77家万达酒店，融创为何突然转卖富力？背后的真实原因揭晓......
昨日下午万达融创631亿元的大额交易签约现场，突然冒出来一个富力，变化之快，脑子真是转不过来。
现场关于富力来了，又走了，又来了的戏剧性变化，也是值得玩味。
一幅现场可能还在砍价的画面浮现在我脑中。
最终，原来万达打包给融创的76加1酒店，以199亿的价格，重新卖给了富力，比原来的定价便宜了一百多亿。
而融创只接手13个文旅项目，价格从原来的定价295.75亿，变成了438.44亿，增加了142.7亿。
事出紧急，一增一减，其实可以理解，因为酒店是重资产，流动性远远不如13个文旅项目的土地储备，原来打包卖给融创时酒店价格卖的高，现在因为万达的委托贷款落实不了，融创急于转售，那富力肯定要趁机放肆压价的，多余的溢价成本由融创来承担。
▲由左至右：孙宏斌、王健林、李思廉
交易怎么变故了？
我根据掌握的情况判断，主要是因为万达和融创双方面的考虑。
从万达来说，受万达海外投资项目被严格监管的影响，早几天的一份文件流出（我前天文章被删了），显示万达在海外的6个项目，不允许从境内银行融资，也不允许万达从境内注资出去。这6个项目有4个在美国，包括2012年巨资拿下的美国AMC影院，还有去年230亿拿下的传奇影业，对万达影响非常巨大！
要土地，政府给，要贷款，银行借，国家处于经济转型关键期，你赚了钱，就想跑？
很显然，为了大局，为了我们保住来之不易的外汇资产，现在境外非理性投资都被严查，包括过去五年内的投资都要秋后算账，这一点的紧迫性，相信大家都看到了，今天央视专门还做了报道，针对性很明显，就差点名了。
所以可想而知，银行方面对万达全面围剿，贷款肯定比过去严格了很多，甚至是不允许给万达贷款了，万达的资金肯定会比较紧张。
要知道万达这几年来在海外的并购资金，达两千多亿啊，大部分都是来自于国内银行贷款，现在不允许再输血了，前期的贷款也要回收，怎么办。
之前与融创签的协议里面，有295亿，是万达委托贷款给融创，解决融创收购资金的问题。但现在银行排查风险，上头不允许贷款给万达，这笔委托贷款，多半是黄了。
对融创而言，一旦万达承诺的这笔委托贷款兑现不了，融创短时间也融不到资金来收购万达资产，这个295亿资金缺口怎么办？那就只能跟万达商量再找下家。酒店重资产，也是个包袱，融创又不擅长。
再加上最近因为这笔巨额交易，被国际评级机构下调了评级，影响很大，对融创发债和融资都有负面影响，现金流面临考验。融创也需要重新考量得失。
最后，在危急时刻，也就是这几天的事，估计是万达出面找到了富力，因为以前富力和万达在酒店方面就有过几个项目的合作，富力也有意向。
但这种情况下，富力肯定占据主动权，尽量压价，77家酒店，以199亿的价格拿下，比此前融创谈的336亿，便宜了137亿，还多拿了一家酒店。
王健林自己说的，前前后后，万达与融创和富力的这笔生意谈成，不超过一个月，可见形势之紧迫。
关于这次交易，孙宏斌7月18日与部分媒体座谈时是这么说的：
1、你买了一个超过你市值的东西，对万达有影响，对融创也有影响，银行不排查风险反而是失职。
2、老王（王健林）要找一个痛快的，找一个决策快的，找一个说话算数的，找一个好合作的，不矫情的，不扯淡的（交易对手）。
3、我们一做完这个（13个文旅城），公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干？这事儿我打破脑袋也得弄啊。
4、我们的股东没有一个人担心我们付不了钱，最担心的是这事儿做不成。
5、（收购万达项目后）下半年我们肯定还得并购，一定会有。
三个赢家？
万达这次为什么急于卖资产？我上面也说了，现在处于危机时刻，银行围堵，你不卖，资金要出大问题，卖了，万达商业至少还有希望登陆A股，虽然希望比较渺茫呵呵。
王健林委婉的说了实话，还银行贷款。通过这次转让，万达大幅减少负债，收回巨额现金。真正实现轻资产模式，万达是赢家。
呵呵，让我想起了《人民的名义》里面，蔡成功的处境，如果没有银行抽贷，大风厂也就能转过来了。
金融是个好东西，可以让你无限加杠杆，扩大资产，晋级首富，但也是个生死命脉，要知道有多少企业的倒塌，都是因为银行抽贷，资金链出问题。
万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。
无债一身轻，这样一来，不管风吹雨打，万达也不怕银行抽贷了。
融创通过此次转让，得到13个万达文旅项目，接近5000万平米，而且分布在一二线城市，摩根士丹利估算，按照当前市场每平米15500元的均价，这些可售资产价值约合7700亿元。可使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可帮助融创进入房企收入前两名，目前第一是碧桂园，第二是万科。
孙宏斌说，这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。
按照老孙的风格，只要现金流不出问题，满负荷的借债运营都好，可以用最大的杠杆撬动最大的资产，尽快做大规模，但是现在金融机构对融创的高负债率有了要求，所以融创也需要考虑这一点。
价格从原来的定价295.75亿，变成了438.44亿，增加了142.7亿，按每平米增加的成本计算，也只多了两百多块，多出的成本对融创来说，可以忽略不计。
而且融创靠自有资金，不需要通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。今天融创已将首笔150亿，支付给了万达商业。
按王健林的说法，富力同样是赢家。富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。
万达搞轻资产转型，富力却转型做重资产。生意场上你走了，我来了，倒谈不上谁对谁错。
万达大甩卖，说富力趁火打劫有点难听，但确实是捡到宝了。
去年底，富力手头有460亿的现金，往年只有200亿的水平，资金来源主要是得益于去年发行公司债筹集了430亿，富力在香港上市，也有在海外低成本融资的优势。
需关注的是，富力的净负债率也是高的惊人，包括永续债在内，去年底达到了173.9%，富力的管理层说过，要大幅降低负债率，需要依靠在A股上市，但是房企A股上市也因为房地产调控而受阻了。
富力今年的销售目标是730亿，完成问题不大，在地产界属于前20位。
呵呵，后面，富力的资金链，又值得大家关注了。
延伸阅读：
酒店从336亿砍到199亿，文体从296亿涨到438亿，万达融创富力买卖咋做的
本次交易相比之前的两大重要变化：
变化一：增加富力地产作为交易方，富力接手万达77个酒店资产
原本融创要以335.95亿元代价收购的万达76个酒店资产，变成富力来接手，并且多了一个酒店。
根据三方协议，富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。
▲融创董事长孙宏斌
融创董事长孙宏斌表示，融创和万达合作13个文旅项目，万达出售给富力77个酒店资产，这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了融创的负债水平，同时也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。
▲富力地产董事长李思廉
富力地产董事长李思廉表示，近年来，富力地产把握机遇，与时俱进，业绩的规模和经营的利润稳步增长，资金运作情况良好，完全可以满足本次的交易需要。这次富力与万达、融创合作，是一次三强联手的成功典范，我们三方互利互惠，合作模式符合三方的长期发展。通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。
变化二：融创收购13个文旅项目金额增至438.44亿元，无需向万达借款
原本融创拟以295.75亿元收购万达13个文旅项目91%股权，现在成本增加至438.44亿元，同时，融创无需再通过向万达借款就可完成交易。
同时，原本融创收购万达资产包中的资金来源，有295.75亿元来自万达给它的委托贷款，这次融创无需再通过向万达借款就可完成交易。
根据三方协议，融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
王健林表示，通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。
“此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。今天融创已将首笔150亿支付给了万达商业。”王健林说。
孙宏斌除了表示与万达合作的文旅项目资产包的溢价可以接受外，再次强调了融创的充裕资金和风险控制能力。
他表示，融创有很强的风险控制意识，非常重视风险管理。融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截止2017年6月30日账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。我们也会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。
这里重申下万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”：
1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；
2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；
3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；
4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
资料显示，融创本次取得的13个万达文化旅游项目，分布在一二线城市的热点区域板块，总建筑面积合计为5897万平方米，其中可售面积约为4970平方米。据机构测算，即便加上项目贷款，以融创收购价格438.44亿元折算，可售面积每平方米土地成本也不超过2000元。而据透露，目前文旅地产项目账目现金还有约300亿元，未来融创合并财务报表合并后，收入和利润将大幅增长。
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