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卖掉八成国内产业 万达大动作背后潜藏着什么

2017-07-15 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


“我不想留在一个地方也不愿有人跟随”


上一次经济ke,我们写了融创630多亿收购了万达旗下76个酒店、13个万达文旅城的故事。该文的最后是一个问题:“资本市场十大未解之谜”之一的“万达还能撑多久”,到底是个流行的段子,还是个严肃的命题呢?


今天我们就来聊聊这件事。


毕竟,王健林因为卖资产、而不是买资产上头条,这种事的确有点罕见。


反常


生意场上有买有卖,本不稀奇。但这次王首富的逻辑,确实让很多人看不懂——要知道,就在交易发生前10天,也就是6月30日,他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。刚刚过去的6月份,万达也分别在昆明、济南拿了大宗地块,用于文旅项目的建设。


过去一段时间,万达城几乎是王健林的另一张名片,时刻挂在嘴边。《中国经济周刊》曾在多个场合,听王健林亲口描述万达城的宏图大业,比如“要让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”;酒店项目更是王健林的“招牌菜”:“我有一个梦想,要把中国酒店品牌打到全世界”。


言犹在耳,这些心头好怎么就突然卖给了别人?毕竟,虽然文旅项目和酒店投资回收期长是业内皆知,但王健林曾多次表示看好旅游业,认为这是“能发财”的投资。再说了,按正常逻辑,万达养着这些项目也并非难事,不是吗?



逻辑


柳传志曾经评价王健林说,其在产业选择上“极具前瞻性而且决策果敢”。


柳传志的原话是:“2000年万达开始做商业地产,当时国内还没有商业地产概念,不仅外人看不懂,企业内反对声音也很多:住宅地产发展那么好,为什么要自讨苦吃?但健林一旦看到住宅地产的局限,就坚决转型做商业地产。现在,万达商业已成为全球最大的商业地产企业。2010年,万达商业地产做得正红火,健林又一头扎向文化旅游,而且投资之大、动作之快,让人叹为观止。”


就在人们看到王健林为文化旅游产业鼓与呼之际,他已抽身而出。变卖之决绝、动作之迅速,同样令人“叹为观止”。


算上此次变卖,再加上2016年将旅行社业务转让给同程旅游,万达现在基本将旗下文旅业务全部脱手。以至于一位旅游业人士觉得挺遗憾:“万达这样的企业在做旅游,对行业的带动和影响还是比较大的。以前王首富太高调了,大家的期望值还是比较高的。”


那么,万达这么做,是对文旅业务“突然”失去兴趣了吗?似乎也不太可能。万达这样的企业,每一个动作都会经过深思熟虑、精确计算。


那么,有没有一种可能,万达通过文旅项目在二三线城市核心地段低价拿地,之后准备套现不干了?



拿地


众所周知,万达文旅项目在地方上拿地往往是以“底价”中标。这是因为,万达文旅项目能带来大量投资,带动当地经济发展,给地方政府带来政绩。因而,地方政府对万达几乎是“定向供地”。


不信来看:


6月7日,万达以74.77亿元底价,拿下昆明市西山区24宗商住用地,总面积约92.66万平方米。而这次土地出让公告的条件中,无论是“具备五星级酒店开发经营的经验”、“持有文化旅游项目不少于50万平方米”,还是“竞得人须建设大型综合文化旅游项目”、“规划方案必须包括两个室内主题乐园、一个不低于五星级标准的酒店、一个旅游小镇”——都似乎是为万达“量身定制”的;


而在去年8月,昆明市政府官网就曾发文称,西山区将建万达城,总投资300亿元;


6月30日,万达同样以底价66.75亿元,拍得济南历城区潘田片区的16宗地块,折合楼面价仅为2800元/平方米。而据估算,目前历城区的房价约在1.5万元/平方米。


过去,万达以文旅项目的名义,拿了不少低价地块。但未来,这种低价拿地的模式,很有可能越来越难操作。


曾经被王健林如此看重的产业,为什么突然就不好干了?



难干


首先,文旅项目投入巨大,且回收周期长。“让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”的豪言还没过多久,上个月落户上海一周年之际,迪士尼即宣布,2017年Q2财季“小幅盈利”,预计2017财年结束时可以“收支平衡”。同期,作为竞争对手,万达城仅少部分开业运营,“群狼斗好虎”之势尚未形成;已经开业的几家,业内人士也委婉评价,“与迪士尼还有很大差距”。


也就是说,在文旅综合体方面,万达的运营能力、经验值,和其在商业地产上的表现,是不好比的。


同时,地方政府在万达文旅项目中要求配建的五星级酒店等设施,会不会让万达不胜其重?要知道,目前万达城大多选址二三线城市,但并非所有城市、所有地段都适合建五星级酒店、并能带来盈利。


数据上看,酒店板块早就是万达的“后腿”。从融创的收购公告中也可看出,这次收购的76家酒店组成的酒店项目,2016年ROE(净资产收益率)仅为2.61%;万达酒店发展2016年年报也显示,该公司年度营业额锐减82%。


更重要的是,广泛“铺摊”带来的负债高企,也成为万达实实在在的压力。一旦国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控,万达就可能面临较大资金压力和财务成本压力。换句话说,万达已经到了不得不“去杠杆”的阶段。


也难怪有人戏谑:“当孩子养,当媳妇夸,当猪卖,乃首富之道。”


对于融创来说,这次收购的目的,已经在公告中直言不讳——此次合作,以合理的成本,“为本公司补充大量优质土地储备和物业资产,将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支撑”。


说白了,看似买文旅项目,实则买入的是土地储备。


也许有人会说,公告里说了,文旅项目交割后,维持“品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变”,“项目运营管理仍由万达公司负责”,并不能说万达放弃了文化旅游。


但说真的,未来是不是继续由万达来运营,还真不好说。毕竟,万达和地方政府签的协议是一体化的,由万达来投资、运营。如果说走就走,怎么对地方政府交待呢?浸淫商场多年的王健林,能不深谙此道?



上市


若说万达放弃这些项目仅仅是因为不好干,那还是就看小了。至于原因,江湖上有各种传说。其中,着急把万达商业送上A股市场,或许是一种比较靠谱的说法。


王健林明确说了,这次回收资金,全部用于还贷;万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降。


万达商业究竟有多少债务,以至于要着急变现呢?答案是:截至2017年一季度末,5446.03亿,资产负债率70.61%。此次交易获得的631.7亿元,可以让万达商业负债率降低8个百分点。


2014年12月,万达商业曾在香港上市。后由于在港股被低估, 2016年9月正式完成私有化,继而寻求在A股上市。目前,万达商业正在A股排队IPO,排在第65名。


这次交易能怎样帮到万达商业的A股之路?至少两个方面:一是下调资产负债率,二是剥离地产相关资产,以此获得更好的资产评估。此前,万达集团管理层就对外说过,万达商业“不希望被划入房地产板块”,因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。


然而,留给万达的时间并不多了。据《万达商业私有化募资推介书》显示,如果私有化完成两年后(2018年9月底)不能登陆A股主板,万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付,这对万达短期流动性是巨大威胁。


这或许可以一定程度上说明万达的“焦急”。与融创的联合公告写道,“双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。”


这距离双方交易,也就是一个月而已。



海外


很多观察都已经点出,现在的万达,一方面在在国内卖卖卖,追逐轻资产运营,八成项目已经出售;一面却在国外买买买,加紧布局。


其实,随着万达战略转型,对相关资产的剥离早已在进行。


比如,2015年8月,万达商业公开披露了3次股权转让及轻资产合作框架协议,先后累计出售常州、梅州、连云港等地15个万达广场项目的全部股权,交易对价总计约131亿元;2016年10月,万达将旗下旅行社资产整体转让给同程旅游。


现在回想王健林关于“轻资产运营”的论述,可能又别有一番深意——他说,企业经营的最高境界就是“空手道”,是有了品牌,有了能力,一分钱不出凭品牌就能挣钱。要做到这个境界是极难的。


王健林曾经对《中国经济周刊》表示,万达正在向跨国企业转型。当海外利润达到三分之一左右的时候,这就是万达成为跨国企业的标志。


实际上,自2012年5月收购全美第二大院线AMC以来,仅根据公开信息梳理,万达海外收购及投资就超过2300亿人民币;2016年则成为万达海外并购最多的年份,一共并购了十几家海内海外企业。


如此看来,万达更多地将其雄心壮志投向了海外?


就拿这次卖掉的文旅项目来说,万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦,分别布局了万达城;其中巴黎项目总投资超过30亿欧元,是欧洲最大的旅游投资项目;印度项目也是印度目前的最大投资。不出意料的话,万达今年还会在“一带一路”沿线两个大国再落实两个万达城,投资均有望超过百亿美元。


再说酒店,现在万达已是全球最大的五星级酒店业主,开业了100多家五星级酒店,在建的还有一百多家。在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市的地标地段,都有万达酒店。只不过,现在万达的logo要从国内撤下,更多地挂在海外的门面上了。



继续?


万达与融创631.7亿元的交易金额,足以清偿万达商业绝大部分银行贷款吗?同时,万达集团也将大幅减债,计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。那么,万达会继续出让资产吗?


如果万达继续出让资产,则有可能放大外界对万达的债务压力的想象。试想,假如一个经营30年、资产8000亿规模、在中国商界举足轻重的企业遭遇了这种情况,背后会是什么原因?


这不得不让人联想到6月22日那天万达遭遇“股债双杀”的风波,虽然这部分我们之前已经写过了(【经济ke】万达、复星股票惊魂背后:金融监管再升级)。


其实,略微留意就会发现,不只是万达在改善负债率,也不只是万达在卖卖卖——


恒大通过引进战略投资者,努力降低负债率,截至6月底赎回了全部“永续债”;7月4日,SOHO中国宣布启动北京光华路SOHO、上海凌空SOHO两个项目的整售;而过去一直给人以“买买买”印象的复星,最近也在“整体降低负债率”、“负债结构得到了很大改善”(郭广昌语)。事实上,去年12月,复星就30亿美金出售了美国特种险Ironshore100%股权、同时作价53.3亿出售上海外滩置业50%权益。


春江水暖鸭先知。这一次,中国最聪明的商人们预知了什么?


文/《中国经济周刊》记者姚冬琴



相关阅读:


融创收购万达商业资产交易细节披露 王健林632亿卖掉核心资产到底图啥?



这一次,万达集团董事长王健林“卖”了手上的核心资产。


7月11日早间,融创中国(01918.HK)披露了收购万达商业资产的交易细则。据公告,融创房地产(融创中国接全资附属公司)作为买方,与万达商业订立框架协议,融创房地产将收购万达商业下属13个文化旅游项目公司91%权益及76家城市酒店100%权益,代价为人民币295.75亿元和335.9526亿元,合计631.7亿元。


当日,融创中国股价一路飙升,最后报收16.82港元/股,涨幅13.65%。


这笔交易需要注意的有以下几点:


1、总价631.7亿元的对价中,文旅项目总价295.75亿元,酒店项目总价335.95亿元;


2、631.7亿元对价支付过程共通过四笔交易完成,其中最后一笔款项中的296亿元为万达集团通过指定银行放款至融创中国,因此融创通过自有资金出资金额为335.95亿元,此笔交易融创的杠杆比例为1.135倍


3、文旅项目收购对价295.75亿元,其资产账面价值为248.83亿元,2016年税后净利润为38.16亿元;酒店项目对价335.95亿元,其资产账面价值为334.5亿元,2016年税后净利润为8.73亿元。


4、在交割完成后,文旅项目的运营管理由买方独立负责,融创中国方委派常务总经理,负责销售业务;万达商业方委派项目公司总经理。同时万达商业设立持有业务项目部,委派项目部总经理,负责持有物业的运营。融创中国方在业务项目部中委派物业部财务、成本人员。


5、十三个文旅项目的物业由万达运营管理,融创中国需每年每个项目向万达商业支付咨询管理费5000万元,合同期为20年;即每年需支付咨询费6.5亿元,20年合计130亿元。


6、文旅项目的后续投资由项目公司负责,融创中国需提供担保措施。


可以发现,在这笔交易中,从收购资产的对价角度来说,融创中国买的并不贵,甚至可以说是捡了个“便宜货”。就文旅项目而言,对价只比账面价值溢价19%,根据2016年净利润而言,动态市盈率只有7.75倍;酒店项目的溢价更是只有0.4%。


那么,万达商业为什么要“贱卖”资产呢?


王健林给出的解释是“轻资产”模式,“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”但是要知道,首富过去的风格都是一直买。


以万达影视举例。2015年6月,其斥资26亿美元收购美国AMC影院;2016年,又斥资260亿元收购传奇影业。无论是国内还是海外,首富在收购资产时从未想过共同开发合作,而是直接购买。


出卖的股份有两部分,酒店以及文旅项目,其中酒店资产包含了万达集团辛苦地打造的酒店管理品牌。截至2016年6月末,万达旗下已开业酒店达79家,平均每间有客房310套。其中,49家自营酒店收入14.8亿元,超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。2016年中报还显示,万达集团专门为酒店储备土地203万平米(建筑面积),足够兴建二十几座五星级酒店。


不过这些的绝大部分已经悉数卖给了融创中国。融创中国以335.95亿元,收购万达旗下76个酒店,平均每家4.42亿元。上述酒店约有客房2.4万套,平均每套140万元。融创的收购价格只比净资产溢价19%,动态市盈率仅为7倍左右,说是捡漏并不过分。


但外界对于交易关注的重点并不在酒店资产,而是作出诸多约束的文旅资产。公告中,交割后的经营管理只提到了文化旅游项目,对于酒店的后续管理并无提及。


文旅项目即万达文化旅游城,园区主要由大型室外主题乐园、电影乐园、全球最大室内海洋乐园、文旅商综合体万达茂、国际度假酒店群以及滨湖酒吧街等业态组成,不同于过去万达城购物休闲的商业模式,其融入了文化、旅游等万达集团下的资源,已成为城市最新的地标。


万达在多个场合直言对于文化产业的看好。王健林曾表示,“其它产业都有天花板,只有文化产业没有”。而类似哈尔滨万达城这种文旅综合类项目,正是没有天花板的大文化产业。而2016年的数据来看,万达文化确实是万达集团全新的增长点。2016年万达商业收入1430.2亿元,完成计划的100.4%,同比减少25%;其中地产收入1122.7亿元,完成计划的100%。而与此同时,2016年万达文化集团收入641.1亿元,完成计划的103.3%,同比增长25%。其中:电影产业收入391.9亿元,完成计划的105.8%,同比增长31.4%;旅游产业收入174.3亿元,完成计划的100%,同比增长37.1%;体育产业收入64亿元,完成计划的98%,同比增长9%;儿童娱乐收入5.2亿元,完成计划的103.4%,同比增长137.8%。


文旅项目也是王健林怒怼迪斯尼的底气所在。“有万达在,上海迪斯尼20年难盈利。”如今王健林却没有任何征兆地抛弃了他的“迪斯尼梦”。王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主,其余13座全部被抛售。其中包括,2015年5月,总投资400亿元、占地近3平方公里的南昌万达城;2015年9月,总投资150亿元、占地5.3平方公里的西双版纳万达城;2016年9月,总投资300亿元、占地1平方公里的合肥万达城;2017年6月30日,总投资400亿元、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城。

如此看好且前期投入巨大的企业,说卖就卖,不禁让人心生疑虑。


如果按照王健林“轻资产”的论调,只要将上述资产作为关联交易剥离出拟上市的万达商业,这些可以带来长期盈利的核心资产依然可以保留在万达集团之内。如今将其直接从万达集团体系内“除名”,必定是不得已而为之。


卖出的13个文旅项目,虽然所有权已经转移,但是项目的经营权依旧在万达手上。合同规定,13个文旅项目的物业由万达商业运营管理,融创中国需每年每个项目向万达支付咨询管理费5000万元,合同期为20年;即每年需支付咨询费6.5亿元,20年合计130亿元。这才是融创中国为这个交易支付的溢价部分。


此外,13个文旅项目是“承债式购买”,即所有的债务都由融创承担并进行担保,万达之所以愿意出让这些资产,或许与后续资金有直接的关系。业内人士透露,每个项目的投资额都在200亿元左右,如果这些项目没有搁置或者取消,接下来的投资将会是重头戏。而万达出售了这些资产,也就直接避免了后续的投资。“万达真正想卖的是文旅资产,酒店资产或许可以理解为‘附赠’”。


梳理两方在这笔交易中的得失,万达集团得到了每年6.5亿元,20年合计130亿元的现金流;用295亿元的贷款换来了631.7亿元的现金流入;得到了未来不用继续投入百亿资金的文旅项目权益,以及文旅项目的运营权。失去的则是万达酒店的品牌以及13个文旅项目的所有权。


融创中国方面,用295亿元的负债以及335亿元的资金得到了13个文旅项目的所有权,未来还需要每年支付6.5亿元的品牌管理费,但是却不用承担运营责任。在这笔交易中,融创中国看中的是资产,而万达看中的则是当下的现金流入以及运营权,两家各取所需。



综合自侠客岛、凤凰财经等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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