北上广深等银行大幅上调首套房贷利率，高房价仍将持续？
近来，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。
随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何？“定向加息”会有何种影响？
部分银行首套房房贷利率上浮10%
最近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。
监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。
记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到，自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。
☆ 首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；
☆ 二套房房贷执行基准利率的1.2倍。
而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。
进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。
记者从厦门市部分银行和房产中介获悉，自今年5月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。
记者注意到，福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达10%。同时，二套房房贷利率首次调整，从原先执行基准利率上浮10%，调整为上浮20%。
房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。
厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待”。
楼市“定向加息”有何影响
近期，多个城市的多家银行收紧房贷，究竟为何？
厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示，金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格，银行同业存单发行量骤减，房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%，这意味着资金成本在不断提高。
“资金成本涨的比房贷利率快，银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产首席分析师张大伟说，尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后，银行对抵押品的风险意识更是不断提高，所以房贷审批难度加大。
“融360”分析师李唯一表示，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率，利润也十分有限。从资源配置角度讲，这部分资金资源未带来预期收益，则会被配置到收益更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，部分银行会权衡成本与利润，进而收缩房贷业务。
在戴亦一看来，“定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法，背离了调控目的。
戴亦一说，调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤，“刚需人群属于购房的弱势人群，应该让他们买得起房、住得上房。”
楼市将往何处去？
今年6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。
数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。
业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率，这必然使得银行吸储成本提升。
张大伟认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷，而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格；该趋势是否会加快，还取决于资金价格上行的速度。
易居研究院智库研究总监严跃进表示，房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过，房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响。
在戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性。
延伸阅读:
高房价是一线城市的历史宿命？
中国住房市场存在严重的结构失衡，大城市特别是一线城市住房供求矛盾突出房价畸高，这是公认的事实。对于如何解决这一结构性问题，多数人主张扩大一线城市土地供给，紧缩中小城市土地供应。
2017年5月26日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆于复旦大学的专题讲座中也提出，中国存在土地供应失衡，大城市人口集中多流入多，结果每年新增的住宅用地反而相对要少。据此他认为，大城市人多就应该多供地，实现人口应跟着产业走，土地应跟着人口走，土地供应爬行钉住人口规模。
从直观上看，人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，可能不足以对住房市场走势产生重大影响。
通过扩大供地来解决超大城市住房供求矛盾，逻辑上非常简单直观，其实际效果如何呢？
曾有这么一个特大城市，1986年常住人口达到1028万，首次进入千万人口俱乐部。在城市化和大城市化的背景下，随着人口的不断流入，2005年该城市达到1538万，19年净增510万人。此后人口流入加速，接着只花了6年，人口规模又增加了约500万人， 到2011年常住人口已经突破2000万，达到2018.6万人。
与超乎预期的人口激增相适应，城市规模被动地一圈圈摊大饼式地往外扩展，由二环扩展到六环，目前大七环也正在建设之中。这应当就是土地供应钉住人口规模的直接结果。在15年前，该城市三环外就属于偏僻得没人愿去的地方。而今六环外的住房单价，都要比很多二线城市最贵的住房还贵一倍以上。
由于人口的激增和城市建设规模被动扩大，这个城市正饱经受严重的城市病和高房价症。众多城市居民的宝贵青春，都在超长的上下班通勤时间中被不知不觉消耗。城市过大也造成人情的淡漠和生活品质的严重下降。城市过大还有一个必然结果是房价畸高，尽管房价全国第一，住房还经常需要抢购。
最要命的是，由于患上严重的大城市病，这个城市不得不向外疏散人口。为避免疏散人口重新聚集，住房供应不仅无法有效扩大，还必须呈相对收缩的态势。大家都知道，这个城市就是北京。
由北京案例可见，遵循扩大土地供应原则来解决一线城市的住房供求矛盾，最终可能将掉入如下“摊大饼”陷阱：人口涌入——建设摊大饼——人口进一步涌入——进一步建设摊大饼——人口再涌入——再进一步摊大饼——大饼无法再摊、人口继续涌入——无法治理的高房价症及大城市病。
这是因为，在城市化及大城市化这个特定的历史阶段，大城市人口的涌入是动态的，并不会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。扩大的土地供应，必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力，大饼又不能无限制地摊下去。
所以在一线城市，土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说，高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。为了稀释房价这一无法达成的目标，而将城市摊成一个让人难以接受的超级大饼，这个教训是非常深刻的。
从现实看，大多数特大城市，土地扩大供给的空间已经很小了。通过扩大土地供给来平抑大城市房价，只能是一个望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供给，也不是说房子可以一直盖下去。这还需要考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。
仍以北京为例，尽管有人“惊奇”地发现在四环到五环之间、五环到六环之间还存在不少空地，二环以内甚至还有大片平房，从而认为它还有很大的供地潜力，这实际上是一种误解。
如果北京把这些空地都盖上了房子，把容积率进一步提高，那交通拥堵问题将极度恶化以至于无解。在私人汽车时代，我们的特大城市都不同程度存在人口过载或土地过度开发现象，其现实表现是交通的极度拥堵。
如果要进一步提高土地开发强度，只能放弃私家汽车出行，而改走公交出行战略，否则交通可能要完全瘫痪。但私家汽车出行，又是我国国民百年中国梦的一个重要组成部分。禁止出行私家车与中国梦相悖，最终或是不得人心、无法推行的。
在这种背景下，特大城市如果要提高或至少保持现有宜居水准，不仅没有条件扩大供地，还需要把现有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通过整治开墙打洞、拆除违建、迁走批发市场等低端产业等形式，把低端产业吸附的人口导出。这项运动，在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地开展。
所以，在未来的很长一段时间内，中国的特大城市都没有扩大住房供给的潜力，甚至还需要拆除一部分老旧、违章住房，以缓解交通环境压力、维系城市宜居水平。
总之，只要人口城市化和大城市化的动力不发生根本性改变，高房价几乎就是现阶段我国特大城市的宿命：
不扩大土地供应，中国特大城市住房市场必将逐步陷入“香港化”，具体表现为超高房价和低居住水平。
而扩大土地供应，随着更多人口的涌入，中国特大城市住房市场迟早也将逐步“香港化”，同时还要掉入“摊大饼”陷阱无法自拔。
该如何抉择，可谓仁者见仁，智者见智。雄安新区的设立，也正是基于跳出特大城市这一两难选择困境的一种新尝试，力求为人口稠密地区解决住房供求矛盾探出第三条道路。
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