北京边上的小城房价走势带来的启示
去年某个夏日，朋友发短信给我，说固安的房价涨疯了，他们家那几套房该不该卖了变现？
又到夏天，最新的消息是，环京固安部分二手房下跌逾20%，大量早期进场的投资客着急离场。一年一轮回，固安到底发生了什么，或许是个有趣的故事。
1
固安的房价起落，在固安人眼中到底是一番什么景象？
杠杆游戏的这位朋友老家固安。她们家条件在当地其实不错，但她小时候总觉得她的家乡是令她自卑的。
直到2004年上大学，她依旧没有感觉到固安有任何“发达”的征兆。当她第一次离开老家，来到特大城市，她更加觉得家乡是多么的落后。
没有想到的是，一晃十多年过去，家乡固安的房价2016年下半年，超越了她当初念大学的那座特大城市。在她眼中，固安依旧是座小城，而房价的暴涨，只因为靠近北京，处在天安M正南50公里处，炒房溢出效应太明显。
她虽然不懂经济，却也知道，中国M2比美国还高，流动性总得有地方去啊。2015年下半年开始，倡导去库存、降准降息，政策鼓励买房。北京大涨，固安当然要跟着涨。
是的，北京不仅大涨，有钱人多、投资者多。北京还疏解、控制人口，还陆续出台最严厉的调控，大量资金在北京无法再杀入，当然杀向环京地区。
朋友告诉我说，环京不少地方都传过会进行区划调整，一些她老家的朋友有的把自己当准北京人。
老早之前，还有消息说，北京的地铁会延伸到固安。于固安而言，不论真假，这些消息对房价就是利好。但2014年之前，其实固安炒房风气依旧远不如去年，朋友说本地很多有条件的人，也并没有动辄买很多套存着。
毕竟，当地有钱人并不不多，城镇化率仅50%左右，尚未达到全国平均水平。虽然华夏幸福固安新城模式名声在外，但当地经济和居民富裕程度依旧是个普通县城级别。
因为此前绝对房价不高，所以，拆二代不像北京那样多，当地囤房的人也没有多少。其实，固安总计才多少人，囤得起房的一开始能有多少？不过，我的这位朋友家算多的。
面对现在房价的下跌，她也并不意外。调控了，总要挤水分，力量是守恒的。反倒，她觉得水分远没有挤干净，以前房价很低的，早先的炒房客都是几千块买的，今天怎么都是赚！
朋友说，虽然价格的翻倍让固安很多人感到开森，可是，一个县城这样的价格是不合理的。早些年有房子的人倒无所谓，而且是坐享“野蛮人”敲门后的资产倍增好处。
而固安也有白手起家的年轻人、农村的居民部分外出务工后，也有县城买房的需求，他们的收入要买今天固安的房子，压力是不小的。
2
固安的经济实力依旧是普通县城层次
2016年，固安县的地区生产总值206.3亿元。按照该县2017年政府工作报告所言，过去5年，GDP年均增长21.7%。
放在全国，这个增速不可谓不高。即便是金融危机后的那两年强刺激，这样的增速也是惊人的。但固安最近5年依旧实现了这样的增长。
取得这样的成果，是固安多方面发力的结果，华夏幸福固安新城模式全国闻名。官方披露显示，过去5年，固安累计实施亿元以上项目307个，争列省重点项目33个，总投资1678.5亿元，数量和投资总额均居河北省前列。
说得上名字的大项目至少就有，固安云谷第6代AMOLED项目、京东商城订单处理中心、鼎材OLED、京东方、航天振邦……
即便如此，2016年，固安的工业增加值只有30亿元，见下图1，位列廊坊市11个区（开发区）县第7位。只处于中等水平。
图1.2016年廊坊市11个区（开发区）县工业增加值 图表来源|2016年廊坊国民经济月报第十二期
除了固安的工业增加值不算高，该县的人均GDP也一般。杠杆游戏没有找到该县2016、2015年的统计公报，如果按照2014年48万人口计算，人均国内生产总值为4.30万元。而2016年，我国人均国内生产总值53980元。
但，不算高的工业增加值、没有达到全国人均GDP水平，并不妨碍固安2016年的财政收入位居廊坊市11个区（开发区）县第2位，高达80.9亿元，仅次于三河。而后者也数著名的环京县级城市。
在5年前，固安的财政收入只有13.3亿元，当时，只能排廊坊市第6名。年均增长43.5%，这是何等的飞速增长。
图2.2016年廊坊市11个区（开发区）县财政收入状况 图表来源|2016年廊坊国民经济月报第十二期
而如果看上图2我们会发现，固安2016年的一般公共预算收入也不低，44.8亿元。可以在河北省排到县级城市第2。而在5年前，这个数字为8.7亿元，年均增长38.8%，同样极为惊人。
不高的GDP、不高的工业增加值，如何实现如此高的财政收入？就是靠楼市嘛！固安迎来全国无数县级城市的膜拜到访，但这样的奇迹，在大部分县级城市很难复制。
因为固安在天安M正南50公里。固安也好，三河也好，他们赶上了环京房价暴涨周期。
特别是如果我们看固安2016年80.9亿元的财政收入中，44.8亿元为一般公共预算收入就会明白，中间近一半的收入是什么。卖地出让金为主。
固安模式没有秘密，正如环京固安等地房价暴涨没有秘密一样。
假如把固安2016年80.9亿元的财政收入做分母，206.3亿元GDP做分子，可以简单算出，当地政府从中拿走了39.21%。如果考虑到还有国税，还有社保缴纳……
此外，固安县2017年政府工作报告披露，2016年，该县三次产业结构由5年前的32.1:40:27.9调整为15.4:24.1:60.5。
农业比重依旧较高。还值得注意的是，一个县级城市，二产比重下降如此厉害，背后的原因值得思考，你懂的。
此般经济发展水平，对应一两万的房价，杠杆游戏不得不说，这是正常逻辑之外的超现实。只是，在我们这里也不该意外。因为固安零距离靠北京。
3
总得有人为环京的房价暴涨暂时买单
固安房价涨起来不是固安的错，这是区位、宏观经济金融、货币趋势等决定的。固安暂时的经济发展水平，是否匹配这样的房价，也是没有意义的讨论。因为房价看的是趋势，经济前景也比暂时的经济水平更让人着迷。
趋势始终是无敌的，时间才能证明投资房产者的杠杆是否有问题。
几年前，哪怕2015年前下手环京包括固安的人，如果愿意套现离场都已大赚。但是放到今天，放到2016年才开始的投资者身上，是否还能高兴，就值得探讨了。
不过，调控放松、房价继续涨，这是大部分人的信念，时而杠杆游戏也为这样的逻辑感到无奈。又能如何？
其实谁都知道这样不好，谁都又担心不这样也不好，谁都怕被人剪羊毛。坚定看涨成为大部分人的信念。
只是环京不是没有变化。最高规格的新区横空出世，疏解人口不再是说说——也可以理解成是对环京的利好。但就算北京没有天花板，环京也没有吗？
其实，以北京的辖区面积，如果不考虑环境、水资源和限制开发因素，就算比现在翻一倍，形成3000万、4000万的城市人口体量，实际也是有足够多地的。而且，如果最大程度满足土地供给，土地的实际需求跟着人口涨幅走，北京房价或许依然贵，但不至于像今天这么宇宙。
当然，话说回来了，如果真这样，三河、香河也好，固安也好，也就没有变成炒房天堂的可能性了。
恰好不这样，环京有了机会。
机会对应的也是风险。杠杆游戏的固安朋友经历了暴涨，也在经历对她家无所谓的下跌。反正房子老早的了，再跌都是赚——对今天的投资者却不一定，看你到底是不是身经百战的真投资者了。
报道只说固安部分二手房下跌，其实杠杆游戏听朋友说的是，固安的房价普遍应该说是往下在走。当然，到底下跌了多少，各有各的说法。
譬如《证券日报》的报道就说，部分二手房下跌逾20%。不过，报道里面也举例，有210万元的房子，现在140万元业主就能卖，且当场就可以去看房。换言之，总价降了70万元，单价则降了8000元/平方米，降价幅度超过34%。
“还有一个小区，以前正常的成交价约为1.8万元/平方米，现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖，现在也还没有卖出去。
这一波将持续多久，底在哪里，环京固安们还会安吗？不知道，暂时就当是为调控做贡献吧。或许熬两年，甚至更短，就像2014年后很快不就又涨起来。
只是，还这样玩一次真的好吗？
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