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房地产是如何榨干中产阶层的?

2017-06-10 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


转自:骥观天下(ID:jiguantx);作者:孙骁骥


中产这个词,今天已近乎一个笑话。前几年,当媒体上流行的中国“中产阶层消失”这样的说法时,笔者就指出过,其实中产阶层在当今的中国并没有消失,只是应该改换一个说法。把“中产”两个字改为“中惨”,即是中等程度的悲惨,或许更加符合现在中等收入阶层的真实情况。


最近,国内某招聘网站发布了《2017中国新锐中产调查报告》,这份报告将年薪10到50万元人民币的人群定义为中产阶层。此举引来了网民吐槽。其实这几年经常会有一些机构隔三差五发布一些所谓的中产调查报告,基本上都把年收入几十万的人群定义为所谓中产。


但每次发布这类榜单和调查报告,都会引起网上狂吐槽。归纳各方网友意见,大家吐槽的内容在于:如果这点收入就算是中产阶层,那么这个阶层的日子现在过得真是够苦够惨的。这种悲惨把我们引向一个更深的问题:在地产主导一切的中国,社会阶层是应该以工资划分,还是应该以持有多少不动产来划分?


从“中产”到“中惨”,从当年的美滋滋阶层到现在的苦哈哈人群,这当中的急速变化发生在近十几年的时间里面。从当中可以看出我们这个社会变化之迅速,真令人赶不上趟。不知道各位上了年纪的读者是否还记得,很多年前当我们说到中产这个词的时候,其实是带着一种很小资、很高大上的感觉,仿佛中产是一个多么了不得的阶层。


稍加分析就不难知道,前些年人们对于中产的正面形象是有经济上的原因的。



我们从上世纪90年代以来的时间段来看,中国真正意义上的第一批中产阶层是由90年代的股市获得第一桶金的。对于老股民而言,中国早期的股市赚钱能力并不亚于后来的不动产。据媒体统计,从1996年开始到2000年结束的大牛市当中,股票经纪人的平均收入是当时公职人员工资的四倍以上,投资者中获利最多的,更是无法给出准确统计数字。


当年敢于在股票市场投资的勇敢者有不少都赚到了人生的第一桶金。之后的股市进入长达五年的熊市,上证指数跌到998点。但是在这之前即撤离的人,又开始了他们的另一项投资行为——买房。


1998年的商品房改革,令中国股民之前赚到的钱有了最佳的去处,为自己置产成为了当时世纪之交时期的一种流行风潮。从1998年下半年开始,国家停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。此举也令中国的中产阶层概念坐实之前即便有再多钱,但没有购置不动产,那么也很难被归类为什么中产。中产最起码来说,应该是有房有车有事业。在1998年以后,不动产的选项成为中产阶层普遍的可能,人们购房的意愿也开始集中爆发。


从房改起点到2008年北京奥运,一线城市的一套房子的总价基数远远超过中等家庭年收入基数高达8倍以上。房价在这段时期的暴涨,令之前投资购房的家庭财富总值暴增,拉开了与没有购置不动产的人之间的距离。“中产”阶层的财富值开始因为不动产而有明显的增加。


在北京奥运那段时期,很多人都呼吁说房价涨得太离谱。不知大家还记不记得,就连著名的地产老板潘石屹当年也有类似言论。在2008年的时候,有一种所谓的拐点论甚嚣尘上,认为连涨十年的房价也该消停了。但事实却刚好相反,这十年的房价上涨只是一种“热身运动”,在2008年以后,中国房价的前所未有的价格暴涨才真正开始。


伴随着2008年席卷全球的金融危机,各国政府开始搞货币扩张,在中国,则是著名的量化宽松计划,央行向市场释放天量货币信用,宏观调控这只看得见的手在大肆的呼风唤雨。据统计,2008到2012年,中国货币供应量激增50万亿元,几乎翻番。或者我们换个算法,来看看这些年我们多制造出了多少广义货币。



如果我们按照M2与GDP之比大致维持在1.5倍的合理水平来计算,2009年开始,中国的货币供应就超过了这个标准,并且一年比一年超得多,也就是每年向市场投放的“多余”货币越来越多。


2009年,中国的M2货币“多”了大约10万亿,到2013年,每年“多余”的货币增加到22万亿,再往后四年,到2016年底,每年“多出”的货币已经达到大约44万亿。2008年以来“超出”的货币加在一起,多出来的广义货币总量超过百万亿。这些多出来的“钱”统统流进楼市,尤其是一线城市楼市,带来了近十年来的楼市第二波疯长。


对照广义货币量,来看房价这些年的涨幅,发现房价完全反映出了宽松金融政策带来的后果,如同病人的心电图一样准确及时。据官方数字,从1998年住房市场化开始,到2015年,全国房屋均价上涨279%。而在一线城市,房屋均价上涨更快。北京房价在2000年平均不到5000元,2016年五环内均价超过5万,是房屋商品化初期的10倍以上。在这种高速增长中,尤其以2008年以后的涨幅最为剧烈。


从2008年到去年的楼市暴涨,彻底拉开了一线和二线城市,以及二线和三线城市的不动产价格。不动产价格的巨大差距,造成了不动产持有者财富总量十倍甚至几十倍的差距。这带来两个不可逆的趋势:一是无房者和有房者财富差距不可逆转的增大;第二是一线城市业主与其他城市业主财富差距不可逆转的增大。


如今,媒体上面爆炒的所谓社会阶层固化,本质上其实是近十年来天量M2悉数注入房地产从而造成的不动产价格增值过快,以及不同地区地产增值的严重不均。再强调一次,这个趋势不可逆转。


不知你是否看懂了。这个财富增值趋势对于谁最有利?答案是中国最早的一批所谓的中产获益最大。换句话说,也就是在90年代到2008年以前炒股,2008年以后买楼的中间以及上层收入阶层。从时间上推断,他们应该以60后、70后居多。


时间走到今天,更年轻的80后人群基本进入30岁,生活逼迫他们不得不具有置产、投资等等的实际需求,他们对于中产阶层的身份认同也是非常强烈。这群人,就是所谓的新中产。


然而,当不动产价格很便宜,买房门槛低并且稳赚不赔的时候,今天的新中产还在上中学。等他们进入社会成家立业时,房地产门槛已经很高,整个社会已经完成了对于地产经济红利的“分食”,该赚钱的已经用不动产赚足离场,开始鼓捣更赚钱的金融工具了。换言之,肉已经被前人吃完,现在只剩下骨头,硬的很。在如今重重限购政策之下还坚持要买房的人,就是执着的啃骨头的人。勇气可嘉,但死的很惨。


新中产的悲剧,其实就是地产经济带来的副作用。本质上说,依靠地产拉动的经济就是一种不可持续的发展,它依靠非理性的不动产增值,洗劫了全社会的财富,极大福利了当时的投机者,但却是提前透支了子孙后代的财富和购买力。


当人们享受这种地产经济模式的好处时,大家浑然不知危机将至,只有等到下一代的人进入社会,这种跨越代际的财富差距才会以一种非常刺眼的方式进入人们的视野。而当人们发觉到这一点时,做任何补救都是无济于事。


让我们回到开篇提到的“中产阶级财富调查”,为什么新一代的中产苦不堪言?并不是因为他们的收入问题,而是因为无论他们的收入情况如何,都不太可能追得上房价的增长。


在九十年代以来形成的老中产和现在产生的新中产之间,有一场激烈的财富拉锯战。而在这场竞技中,今天的新中产们手中几乎没有任何筹码,无论你年收入十万也好、二十万也好,在前十年的天量M2与地产经济挖的坑面前,始终显得苍白无力。基本上来说,80后新中产们今天过得幸福不幸福,其实取决于你老爹在十年前有没有在核心地段多买几套楼。


这就是事实,残酷得让人再也喝不下任何心灵鸡汤和成功学。还不死心的你会问:今天的年轻人还能不能赶上像是1990年代、2000年以来的股市、楼市那么好的财富机会呢?有人说,万众创业在今天就扮演着过去二十年股市、楼市带给普通人的财富神话。


是的,或许通过创业从而直接与资本对话是新中产们发财的最后机会。但也请意识到,这座创业独木桥通过的难度已经远远超过了二十年前的股市和十年前的楼市。九死一生的创业,被资本的风吹飞起来的只是少数刚好走到风口的猪,然而只要风一停猪就会落下,回归混吃等死的猪的日常生活。所以,还是醒醒吧,起来继续搬砖。


新中产变成了新中惨的过程,述说着中国的地产经济在今天如何榨干中间收入阶层的故事。可以说,高房价创造出了老中产,却又消灭了新中产。这个令人绝望的故事没有结局,正如财富滚滚看不到终点。你能为改变现状做点什么呢?嗯,除了接受现实、调整心情,你恐怕啥也做不了。




一线城市不同阶层人群生存报告!背后极其残酷...


作者:团支书 来源:城市数据团(ID:metrodatateam)




对于在一线城市打拼的大部分年轻人来说,一毕业就得去租房。


一租房才会深刻认识到城市的阶层分化。


由于租房的市场化程度最高,租金的差异相比房价差异而言更敏感、更反映供求关系。


以上海为例,我们来简单看看租金从2000元到7000元的房屋空间差异:



通过市场上挂牌出来的房源数据可以看到:不同租金价格的住宅在空间上组成了一个个放射型的同心圆。每个月少付1000块,你可能就要住的离市中心更远一点。


但实际上,房屋的总租金并不能真正反映人群阶层的分化,毕竟大部分年轻人都是合租的。因此,租金真实的分布形态还要更复杂一点:


以房屋月租总价除以房间数,可以得到每个房间的月租单价(下文的“租金”均代表每间房屋的月单价)。为了避免极端房源造成的误差,我们进一步将不同房源在尺度为200m-500m的居住空间单元内聚合,得到了每个居住单元的平均租金。


举个例子——


3000元/房间/月以上的阶层群体的分布如下图所示:



这类阶层群体集中在中环线范围内,但在徐汇和世纪大道方向上略有延伸。


1500~3000元/房间/月的阶层群体的分布如下图所示:



这类阶层群体在浦西的沈海高速-申嘉湖高速圈层内有广泛分布,并延伸到闵行莘庄、浦东周浦,以及松江和宝山的部分地区。


1500元/房间/月以下的阶层群体的分布如下图所示:



这类阶层主要分布在郊区新城,以及市中心的群租房中。


接下来,我们从生活便利度(生活)、本地就业机会(机遇)、平均通勤距离(通勤)和职业结构(工作)这四个角度来评价一下不同租金的居住空间单元对应的阶层群体的生存质量吧。


一、生活便利度


我们综合了交通设施(公共交通站点、停车场等)、生活服务设施(理发店、足浴店、洗衣店等)、体育健身场所、购物场所、餐饮场所等poi的数量和密度,合成了“生活便利设施指数”。该指数越高,说明该地区的生活便利程度越高。


我们将生活便利设施指数分解到不同租金的居住空间单元中,可以得到下图:



这里出现了一个“倒U型”的分布。租金在500块钱的阶层所处的地区,其生活便利性最差,而租金为1.5-3k的阶层在居住地附近则拥有最多的生活便利设施,甚至高于租金3k+的阶层。


但如果我们用人均生活便利设施的话,趋势就截然不同了,请看下图:



结论很明显:


1.人均生活设施的便利程度总体随着租金的涨幅而提升。


2.有趣的是:人均生活便利设施条件最差的,并不是租金最低的阶层,而是租金为2-2.5k元/房间/月的人。


3.租金4K元/房间/月是一个重要的临界值,假如你囊中羞涩,不得不在这个标准上少支付12%(差不多是500块钱),那么平均看来,你所能享受到的生活便利程度将大幅度降低接近40%,生活的残酷由此可见。


二、本地就业机会


人们在选择租房时,除了考虑生活便利度,也会高度重视就业机会。


为了引入就业岗位数据,我们需要把本次研究的空间单元从几百米的栅格扩大到街镇。以街镇的就业岗位数量和常住劳动年龄人口的比例,衡量地区的本地就业机会。该指标越大,说明本地就业机会越大。结果如下图所示:



从图中可以看到:


1.随着不同阶层租金的提升,本地就业机会指数先减后增,呈现“U型”;


2.本地就业机会最少的是租金2~2.5k元/房间/月的阶层。相比之下,租金4~4.5k元/房间/月的阶层在本地就近工作的可能性比前者要大3倍;


3.租金3.5k元/房间/月是一个临界值。在这个基础上,假如由于某些原因,你不得不减少500元的每个月房租预算,那么,对不起,你在本地就近工作的可能性会降低约60%。


三、通勤距离与方向


与本地就业机会密切相关的另一个生活质量指标是通勤。


我们把去隐私的个人移动设备的定位数据落到一个个居住空间单元里,计算出各个阶层市民的平均通勤距离,结果见下图:



结果显示:


1.随着租金的变化,不同阶层的通勤距离从短到长再到短。


2.租金2~2.5k/房间/月的阶层平均直线通勤距离最长,达到了8km;


3.而通勤距离最短的则是租金在500块钱以下的群体,平均通勤距离为5.6km。


4.对2k-4.5k/房间/月的区间里,当你每个月房租降低500元,意味着你每天单程的平均通勤直线距离将增加300m,也就是每年在这个城市里多跑230km以及消耗更多的生命。


虽然通勤距离不同,但事实上大家的通勤方向都是截然不同的。我们以部分样本为例,绘制了如下三个图:



从左至右,分别对应中心城区内居民、外环到新外环(沈海高速-申嘉湖高速环)内的居民、以及五个新城居民的通勤路线。可以看到:


中心城区居民主要在城内通勤;外环到新外环内居民通勤也以城区为主;而新城居民则出现了大量的本地通勤。


结合租金,我们可以进一步统计出各个阶层的就业地点,绘制出下图:



可以看到:


1.随着租金水平的提升,人们前往市区通勤的比例在不断上升;


2.租金在2-2.5k元/房间/月以上的阶层,超过一半的人在外环线以内工作,而相邻的租金在2.5k-3k元/房间/月以上的阶层,则超过一半在中环线内工作;


3.租金在4-4.5k元/房间/月以上的阶层,超过一半的人工作在内环线以内的市中心。


四,职业结构


最后,我们不妨来看一下,不同阶层的人都从事什么样的工作呢? 


我们以各地区的通勤人数、通勤方向和工作地区的岗位结构等要素,推测出不同阶层居民的职业结构,并借用 “区位熵”的概念定义了“职业密集度”,以此表征各阶层人群的职业分布情况。


职业密集度=某阶层居民从事某职业的比例/全市居民从事某行业的比例


结果如下图所示:


(注:从绝对数量来说,各行业人数最多的都是中间阶层。因此,本指标比较的是每个阶层与全市相对照的相对就业密集度。指标越高,说明该阶层越集中从事该行业的工作。)


可以看到:


1.租金在500元/房间/月以下的群体从事制造业的密集度远远高于从事其他行业的密集度;


2.信息技术密集度最高的群体的租金水平为3~3.5k元/房间/月,这个租金水平再上涨500块,群体就业密集度最高的行业就立刻跳转到金融业了;


3.金融业群体无疑是租金水平最高的,从3.5k元/房间/月以上的所有租金区段,都是金融业的就业密集度排名第一;


4.租金在4.5k以上的群体和0.5k以下的群体呈鲜明的对比,前者从事金融业的比制造业的密集度要高大约8倍,而后者从事制造业的比从事金融业的密集度要高出大约18倍。


上海就是这样一座城市。有些时候,我们仅仅为了每月节省500元钱寄回家里,就不得不牺牲60%就近工作的可能性,就不得不每年多通勤230公里,就不得不消耗我们宝贵的时间和生命。


是的,这个城市的背后隐藏着极其残酷的阶层与空间分化。遗憾的是:从来没有人能告诉我们,到底应当如何选择。


综合自骥观天下、城市数据团等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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