。留给我们的时间不多了。

  • 未来的不确定性:下一只黑天鹅在哪?

关于房价我能扯的就是这么多了,我能说的就是,我觉得它有泡沫,泡沫多大什么时候破灭,就仁者见仁智者见智吧,反正我是不看好(尽管我的立场应该是看好),反正要跌肯定是一二三四线一起跌,为啥一起跌?想想股灾的时候,创业板估值高跌,大蓝筹就不跌了?

聊聊未来。黑天鹅已经被媒体用烂了,动不动就黑天鹅,那还叫黑天鹅?乱飞的是乌鸦,怎么能是天鹅?什么是黑天鹅,听我继续扯扯淡,没发生我就是扯淡,万一发生了呢。

下一场全球金融危机就在眼前?

很多人看好美国,我不懂也看不懂。上次去某基金公司交流,某前辈很看好制造业回归的美国和未来的表现,我也很认同,制造业是一国之本嘛,川普这步琪不错呀。但是我还是觉得隐隐有哪不对,看看美国的资产价格:股市连创新高,房市也回归07年以前(当然有我们国人的推波助澜),顺便问问谁知道次贷危机的时候曼哈顿的房子跌了没,或者谁能告诉我法拉盛的房子和曼哈顿、皇后区的价格比较。看看经济周期,十年一次的危机,80年代末滞胀,90年代末互联网泡沫,08年次贷危机,好像也差不多了,千万别出幺蛾子。

信用债?真的不是坑还是坑你没商量?

当年做债的时候,信托融资都是十几的利率,民企融资都是十以上的成本,大家看城投,还都看看是哪个地方的,政府财政如何如何,投资相对谨慎,时刻防范风险。这两年利率下来了,原来融不到资资金紧张的企业像重回大海的鱼,使劲折腾,反正钱多资产荒,不借给我你也找不到什么好的资产,现在水多呀。但是有一天,潮水真的退了呢?反正现在,央妈已经把水管狞小了,然后,山东这个地方竟然出债务危机了?难道不该是到处民企互保的浙江?或者政府债务爆棚的江苏?原来做城投债感觉山东没江苏猛湖南云南贵州猛嘛。gdp前五的几个省都这样,然后呢?如果利率真的上行呢?

房地产,泡沫破不破房企也得倒几个

这个不多说了,只要资金紧房企就会缺钱,总有几个房企钱不是自己的,关键是,倒几个还是倒一片呢?


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