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百强房企轰然倒下!限购限价下的房企:都在死亡线上卖房!

2017-06-18 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜




导读


近日,深圳奥宸地产资金链断裂传闻在地产圈流传,员工爆出被欠薪3000万,项目施工放缓,业主开始维权。又一个全国百强房企遭遇危机,为楼市拉响警报。限价、限购、限贷大环境下,去年“标杆”的合肥楼市,危险还有多远?



奥宸地产被爆资金链断裂

网传欠薪3000万



日前,有网友爆料称:“中国地产100强企业”奥某地产欠薪3000万,老板邹某拒不露面,下落不明!现奥某地产南山阿里云大厦办公室因拖欠费物业费已被贴上封条。



消息一出,地产圈炸锅了。这正是曾贵为“中国房地产百强企业”之一的深圳奥宸地产。


据了解,奥宸地产由曾在政府工作的女董事长邹健民“下海”创办,成立于1996年,次年在深圳设立总部,开始集团化运作。


2009年开始,奥宸的“大扩张”战略改变了这家房企的固有路径。2010年,创始人邹建民提出了“三年销售过200亿、挺进房企TOP20以及2013年实现香港IPO”的目标。


但是公开资料显示,2011-2013年,奥宸地产销售收入分别为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元。事与愿违,奥宸地产不仅没能实现业绩突破,反而渐渐开始走下坡路。



近年来,奥宸地产资金链紧张传闻不断,工程进度放缓、欠发工资员工离职、业主与项目施工方被迫“跨省”维权。直至如今陷入了资金链断裂风波,企业危机四伏。



全国百强房企轰然倒下

破产引发关注



据了解,奥宸地产并不是个例。近年来,百强房企资金链断裂、企业破产的新闻屡见不鲜。



百强房企光耀无力回天



201459日,光耀集团董事长郭耀名在接受采访时表示,长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今,光耀已回天乏力,愿意接受一切企业的收购。



据了解,光耀地产成立于2002年,以房地产开发为主营业务,具有国家一级房地产开发资质,本是广东惠州最大的地产商。2008年金融危机之后,光耀地产将总部搬到深圳。


2009年,国内楼市复苏,光耀地产全面爆发,制定了大胆的战略计划,开始发力珠三角、长三角、环渤海湾三大重点区域,版图扩至北京、天津、威海、杭州,正式形成全国性布局。2010年,光耀集团获得“中国房地产企业百强”称号。



百强房企华光正式破产



20158华光房地产集团申请破产。据了解,华光地产集团成立于1986年,是常州市成立最早的开发企业之一,中国房地产企业100强。是以房地产开发为主的大型房地产专业开发公司。



1999年以来,华光地产经过改制后迅速扩张,但是在房产企业不断洗牌的大环境之下,华光地产因为旗下项目延期交房并陷入无限期停工、拿地多年无力开发、巨额信托融资失败而陷入困局,最终导致破产。



倒闭潮蔓延背后原因揭秘

摊子太大+楼市调控等



全国百强房企的相继倒下,也为行业敲响了警钟。倒闭潮背后,无不与房地产大环境、企业本身有关。



1、房地产大环境变化,楼市调控风暴来袭。房地产的黄金十年渐渐远去,再也不是“只要盖楼就能赚钱”的时代了,而且楼市调控越来越严厉,限购、限贷、限售、限价,房企面临的市场环境不如以往,压力更大。


2、盲目快速扩张,导致无力收场。无论是奥宸地产还是华光地产,资金链断裂的重要原因在于摊子铺的太大,疯狂拿地,盲目快速扩张,结果无力开发,整个资金循环出现了缺口,最终项目停工、甚至企业破产。


3、产品定位错误,楼盘滞销。举个例子,与华光地产同日接受法院破产清算的另一家房企泰和置业,破产的主要原因在于其开发项目“泰和之春”定位失败。这一豪宅项目无法存活于配套欠缺的非中心地段,结果是房源滞销,投入成本无法收回,造成企业资金链断裂。


4、高成本融资,融资难、融资贵。有机构监测数据显示,108家重点房企2017年5月新增融资额较去年同期猛降45.3%。从融资结构来看,房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。银行贷款和票据、债券发行等融资渠道的收缩,迫使房企积极探寻融资方式的多样化。



业内人士坦言:楼市调控,销售去化不畅,再加上金融去杠杆、融资渠道收紧的大背景,房企面临的资金紧迫感可想而知,尤其是高扩张企业。



限价限购下的合肥楼市

危险还有多远



楼市警报声响起,危险还有多远?合肥作为全国热点城市,房企纷纷进驻,“抢地”大战不断。


2016年以来,众多外来房企首进合肥,参与土拍,本土房企也在扩大布局,频繁拿地。但是随着楼市调控政策的出台,市场也在悄然发生变化,似乎也是暗藏危机。


据统计,2016年以来,合肥市区诞生了超70个纯新盘,目前64个纯新盘尚未上市,从住宅楼面价来看,合肥市区这64个纯新盘中,3个纯新盘的住宅楼面价超过了2万元/㎡,最高达22103元/㎡。


另外,住宅楼面价在1.5-2万元/㎡之间的纯新盘有12个;住宅楼面价在1-1.5万元/㎡之间的纯新盘有17个。结合住宅楼面价以及各区域目前在售房价来看,这64家纯新盘中,预计将有25个新盘入市售价在2万元/㎡以上,其中,滨湖区2万+新盘将最多,最高或逼4万元/㎡。


这些新盘上市会面临哪些压力?已经入市的新盘现状如何?小编做了以下梳理,一起来看!


1、楼市限价,高价地王上市困难。有房企内部人士透露,因为现在政府严格限价,导致项目备案价通不过,项目不得不暂时停滞,预计今年都开不了了。



的确,在去年的土市狂潮中,一些开发商不惜高价拿地当地王,一些区域的地块楼面价甚至超过了区域在售新房价格,面粉价竟然比面包价还贵。现在备案价受限制,房子还怎么卖?


要么亏本卖,能卖多少是多少;要么只能等,以时间换空间。一些中小型房企资金紧张,需要快速周转,即使亏本,也要入市。而一些大型房企资金实力雄厚,也不着急上市,宁愿等一等。


2、摊子太大,开发压力巨大。去年土拍过程中,我们经常看到一家房企连拿多宗地块,甚至重金拿下“巨无霸”地块,打造超级大盘,拿地风光无限,但是在调控出台之后,市场已经理性,去化压力显现。


旗下多个新盘久久无法上市,资金运转受到关注。“拆东墙补西墙”也并非长久之计。这些快速扩张的房企能否扛得住?交给时间来验证。


3、购买力透支、价格承受力有限。从已经上市的新盘来看,部分区域高价盘去化成绩不佳,不得不拿出各种优惠,变相降价。



首先,一些靠规划支撑、拍出的高价地,区域本身价格承受就有限,捅破天花板的价格卖给谁?如果自己本身的品牌和产品也没有优势的话,那去化就更难了;其次,高价盘陆续上市,“瓜分”有限的市场消费力,“韭菜被割了一拨又一拨”,后来上市的项目要面临的压力更大。


4、备案限签,资金难回。据悉,为有效控制商品住房价格环比上涨过快,合肥现对部分价格过高的商品住房,将暂缓办理合同备案手续。



但是调控还在加码,银行普遍上调房贷利率,购房成本持续增加的同时,不仅购房者面临压力,开发商的压力也不小。总之,买房不易,卖房更不易。



地产“大跃进”浪潮后

谁最受伤?



调控不断,资金紧缩、扩张太快、高成本融资,地产“大跃进”的浪潮之后,受伤的不仅仅是开发企业本身,还有广大的购房者。



因为资金链断裂,项目停工、延迟交房,业主无家可归的新闻在合肥并不罕见。最为知名的有国开公馆、东方广场、春晖园、瑞和山水居、墨荷名邸、汽配城。


虽然后期政府都有介入,负责安置工作,但是这些业主的损失毕竟也无法完全弥补。在这也给买房人提一个醒,买房一定要擦亮眼睛,防止买的烂尾楼。


1、综合考察开发商实力。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级,一级为最高,四级为最低,如果开发商的资质是一级和二级,说明开发商的实力还是比较强的,选择这样的开发商,楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的,但也是一般买房者最容易忽略的地方。


2、仔细考察开发商的信誉。看开发商口碑。了解开发商既往开发过的楼盘,向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。


3、全面了解项目楼盘的手续。可以合法出售的房子,其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。购买“五证”齐全的房子,不但有利于避免烂尾楼,而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全,意味着房屋手续不全,那么办理产权证也就不会顺利,甚至会拖上几年。


4、选择合适的时机出手买房。据统计,房屋主体工程已经完成2/3的时候,出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友,受到内部认购、单位团购的低价诱惑,在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知,没有动工意味着手续没到位,规划能否通过还是个未知数。



此轮全面调控之后

未来几年将重演悲剧



别以为这只是过去的历史,这一轮调控,同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。

每一次房企都是好了伤疤忘了疼,这一次牛市中,作死的拿地,抢地王,房子卖的太好,兴奋过度,预期房价还将继续往上冲。

他们压根没去想这一轮货币收紧后,会有什么后果,房贷收紧,销售款回笼周期拉长,融资变难资金链能不能撑住,高价拿的地,等市场调整价格下跌时,开发出来还有没有钱赚?

也许大家觉得调控只是短期行为,熬几年又是一片光明,政府又会救市。同样的手段,会不断轮回。

侥幸的赌博心理,要看你有没有这个运气!

我相信,不管领导是否能真正壮士断腕,出台长效调控机制,至少这一轮调控周期,也不会少于四五年。

步子迈的太快容易扯着蛋,对房企是如此,对我们个人亦是。

很多人看到身边利用杠杆炒房的人,瞬间暴富,甚至是实现财务自由,因此心有不甘,凭什么别人没本钱也可以咸鱼翻身,而自己却要傻逼的靠努力工作攒首付?因此也跟着利用杠杆投资房子。

他们预期,市场调整最多两三年就会过去,因此准备着两三年的月供资金,利用各种银行贷款资金在拆东墙补西墙。

现在虽然还没有看到房价明显下跌,但拖时间就是个最要命的东西。你资金实力不够,耗不起,那就很危险。别说投资赚钱,到时候能不能保住本金都是问题。


结语



百强房企破产不是开始,更不是结束,在行业大洗牌的背景下,市场竞争注定会更加激烈。如何顺利存活下来,是当下所有房企面临的最严峻的问题。


综合自A股那些事、安徽楼市等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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