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万科不小心暴露了楼市的真相!

2017-06-14 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


一、万科暴露了楼市的真相!黄金时代,真结束了!


最近刚刚化解了股权纷争的万科,不经意间泄露了楼市未来发展的“天机”!


澎湃新闻报道:澎湃新闻看到的一封由万科集团人力资源部于今年6月1日发布的内部邮件显示,“面对地产‘黄金时代’的结束,公司更加强调真实价值创造,集团薪酬政策将据此进行分步调整。”



澎湃新闻,万科内部人士随后向澎湃新闻确认了上述邮件的真实性。


地产黄金时代结束。


万科能够长期在地产行业中领跑,很大程度上有赖于其采准地产行业周期步点的能力。这种嗅觉上的敏感,可以说既是对市场情绪的一种准确捕捉,也是对政策惯性的一种深刻体会。正是因为万科的这种风向标作用,所以,历来万科发出关于行业发展的表态都是值得大家好好琢磨的。


2015年万科于5月22日召开股东大会,总裁郁亮在谈到房地产行业的发展趋势时表示行业黄金时代已结束,白银时代已经来临。


2017年郁亮在股东大会上表示,房地产行业的黄金时代结束的时候,规模的老大并不是万科所追求的。


其实,万科早就觉得地产行业黄金时代过去了,按他们的说法,行业进入了白银时代,然而,本次公开信,万科竟然又一次强调黄金时代结束,这似乎就有点不同寻常了。


这种措辞的“再强调”只能用业绩的变化来解释。5月,万科业绩出现大幅度的下滑:数据显示,2017年5月,万科录得今年以来月度最低销售额为358.9亿元人民币(单位下同)同比减少1.35%,环比大跌14%销售面积242万平方米。


所以,从对外到对内,措辞一致,都认为地产行业黄金时代结束,足以说明,万科对楼市后续发展的悲观预期!


面对行业的不景气,万科高层历来会率先采取降薪的方式应对。


2008年,面对地产行业的极度不景气,万科王石把自己的年薪从2007年的691万元,大幅缩减至2008年的248.1万元,降幅接近2/3。


领导层起到了带头作用,正所谓上行下效,下面的人员很可能也会跟随管理层的步伐。调整薪水的目的,当然是为了节约成本,抵御接下来的地产严寒。


以史为鉴,万科再次表达出想要调整薪酬的看法,无疑明白无故地告诉我们,楼市即将进入最寒冷的时刻!


这段时间以来,楼市风波不断,房贷利率提升,银行暂停贷款,商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担,并在一定程度上抑制居民的房贷需求,进一步冷却商品房销售市场。


二、这一次不一样了,开发商下半年日子不好过!


由于房地产业是资金密集型产业,货币信贷与资金,对于楼市的影响很大。


易居地产研究院曾研发了一份季度报告,构建了一个中国房地产金融环境指数。其中包括9个细分指标,能够在总体上反映房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。


如下图,本轮房地产短周期,中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年一季度,属于宽松区间,其后下行,2017年一季度已降至正常区间,易居地产研究院副院长杨红旭预计下半年将滑入偏紧区间。



他认为,虽说当前很多开发商仍然钱多、胆大、抢地王,但半年之后,他们就会感到捉襟见肘了。


这一轮不同以往,资金对楼市走势的影响有多大?在易居研究院的报告中,将房地产金融环境指数与30城住宅成交面积增幅比较,发现二者基本同步,今年一季度,30城售量增幅已经由去年大幅正增长,逆转为20%左右的负增长。



易居地产杨红旭认为,按过去两轮短周期的经验,金融环境指标不见底,则销售增幅不会明显反弹,或者说不会实现由负转正。过去两轮售量负增长皆持续了5个季度。这一轮,预计持续的时间可能更长些。


三、楼市拐点真的要出现了?北上广房价降了!


6月12日中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的监测数据显示,2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降。


上述城市5月房价中位数分别为每平方米61685元、54458元、22273元,分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一个一线城市深圳房价中位数为每平方米50423元,同比上升0.5%。



一线城市一些周边地区房价也在下降。其中5月天津、石家庄、佛山、廊坊房价中位数分别下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。


如果按照房价指数来看的话,5月一线城市北京比4月下降4.09%,天津下降1.97%,深圳下降0.36%,上海上升0.44%。京津冀5月房价环比下降4.22%,廊坊下降8.54%。



房价指数(BHPI)由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。


住房大数据监测发现,在热点地区严厉的政策调控下,2017年5月热点城市房价涨速整体回落。北京房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。


据天风证券数据统计显示,截止2017年4月,一二线城市整体来看,多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内。


截止2017年4月,一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%,其中北京下降28%,上海下降44%,深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%,深圳房价年初至今负增长。


4月一二线城市新房销售面积和价格变化

资料来源:中指研究所,天风证券研究所 


猛然失血的楼市,让一线城市的交易骤降:


上海:在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨之后,2017年的上海二手房交易面积连续负增长。


深圳:在2016年6月之后,交易量就开始了负增长。2017年4月,深圳交易量同比-67%,价格同比5%。


北京:2017年以来二手房成交面积已经连续负增长。


广州:是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市,但交易价格同比仅为6%,向深圳收敛,远低于北上。


(数据来源:中指研究所,天风证券研究所。文末附北上广深二手房量价走势图)


从目前种种迹象来看,2017年,房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。


一名信贷从业人士对第一财经表示:“目前,国家金融业和地产业的调控、利率差和市场需求正在互相博弈。整体而言,今年银行的放贷总量相比去年,增幅会有所收缩。”


监管大年,市场小年。去年楼市火热,宽松的信贷环境是主因。而如今房贷利率上调,导致购房成本增加,或将成为今年楼市发展下行的一个关键因素。


事实上,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本也在上升,如果继续维持房贷折扣,银行将无利可图。所以,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。楼市正面临一个新时代,这就是对炒房客的“温水煮青蛙”。如果你这个时候,还希望未来两年房价大涨,并据此投资,很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。


结语:从万科的公开信中,我们不妨大胆的预测,接下来,开发商们可能即将进入降薪、降价的新阶段。当开发商们为了抵御严寒降价的时候,楼市下跌的步伐将进入加速期。万科都在准备过冬了,投机者们还是不要抱有幻想了!



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