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数万亿货币定向宽松——棚改,三四线城市房价还要涨多少?

2017-06-07 樱桃 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


以前我对棚改的概念,以为都是如上图那样改造老破旧房子,确实是为改善居民住房着想,但经很多网友向樱桃小房子反馈,当地拆迁户太多,不完全是危房旧房被改,大量城郊的农村(都算城中村)宅基地,哪怕是极好的居民别墅都被成片拆除,因此拿到补偿款后需要买房,所以预期房价还要大涨。

所谓的棚改,并不完全是民生工程,而是政府为了完成政绩,为了去库存,为了GDP增长,脑洞大开想出来的法子。

本以为等这一轮库存去的差不多了,房价今年也就涨到头了吧,但上个月24号,国务院又推出了2018-2020年三年棚改计划,再改造各类棚户区1500万套,这个计划影响会有多大?

一二线因为调控,房价上涨肯定是受限了,而棚改主要集中在三四线城市,货币定向宽松砸向大规模的棚改,三四线房价会被进一步推高吗?

1


创造需求

此前领导很头疼,三四线房地产去库存最核心的问题,是需求不足,所以就通过棚改来创造需求。

而国家的棚改本意一方面是去库存,另一方面是改善居民住房。

但结果一到地方就变了样,把不需要改善住房的宅基地,城郊的城中村,都列入拆迁范围,海口的朋友告诉我,整个城市要拆掉一半,按照五环算,二环到四环之间,地名带村子的都拆掉,不管房子是不是危房旧房。

海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人,投资上千亿,改造17万户,海口常住人口才224万,改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套,棚改功不可没。


从2014年开始,棚改数量明显增加,09年全国只有80万户,到2014年达到470万户,去年和今年均为600万户,未来三年年均500万户,总量虽有所减少,但仍是高位数,有的城市明显增加了。

山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

比如湖北,截至2016年底,湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月,较同期下降6个月。

比如山东,2016年底去化周期降至14个月,其中商品住宅降至10个月。

山东济南的人告诉我,他们那也在大拆大建,特别是城郊的农村,都叫城中村,成群的别墅宅基地都被拆了,这些实际上根本不需要改造。

其实很多城市去库存任务已经完成差不多了,但政府为了政绩,还在打着棚改的旗号,大拆大建。反正这是中央支持的,对棚改工作出色的省还给与奖励呢。

在去库存任务之前,棚改大部分以安置房为主,但这两年为了去库存,货币化安置比率越来越高了,今年全国各省基本上占比在50%以上,即拆迁后,政府给你钱,你自己去市场上买房。


未来货币补偿的比例还要提高,有的地方达到百分百了。

比如安徽芜湖,2015年起便不再新建安置房,停止回迁房审批,2016年全年,芜湖计划棚改户数达26943套,而全年芜湖新房成交45733,棚改户贡献超过一半,其中货币化安置比例约为86%,今年改造的2万多户全部货币补贴。

有些地方政府引导开发商,将普通商品房转为安置房,让居民自行购买,或者政府购买商品房,转卖给棚改户。

有的地方,是政府给你房票,比如拆迁补贴你100万的房票,指定你去买哪几个楼盘的房子。如浙江台州就是这样。

现在的棚改有点乱搞,有些地方政府为了规划新的概念区域,都给你拆了,所以才会有很多拆迁矛盾,死人的事常有。

安徽亳州的人对我说,他们那连拆32个村,隔壁商丘已经几个月不拆迁了,因为死人了。

即使拆迁补偿款不够买新房,需要搭上自己多年的那点积蓄,并不心甘情愿被拆迁,但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导,老百姓谁敢不从?

这样一来,新楼盘就很容易卖了,也导致开发商坐地起价,房价不涨都难啊。



2



棚改刺激房价上涨

大家去库存的方法都一样,通过鼓励农民购房,棚改创造需求,刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。

要想知道棚改对市场价格的影响,就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少,占市场成交量多大比例。

先以樱桃熟悉的老家湘潭为例:


2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年,新住宅成交总共是1.6万多套,棚改户贡献了一万套。

未来棚改规模还有多大呢?根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况,未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目,涉及10.63万户居民,投资概算622亿元。

十万余户是什么概念?先做个对比,2015-2017年,湘潭棚户区改造户数是5.65万套,投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了,投资资金也翻倍了,这个量对政府拉动GDP很明显。

而对成交量有多大影响?2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套,从2010年来,湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨,价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁,带来的新房成交数估计会直接上几个台阶,每年成交量直接上两三万套。

大量棚改和各种补贴购房,导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米,从三四千的房价,涨到了五六千,上涨幅度50%,而长沙限购后,少部分需求外溢,以及上涨预期,又进一步推升了房价。

对照过去的棚改量和房价上涨幅度,我真是担心湘潭未来的房价上涨空间,会超出我的预期,因为成交量一上来,大家恐慌抢房,价格就会跟涨,很可能今年明年还会上涨50%以上。


从全国来看,去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。

2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

山东省菏泽的人跟我说,他们市今年棚改项目数量占全省总量的近1/4,全省共17个地市。他所在家乡单县城区人口25万,全县总人口才122万,今年申报的棚改户就有2万多户,直接刺激主城区房价上升五百到一千每平米。原商品房有六七年维持在3200元/平米左右,现普涨最高的到了4500以上,虽然县城工业经济不发达,产业欠缺,为劳动力净输出地,但房价依然涨。

大家可以对照当地的成交量价和棚改户数做下判断。拆一户肯定就要买一套商品房,当然也有买二手房的,但政府一般是引导你买新房,给予补贴。



3



货币定向宽松


这么大量的棚改,对地方政府而言,之前最头疼的是资金问题,靠财政投资明显是不够的,没钱补偿怎么拆迁。

最后就由中央统筹,创造了新的货币工具支持棚改。

这就是大家常见的PSL(抵押补充贷款),很多人一看PLS投放,都在说央行放水了,如果搞清楚来源,就知道,这只是定向的宽松。

央行将钱发放给政策性银行,比如国开行,再贷给地方政府平台,后者以一些国有资产作为抵押或者信用贷款,定了棚改项目后,把拆迁补偿款发给居民,居民拿了钱自行买房,政府卖了地,拿到钱后再还贷款给国开行。


2014年,央行特意创设了PSL,就是专门为棚改提供长期稳定的资金来源,这个工具期限长,利率低,非常适合棚改这种周期长的项目。

最开始PSL主要是用于国家开发银行,支持棚改项目,但后来随着外汇占款减少,央行基础货币被动减少,只好通过其他公开市场操作来补充基础货币,这也包括PSL。

所以从2015年10月起,央行将PSL的对象,由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行,主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。

2016 年,央行向三家银行提供PSL共 9714 亿元,但主要是通过国开行,如下图,最近三年来,国开行发放给棚改的贷款总额超过2万亿。


到去年期末,PSL余额为 20526 亿元。央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。

而未来三年棚改计划还有1500万套,所以还将会不断有PSL出来注水,主要是定向支持棚改。



4



三四线城市红利期

樱桃小房子查看各省的棚改目标,都是到2020年,要全部完成棚户区改造。

也就是说,未来棚改还有三年红利期。

咦,难道房价是还要涨三年的意思吗?

nonono,这要分城市,一二线我早说了,大部分今年都要进入调整了,因为房价早已经翻倍,已经调控,锁死了你有钱想买也买不了,而且现在银行贷款利率在不断上调,北京据说有银行把首套房的房贷都上浮了10%,很多城市首套房贷已经回到基准了。

虽然有的二线还有地王出现,但好日子也不久了,最后的苟延残喘。货币收紧,投资客如坐针毡,只准备了两年月供的高杠杆投资客,要提前做好三五年的月供资金准备。

只有少部分还没有翻倍,比如只涨了50%的省会城市,今年还会继续涨,比如西安,昆明,我前面写文章说过很多次了,最近听说西安果然是在大涨。

而货币定向宽松,主要是指那些棚改项目特别多,库存任务尚未完全去掉的三四线城市,当然也有二线省会城市,比如海口,济南。

三四线在这一轮的定向宽松中,我估计房价也会普遍上涨50%以上,甚至很多会翻倍,因为政府无脑推进的棚改,这个也算是一次大跃进。

那刚需怎么办呢?该买还是等调整,我在今年3月初就发了几篇文章,都是说三四线城市要涨,刚需赶快买,这三个月来估计已经涨了不少了。

这些地方因为在不断创造需求,有货币支持,预计房价还会继续涨,至少今年明年还会涨,后年我就不知道了,边走边看吧,反正政策目前还是在支持,但如果房价上涨超预期,棚改计划提前结束也说不定。

苦了还在观望和煎熬的刚需,他们无法接受三四线也会大涨的事实,一边观望,一边又担心还会上涨,涨50%不敢上车,翻倍又去接盘。

那能去投资吗?

我原来一直是不建议去三四线投资的,这两年确实会涨,但两三年后就悲剧了,该拆的拆完了,没有棚改政策支持,要依靠那点真实的需求支撑,是根本无法维持的,我也无法想象现在都来大干快上,三年后怎么办。

如果你能够找到开发商,炒楼花,还是可以投资,不要等到房产证出来再去卖了变现,等房产证出来,至少是两年后,到时候就怕涨了也难以套现了,因为市场上没什么接盘侠了。


延伸阅读:


将棚改进行到底——兼论棚改的三大影响

导读

2016年底,在市场对2017年房地产投资一片悲观之时,我们旗帜鲜明提出“2017 年房地产投资不悲观、三四线足以支撑全国销售投资” (详见深度报告《为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观》)。促使我们做出判断的核心原因,是对棚改货币化持续推进的力度和一二线城市向周边的外溢效应。2017年以来,三四线房地产销售超预期、房地产投资超预期,均验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中,地产上下游持续受益,家电、消费领域牛股辈出。

行至年中,市场对房地产投资开始出现分歧,当前我们依然相对市场偏乐观,虽然由于调控下半年会边际走弱。核心仍基于去库存充分后的市场自身补库需求,政府持续大力推动的棚户区改造,以及棚改货币化产生的巨大销售、投资增量。在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资,是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一。

摘要

1.棚改历程、现状和未来空间。

棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末,全国城市和建制镇中,各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨,在“去库存”的大背景下,2015年起,棚改货币化安置大力推广,2015-2017年棚改任务1800万套,货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%,保守估计2017年50%,2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议,提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下,全国各省市棚改完成进度推进顺利,实现了对房地产行业稳消费、拉投资、去库存的目的。

2.棚改具有一石三鸟的经济意义。

1)拉动近20%商品住房销售:2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

2)创造13万亿投资:棚改通过三个渠道稳投资,一是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;二是棚改配套的基建投资;三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算,2017年-2020年,棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。

3)投放2万亿基础货币:央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

3.投资建议:棚改货币化持续推动三四线去库存,利好布局三四线的龙头;棚改拉动投资13万亿,利好棚改优势显著的公司。

风险提示:棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧



文章节选


4  棚改货币化:架起商品房去库存和基础货币投放的桥梁

4.1  2015年以来,去库存任务艰巨

2015年以来,房地产高库存、高风险的问题屡屡被提及。2015年,房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%,部分城市的商品房积压问题开始暴露。

房地产库存压力大,背后是过去几年,三四线房地产开发商疯狂拿地增加供给,三四线人口持续流出的需求减少的矛盾,如何增加有效需求成为主要难题。

2015年底,中央经济工作会议明确提出,去库存是2016年内的主要任务,其中最重要的,就是去房地产的库存。在随后住建部召集地方研究出的去库存方案中,最重要的就是棚户区改造货币化去库存。

三四线房地产最核心的问题,是没有需求。与之相对的,大量棚户区居民有住房需求,没有购买能力,市场上,大量的商品房又在积压,棚改货币化,就架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。

增加棚改规模,能够发挥拉动内需、促进投资、去除存量商品住房、稳定房地产市场的积极作用。

4.2  棚改货币化的三个大变化

4.2.1  规则之变

棚改安置房原则上不再新建,棚改创造刚性住房需求,从实物安置到货币化安置。

棚户区改造货币化,既完成了安置,又消化了库存,对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。

2015年,全国城镇保障性安居工程,新开工783万套,建成772万套,均超额完成年度目标任务。其中,棚改开工601万套,货币化安置比例为29.9%。

2016年,棚改新开工606套,棚改货币化安置达到了48.5%,比2015年提高了18.6个百分点,大约去库存2.5亿平方米。

2017年棚改计划目标是600万套,货币化比例至少50%。按照国务院要求,棚户区要在2020年基本完成改造。

2018年-2020年,棚改计划是1500万套。

4.2.2  规模之巨

我国棚户区改造计划数量由2009年的80万户增长到2014年的470万户,增速较快。2015年计划棚改数量继续增加至580万户;2016年和2017年棚改均为600万户;2018至2020年,我国将再改造各类棚户区1500万户。按照棚改货币化比例估算,2014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平。

4.2.3  机构之变

2014年,国开行住宅金融事业部获得银监会批准建立,机构定格为副部级,专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金。同年8月,约50人专门从事棚改工作,在37个省及计划单列市完成35个地方贷款平台搭建。

棚改货币化安置所需资金,大部分来自于国开行的支持。这实际上相当于创新了基础货币的供应渠道,拉动房地产需求的同时增加货币供应量,提振经济。

4.3  棚改货币化的运作

央行向政策性银行投放抵押补充贷款,政策性银行发放棚改贷款,地方政府凭借棚改贷款、中央补助和社会资本等,以低成本资金改造棚户区。居民家庭可按自身需求,选择实物安置、或货币化安置。

棚改货币化安置,主要有三种形式。一是,政府引导开发商,将普通商品房转为安置房,让居民自行购买;二是,政府购买商品房,转卖给棚改户;三是,政府直接给予货币补偿。前两种属于定向安置,第三种属于非定向安置。

4.4  棚改货币化的实施现状

2017年5月24日,国务院召开常务会议,确定2018-2020年三年棚改计划,提出,再改造各类棚户区1500万套,进一步提升货币化安置比例,加大中央财政补助和金融、用地等支持。

从各省实践来看,2016年货币化安置比例普遍达到50%左右,2017年货币化安置比例目标也均在50%及以上。

4.5  棚改货币化安置案例:货币化安置助力去库存

我们在3月底集中调研了2016年以前的4个高库存三四线城市,分别是辽宁的锦州、鞍山,安徽的淮南、芜湖。这四个城市2016年受益于政策放松销量开始好转,2017年热度维持甚至超预期上升。

三四线热销和政策刺激密切相关。四个城市均是从2016年开始加大政策力度,形成棚改货币化、农民进城、商贷宽松、公积金贷款支持、税费减免和购房补贴五位一体的去库存政策体系。

其中,棚改货币化安置是创造刚需,去库存的有效措施。2016年4城货币化安置比例均达50%,其中淮南和芜湖甚至达到100%,货币化安置套数占新房销售比例在10%-60%不等。2017年货币化安置比例普遍设定在50%及以上,安置套数基本维持2016年水平。为鼓励棚改居民购买商品住房,给予额外契税补贴和购房补贴。

4.5.1  100%货币化安置:芜湖货币化安置典型案例

2015年初,芜湖便改变传统的政府统建安置方式,率先试水棚户区改造的货币化安置并取得良好效果。

2015年起便不再新建安置房,停止回迁房审批,力求实行100%货币化安置,且2015年已经消化完了之前的安置房。同时通过创新设立“五个一”制度,为拆迁户提供更大幅度的优惠及保障措施。2016年全年,芜湖计划棚改户数达26943套,超过年实际成交新房套数的一半,其中货币化安置比例约为86%,;2017年计划完成棚户区改造22918套,较2016年下降14.9%。

针对棚改居民的税费减免和购房补助:除了执行国家的契税和营业税减免政策,对高校应届毕业生、棚改居民和引进人才均有额外税费减免和补助政策。



综合自樱桃小房子、泽平宏观等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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