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中国房价真的跌了吗?

2017-06-26 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


一大波楼市调控之后,房价真的降了吗?


先看一组官方数据,来自中国70个大中城市的5月房价数据显示:


1、15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落,其中 9个城市新房价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。


2、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落;二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。


3、北京新房价格环比4月持平,但二手房价格指数环比下跌0.9%,跌幅位列70个城市的首位。


这组数据透露了什么信号?当前楼市的特点是:一线城市总体降温,二线城市市场有分化,弱房价和热房价城市相互牵制,三四线城市总体升温。两年前房价领涨的一二线城市开始进入到调整期,从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行,直至现在市场出现逆转,一二线城市整体熄火退烧,而三四线城市去库存明显提速,同时也接下了一二线城市房价上涨的接力棒。


但整体来看,楼市已经出现降温,而且在这70个样本城市中,北京二手房领跌全国,这是罕见的。从房产中介的数据来看,北京二手房普遍跌幅应该在5%以上,个别区域如远郊区县要大一点。


除此之外,楼市调控的紧箍咒开始发作了,环北京城市圈的房价更危险。


在经历了3月21日及6月9日两轮调控之后,燕郊楼市已今非昔比,尤其是6月9日三河市发布“外地人三年社保才可购房”的要求,并且提出把房价稳定在2016年10月的水平上,让这个火得不能再火的环京楼市“停火”了。目前燕郊二手房降价幅度在每平方米四五千元,个别房源业主急售达到每平方米八千元。即便是降价甩卖,也是有价无市,以前每月成交10套,现在仅能成交1套。


应该说,限购、限贷、限离、限售甚至是限价的超级五限政策,算是把这一轮房地产泡沫给压制住了。


而且,刚刚,楼市又传来一个利空。


银监会主席郭树清表示,要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。之前,银监会已经进行了雷厉风行的银行监管,并取得了一定的成效。比如,以下三点:


第一,严格规范和清理银行委外投资,这使得银行的资金不得违规进入股市、债市、房地产市场。第二,商业银行的同业业务,必须穿透最基础的底层资产,也就是资金去向必须明晰,防止银行资金进入房市。第三,警告民营银行不能成为大股东的提款机,规范和整顿银行业。


这些政策,每一招都是限制银行资本进入楼市。


由于商业银行都有规模扩张的内在冲动,而且银行本身就追求利润的,尤其是在利润巨大的楼市面前,天量信贷涌入楼市,挤压实体经济资金已成为不能忽视的问题。


在这种情况下,银监会出招了,约束商业银行的合规的、违规的资产过度扩张。也只有这样才能真正降低负债率,降低杠杆率,化解银行的系统性风险,为中国的金融体系长期健康打下基础。


如果不约束银行,是很难控制房地产泡沫的,如果银监会不去约束商业银行将信贷资金大量投向房地产行业,房地产价格还会上涨。在一系列的措施打压之下,接下来房地产信贷肯定是会偏紧的。


由此可见,中央调控楼市一招比一招狠,在楼市降温的欢呼声中,有人恨不得高昂的房价腰斩。调控之下,突然间的暴跌对中国楼市就一定好吗?


有分析认为,楼市最大的风险是什么?不是房价上涨,也不是下跌,而是突然暴跌,也就是一下子就崩盘了。从各国楼市发展的经验来看,一旦房地产这个超级资产价格崩盘,接下来就是严重流动性危机、金融危机,最后是经济危机。


首先,没有人能保证一旦楼市调控政策放松,新一轮的房价泡沫会不会卷土重来;其次,如果房价仅仅是不涨了,并不意味着泡沫就消失了,房价暴跌最大的可能性,就是出现在房价暴涨之后。


对此,可以对比一下香港,同样是中国的城市,北上广深是一线,香港还是全球一线城市。


数据显示,今年一季度香港房价涨幅是14%,这个涨幅位居全球第二,仅次于冰岛。在楼市泡沫闪现的时候,香港为什么最担心房地产暴跌风险?因为他们尝过楼市暴跌崩盘的痛苦。


1997年以来,香港楼市经历了“十上十下”,回落幅度最大为1997年至1998年,由于过度炒卖、借贷和过度供应,楼价下跌了41.2%,直至2003年后才扭转。


而北上广深,哪个城市承受得起这样的楼市暴跌风险?或许,楼市最大的风险是突然暴跌引发的崩盘。楼市调控到了需要建立长效机制的时候,需要从多角度下手,提供整体解决方案。同时,在调控楼市之时,也不妨给实体经济一点时间,等一等经济回升的脚步,推动中国经济全面由虚入实。


那么,在楼市降温阴霾的笼罩之下,未来楼市走势如何?


在多重压力下,一二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。虽然三四线城市的房价继续高位运行,但整体涨幅将出现下行。作为中国地产的龙头企业,在今年6月5日,万科董事会秘书朱旭还公开表示:公司对下半年房地产市场的发展保持谨慎态度,未来的形势可能会比想象中更严峻。


对于购房者而言,如果一定要入场赌一把这疯狂的楼市,就要跳出政策的周期来看房价的走势。一二线城市房价已经涨起来了,而且被楼市调控限定的不能动弹,是否应该去三四线城市抢房呢?


中国的三四线城市,大体分两种情况:


一是经济基础不错,而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中,这些城市房价相对于核心城市较低,与核心城市的购房行为之间有某种互补,所谓溢出效应主要指这些城市。


另一类则纯粹因为价格相对偏低,但住房的存量很大,经济基础也一般,未来不会出现大量的人口流入的城市。对于这些城市,如果购买自住,无疑可以,但如果用于投资,这种选择非常危险。


从中国5月的房价数据来看,在一二线城市降温的情况下,三四线城市却极为火爆,5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。


对于一二线城市房价降温,三四线城市楼市火爆的反差,经济学家马光远认为:一二线降温,三四线疯涨只是政策周期导致。对于房地产长期的走势,必须跳出政策周期判断。


中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。


未来的人口只会往大城市走,而不会跑到小县城去,好的城市,高品质的城市在中国属于稀缺资源。中国从各个方面去评估,好城市实在太少。能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已,能列入国际城市的不超过10个,其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。这些城市无论就资源,还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。


千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。即使在上述所列举的大城市中,由于住房品质的差距,未来好房子的很会稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑,也是理解房地产周期的关键。


短期而言,北京、上海、深圳等热点城市的房价仍然会调整,只要政策坚持,但一旦政策周期逆转,最具财富保值功能的仍然是这些城市的房子,而不是现在火爆的那些不知名的城市。



银监会强硬发话:房地产利空来了!?

在与多家银行的这次座谈会上,银监会主席郭树清表示,要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。而在此之前,银监会已经进行了雷厉风行的监管并取得了一定的成绩。因此,郭树清与银监会的此番表态,可以说预示着一些城市的房地产利空已经到来!之前大家一见面聊天,都是你买没买房,房价还会不会涨,现在见面,都在说你们家那跌了多少,我们这边跌了多少。画风已经完全变了。


一、银监会主席郭树清:坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫


银监会网站上,刊登了一篇《银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会》的文章,在与多家银行的这次座谈会上,银监会主席郭树清表示,要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。


而在此之前,银监会已经进行了雷厉风行的监管并取得了一定的成绩。因此,郭树清与银监会的此番表态,可以说预示着一些城市的房地产利空已经到来!



黄生认为:以郭树清雷厉风行的风格来看,他往往说到做到,房地产泡沫很可能得到抑制,一些城市的房地产泡沫利空来了。


之前,银监会已经进行了雷厉风行的银行监管,并取得了一定的成绩。



1、严格规范和清理委外投资,这使得银行的资金不得违规进入股市、债市、房地产市场。


2、商业银行的同业业务,必须穿透最基础的底层资产,也就是资金去向必须明晰,防止银行资金进入房市。


3、警告民营银行不能成为大股东的提款机,规范和整顿银行业。



等等,还有很多,公正的说,银监会变得非常积极有为,这段时间所做的工作,确实是过去少有的。


这段时间,国际国内的金融形势就是降杠杆,美国在降,中国也在降,欧洲和日本也准备降。要降杠杆,一个是靠央行,比如收紧流动性,减少货币净投放,二是靠商业银行,也就是控制贷款衍生的货币。


但是商业银行都有规模扩张的内在冲动,尤其是很多商业银行都是上市公司,本身就追求利润,在短期的利润追求面前,很容易丧失长期的价值观。在这种情况下,就需要银监会做出大量的监督工作,必须约束商业银行的合规的、违规的资产过度扩张。


也只有这样才能真正降低负债率,降低杠杆率,化解银行的系统性风险,为中国的金融体系长期健康打下基础。如果不约束商业银行,是很难控制房地产泡沫的,如果银监会不去约束商业银行将信贷资金大量投向房地产行业,房地产价格还会上涨。


郭树清主席表态要坚决抑制部分地区的房地产泡沫,接下来房地产信贷肯定是会偏紧的。



1、房价现象本质上是货币现象,货币的产生一是靠央行的基础货币,二是靠商业银行信贷衍生的普通货币,商业银行信贷大量投放到房地产领域,就容易导致房地产泡沫。


2、要抑制房地产泡沫,就要抑制商业银行对房地产贷款的投放,包括直接贷款、委外投资、银行理财等等进入房地产领域。


3、对商业银行的表外业务进行规范、监督、约束,防止流入房地产领域。



高层都在想着怎么抑制房地产泡沫,那么高房价的支撑因素还存在吗?


二、支撑高房价的因素是否还存在?


财经作家齐俊杰发现:之前大家一见面聊天,都是你买没买房,房价还会不会涨,现在见面,都在说你们家那跌了多少,我们这边跌了多少。画风已经完全变了。


那么我们不妨来盘点一下,高房价的基础是否还存在。

 


首先,金融因素,货币供应量来看,08-09年最高,M2超过20%,直奔30%,大量的货币无锚印钞,形成了洪水猛兽,索性那几年人民币升值,所以没造成大规模财富外流。在2008年之后,中国楼市直接金融化,货币政策宽松,楼市就涨,货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩,货币供应M2也没低于10%,而现在这个指标被打破了,而且美国也加息了,这是最大的变化,之前我们还能靠无锚印钞,现在已经不行了,只要宽松,经济还没起来,你发现外汇已经压力山大了。


所以可以预见的是,未来几年,金融绝不会放松甚至越来越紧,最近连出海并购比较多的民营企业都被银行查了,足协连买外援的钱都要限制,可见现在已经草木皆兵,防患外汇风险,已经上升到了新的高度。没有金融杠杆推动,谁买的起动辄几百上千万的房子呢?股市去杠杆,价格暴跌,楼市去杠杆,想长期稳住价格的可能性并不大,只是目前通过限制交易,暂时让他冷却一段而已。但这种稳定,可能撑不过明年。价格向下调整的压力,比想象中的要大。

 


其次,政府因素今年因城施策,各地政府态度迥异,从城市的角度来讲,北京上海做出了非常好的表率,高压调控,把能够用的政策全部加码上去,不降房价誓不罢休。而其他地方,特别是三四线城市态度明显暧昧,希望让房价再飞一会,好把多年的库存去掉,然后顺便多卖几块地。所以也正是因为因城施策,让之前多年形成的只有一线上涨出现逆转,很多三四线城市可以说10几年来,从没见过这么猛的房价上涨。之前一说高房价就是北上广深,事不关己高高挂起,现在终于涨到了家门口,这是他们第一次感受。


所以反应比较强烈。所以这个因素目前只存在于三线,而这个因素还会继续推动这些地方的房价上涨,直到库存去掉,地卖掉为止。那么这些地方是否有购买力呢?其实购买力来自于两点,一个是货币化安置,另一个就是一线城市打工的子女,一线城市限购,才给了这些地方涨价的机会。我身边不少人都是,北京上海买不起了,也不让买了,担心钱会贬值,所以回老家买了好几套。

 


第三,债务因素。去年其实我们就做了一件事,把全世界最高的非金融企业杠杆降下来,然后加到居民身上,但加着加着发现有问题了,非金融企业杠杆压根没降多少,居民的杠杆倒是快速上涨。甚至已经超出了警戒线,比如厦门居民杠杆已经97%,超过了美国次贷的水平,杭州也达到了71%,美国次贷危机大家都知道,是由于大量的杠杆产生了弃房断供引起的金融机构连环倒塌,那么我们居民杠杆率这么高,这两个城市房价一旦掉头向下,是否也会出现大面积弃房断供呢?这个真得格外留神。所以,房价越热点的城市,其实爆发金融危机的可能性也就越高。这点北京上海看到了,厦门杭州南京合肥等目前领会还不深刻。

 

第四,经济因素,从全世界来看,房价是长期上涨的,但房价的长期上涨,跟居民收入的增长基本正相关,也就是说老百姓的收入涨了,所以推动房价涨了,而老百姓的收入主要来源于经济活力的提升。一个经济不断发展的地方,房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长,但大家可以算算,15年来你的收入增长了多少,房价又涨了多少。绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅,而多增加的这部分其实就是泡沫,而这几年甚至有些制造业城市,因为这样或那样的原因,经济是减速的。比如东北经济减速甚至出现了衰退,哈尔滨,沈阳房价还大涨,这就更加不合理。事出古怪必有妖,没有产业支撑的炒房,基本就是纯炒作。你买进来很容易,问题是几年后你还能卖给谁?

 

第五,需求因素,大家想的挺好,多买套房,然后用房养老,说白了就是你想通过房子的涨价,像上一代人剥削我们一样,剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗?独生子女让我们这代人可能通过继承,就有3套左右的房子,下一代人手上的房子只会更多,而且可能越来越多。所以从这个趋势看,租房应该越来越便宜,而炒房的基础越来越薄弱。至于农民进城,农民越来越老了,随着三四线的暴涨,还有多少农民进的了城呢?都说我们特殊的土地制度,是推升高房价的原因,那么同样的土地制度,也是限制我们城镇化的最主要原因,农民不能够通过土地得到钱,他拿什么进城?


三、房价降了,但你却感觉不到?原来是他们在搞鬼


从官方统计上看,热点城市房价的确降了,或者说至少稳住了。但是,购房者的体验却大不相同,甚至反而觉得压力更大了。


按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱。这是,为什么呢?


其实,这是开发商搞的鬼。


在限价的调控下“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道。而由此大幅提高的首付成本,则让大多数购房者难负其重。


“双合同”导致首付翻倍


根据媒体6月24日报道,在位于广州增城的金地香山湖,销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的“双合同”形式购房,并让购房者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。


该房屋户型约100平方米,折后总价约162万元,但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房,那么首付为48万元左右。


但是,在“双合同”之下,购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约96万元。


但是,一次性拿不出这么多钱怎么办呢?销售人员表示,对于63万元装修款,相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间,最高可分5年期限,但需要视个人的征信情况和银行流水而定。


而且装修贷手续费为1%,半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年,月利率也高达0.9%,等本等息的还款方式下,30万元贷款总利息逾16万元,月供约7700元。


了解的多个楼盘也大同小异,销售人员均表示需要“双合同”,装修款项同样动辄高达50万元,但通过银行信用贷只能贷到约20万元。


有销售人员直言:“最近取得预售证的项目大部分都会有‘双合同’的情况。”


值得一提的是,广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房,首付款却要130万元,已是总价近六成。


首付款如此之高,销售人员仅称是公司要求,并把计算价格的纸张收走。不过,前来销售中心拿取相关购房文件的购房者表示,早前其在广州中航城购买了一套平层洋房,签的就是“双合同”。


房价明降暗升


由于“双合同”大行其道,广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平,网签价格与实际价格相差甚远。


据网易房产数据中心数据,金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而,媒体实地走访了解到,金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米比网签均价高出6000元/平方米。



此外,广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米,而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。


上述广州中航城的购房者称,其早前购买了平层洋房,房价约1.9万元/平方米,但备案价格仅为1.2万元/平方米,这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。



资深房地产专家韩世同指出,一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平“若真要按照政府指导价去卖房,很多开发商都要亏损。”


多位业内人士认为,目前广州一手住宅的价格水分较多,而二手房管控较为宽松,其走势才能反映真实的市场行情。


今年4月广州市(不含南沙、从化)二手房成交13652套,均价为1.7万元/平方米,环比分别增长10%、7%,3月均价也环比增长了3%。


“双合同”的四大风险


事实上,从去年开始,广州就出现了部分开发商通过“双合同”的形式规避政府限价政策。今年3月,中原地产广州项目部总经理黄韬在采访时表示,目前“双合同”已经重出江湖,包括大开发商在内的很多楼盘都在使用双合同。


黄韬还表示,“双合同”存在风险,但也是在你情我愿的情况下发生的,在目前情况下,政府查处“双合同”难度较大。


那么,“双合同”到底有哪些风险呢?


 风险一:高额首付增加资金负担

   

签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,以金地香山湖6300元/平米的装修价格来算,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。


 风险二:装修由开发商验收,质量难保证


在购房者与开发商签署“双合同”时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。


而据业内人士透露,买房时提供的装修合同上的装修公司,大多与开发商有裙带关系。那么开发商是否会负责任地为业主检验装修质量?


另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。


若是购房者日后发现装修出现问题,维权将会面临困境,房子的精装部分交付时有任何状况,购房者一概只能找装修公司,若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故,则与开发商一概无关。


 风险三:出售房产时将面对更高税费

   

此前“国五条”要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。


例如,购房者以150万购买房产,若想今后以200万的价格出售的话,理论上来说应该缴纳税费10万元((200万—150万)×20%)。


但是此房产在购买时签订的是“双合同”,购房合同中签订的费用仅为100万,那么出售此房产将面临更高的税费,即20万元((200万—100万)×20%),税费一下子翻了倍。


 风险四:违反政策,扰乱市场

   

近住建委人士表示:开发商“捆绑精装修”的目的是为了规避政府限价的有关规定。开发商压低住房销售价来获得政府的优惠土地或者行政许可,但是却提高装修价并捆绑销售来实现房地产项目的高盈利,其行为实质是低价拿地、高价销售,违反了限价政策


同时,也有业内人士认为开发商以拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据,市场的价格信号是不稳定或者是被扭曲的。



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