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大佬卖楼、降价甩盘…楼市进入最残酷阶段!

2017-06-28 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


来源:中金在线综合


这是一个最好的时代,这也是一个最坏的时代;

这是智慧的时代,这是愚蠢的时代;

这是希望之春,这是失望之冬;

人们正在直登天堂;人们正在直下地狱。

                                                         ——狄更斯


融创降价超20%,潘石屹卖楼


据公众号樱桃小房子发布的消息,6月24日,融创象湖壹号开盘,在周边高层房价均价一万三以上的行情下,象湖壹号高层均价一万,降幅超20%。据称,不捆绑车位,不捆绑装修,裸价开盘。但前提是,需要全款购买。即使这样,低于市场价开盘销售效果非常好,秒清。仅仅一天之后,北区刚需大盘和昌林与城开盘,在周边均价一万六的行情下,小高层均价11000的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。


看来,郑州楼市真正打响了降价的第一枪。


其实不光是郑州,现在有明显降价的还有北京周边的燕郊,据当地业主称,房价已经下降了五六千一平米,降幅大概是20%-30%。


开发商开始甩盘,SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了!为什么说“又”?因为自去年出售SOHO世纪广场以来,这已经是潘石屹连续第二次整售物业,而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO,套现35.7亿。



或有大房企猝死!


为何房企纷纷卖楼?其中缘由有迹可循。


6月25日,由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》。报告有以下要点值得关注:


  1、2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最好的行业是纺织服装行业,最差的是房地产业。

  2、财务最安全的100家上市公司里,没有一家房企。

  3、在财务安全最差100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。

  4、A股里,至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”;而在138家房地产上市公司中,71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”,其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

  5、从2012年开始,中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降,并在2016年快速降至近10来最低点之后,2017年继续下降。


从这份报告不难看出,部分房企已经遭遇财务安全问题。其实,这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计:

 

  2016年,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%,平均每家上市房企负债达362亿元;总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%。


130多家房企,总共借了大约5万亿的钱,平均每家房企的负债率高达77%。也就是说,上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。事实上房企高负债率已非个例,下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的,负债率超过80%的部分房企名单:



看到房企高负债率,不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明!”。这家公司是深圳奥宸地产!


奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中,虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。


其实,开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩,下面举三个较典型的例子来看看:


  1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。

  2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。

  光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。

  3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。


从这些破产房企案例不难看出,大多破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。


有人可能会认为,如今调控政策不断,为何还有众多房企高价拿地?那是因为,对于发展商来说,在严调控政策下,若不拿地就意味着没有业务,是等死;拿了高价的土地,会有很大风险,但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧,高价土地最终能变成高价房子销售出去,自己也就解套了。

 

所以,土地不断创出新高,土地市场始终火爆异常,最大的真相就是:开发商在自救,在血拼通往未来的生存权。




国家释放重要信号!


如今,楼市调控仍在继续。


6月23日,银监会主席郭树清带队赴农业银行总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会。


在郭树清的讲话中,有两点尤其值得重视:


  第一,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。

  第二,落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。


分类调控,因城施策,落实“房子是住的,不是炒的精神”,是现在中央房地产调控的基本点。国家此次提出差别化信贷政策,未来可能还是要在一线城市抑制泡沫,而在三四线城市去库存。那么在未来,一线和重点的二线城市,可能贷款会越来越困难。


如今楼市进入了一个圈:楼市调控——房企高价拿地——楼市继续调控,在这样一个残酷的时代,未来什么都可能发生!作为投资者,只要记住一条真理,当大妈们蜂拥而入抢房的时候,离拐点就不远了,也是你该撤出的时候了。



综合自中金在线等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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