万科郁亮说房价太贵了！有两个办法可以解决
看到新华社对万科新帅郁亮一段题为，《郁亮：楼市"回归1998" 住房困局并非无解》的三分钟半左右的采访视频。采访以对答的形式呈现。
具体来说其实就是请郁亮阐述了对三个问题的看法。
下面是从视屏中摘录的文字内容：
问题一：宏观调控：同样需要回归初心
郁亮的回应如下：
我觉得现在的房地产行业有点像回到了1998年左右。1998年是房改开始的时候，市场化改革开始的时候。当初的设计特别有意思，不同收入阶层设计不同的房子保障体系，租售并举，有低收入的保障性住房；经济适用房（普通住宅）；还有商品房；
现在这个阶段和1998年很接近，为什么接近呢？
回到了1998年的定位，解决普通人的住房，只住不炒，既带动经济增长，满足老百姓消费升级需求，让大家住有所居。房地产行业经过20年的发展，到了新起点，回到了20年前的水平。这个点意义重大，它不仅作为拉动经济增长的一个工具，更多的是解决行业最主要的问题，解决普通人的居住问题，来到了一个转折点。
问题二、城市化第二阶段房地产业洗牌
郁亮的回应如下：
中国城镇化的第一个阶段，摊大片发展，城市有足够的空间，低价低劳动成本低，城市扩张成本低。第二个阶段城镇化的特征是核心城市的资源承载能力到了极限，成本要素上升，使得企业也好，劳动力也好，要外溢，就形成了城市圈，城市带的发展
轨道交通极大地改变了中国城市布局，促进中国城市圈，城市带的发展形成，轨道交通极大促进了第二阶段加速到来。
问题三、大城市房价高年轻人买房怎么办？
郁亮的回应如下：
长效机制的核心是解决普通人的住房问题，尤其是立足于年轻人的住房问题。年轻人住房问题不解决，社会就会不稳定。
我觉得有几个问题出现：一个是房价太高，以至于年轻人没有能力一下子买房。可以通过供应租赁房等方式，使得城市青年居住问题通过租售两条腿走路来解决，现在有人行动了，提供更多可支付性住房，年轻人买得起的住宅。
不知道大家看过郁亮的这个简短的采访有什么看法， 暴哥是有不少想说的。对于前两个问题，暴哥以为其实是万科对于楼市形势的一个判断。
从本次采访中，暴哥的理解是，郁亮对于楼市形势有如下判断：
楼市未来的投资属性将淡化，居住属性增强；经济角色将减弱，功能属性将增强。
大家看他说房地产行业接近1998年，1998年住房商品化刚开始，住房的居住属性更强；他还说房地产行业将进入新拐点。拐到哪里呢？
拐到两个方面，一个是从微观层面，市场的层面上来说，“只住不炒”；一个是从宏观层面，政策层面来说，房地产将不仅是拉动经济的工具，而是要解决普通人居住的问题。
另外，房价、人力成本贵导致核心城市的人流自然疏解，借助于轨道交通这个过程将会加速。所以未来，更多二线城市、三线城市会崛起，而这或许也是未来房地产行业的发展方向。
万科解决高房价的办法！
郁亮对于解决高房价给出了两个回应：一个是先等等，从租房开始，到有经济能力了在开始买房；一个是提供更多的可支付性住房。
先说第一个，从租房开始。
租赁模式未来大行其道已经是可以预见得了。从万科自己连续拿了很多70年禁售期的土地来说，就能够看出租赁模式的探索将会成为未来地产的主流发展方向之一。
但是这里有几个问题就，第一，如果积极的发展租赁住房之后，房租价格上涨幅度超越房租的涨幅怎么办？尤其一些人口流入比较大的崛起中城市，比如武汉、杭州等等。房租太贵了，对于年轻人的压力一样大。
再有就是现在租房子仍然不是一件轻松的事，尤其对于年轻人来说，如果保护自己的权益，让租房更加便利也是需要亟待提高的。
为了解决上述问题，可能必须得动用我们的行政手段，从基本立法这一底层开始完善租赁体系，管制房租的上涨，保障租户的利益。同时积极的发挥，像万科这种大房东在市场的作用，间接的提高小房东，散房东们的水平。
这里暴哥又不得不提起，暴哥十分推崇的德国租赁体系。德国对于租赁市场的重视程度可能是前所未有的，政府严禁出租者在租户出租期间随意涨价（三年内不得超过20%），如有违约，会受到严惩；而大量的租赁住房也让，出租者难以坐地起价，因为如果你涨价，那么租户可以到别的地方租住。
德国还通过立法等措施，一方面鼓励开发商开发出租房，给予补贴，税收减免；另一方面给收入不高的家庭提供租房补贴。
近期，不少人可能和暴哥一样发现，我们国家从中央到地方也在积极的从租房立法层面入手，逐步完善住房租赁体系。
2017年，两会时期，住建部强调要加快住房租赁的立法工作；近期，到北京也在《北京住房和城乡建设发展白皮书》中提出，推动本市住房租赁市场加快发展。
昨天，暴哥写了广州楼市的租购同权。确立租权和房权的同等地位可能是我们最需要关注的，再次基础之上，政府当然需要完善相关的配套体系，才能形成一个更加健全，更加符合我们老百姓实际需求的租赁体系。
再说第二点，提供更多可支付性的住房。
什么是可支付性住房？郁亮说了就是买得起的房子。
具体来说就是房价和收入（房价/年收入）之间的关系达到合理水平。
所谓合理水平，应该是房价在收入的3到6倍。
目前中国是什么水平呢？易居研究院曾经统计过，2016年全国层面上，房价收入为7.5倍。
看到这个数字，估计很多人摇头了，怎么可能？是啊，每一个的感受都是根据自己的情况来得，而上面这个图是全国统一口径的，三四线城市以下的房价把整体房价收入比拉低了。
仅就重点城市又如何呢？
最新的统计是这样的，深圳房价收入比是最高的32.44，上海北京差不多都在25.
估计有不少人摇头了，还是不科学啊。北京房价10万计算，买一套100平米的房子，1000万，一个人收入1万，两个人2万，一年24万，不吃不喝需要40多年才能买得起。
统计学和人的感受有偏差很正常，有收入低的，自然有收入超高的把你平均掉；同理有房价高的地方，自然有房价低的区域，把房价平均掉。
不过无论怎么看，目前中国房价和收入之间的关系太高是事实！
那么怎么解决呢？
郁亮说提供可支付性住房。具体他没说。
其实解决房价和收入间的关系，无非从收入和房价入手，要么提高收入，让收入增速超过房价涨幅，缩小差距；要么让房价降下来，贴近收入水平。
前者需要大家共同的努力，需要国家经济的增长和收入分配的倾斜；后者，更多可能要就靠行政手段来调控了。
现在有些人对于行政手段，控制楼市很是不满的，认为应该发挥市场的力量。但其实暴哥觉得这种理解很是错误。
房地产市场无论在哪个国家都不是完全市场化的市场。美国是公认的自由经济市场，土地自由化。但是美国的房地产市场仍然存在政府的影子，美国的两房，房地美、房利美就是最好的证据，作为准政府组织，他们的存在让美国的楼市存在政府的隐性担保，这也最终造成了，小布什为了缓解科网股泡沫带来的影响，提出居者有其屋计划之后，美国次贷危机爆发。
德国推崇奥地利学派哈耶克们的自由经济哲学，对于凯恩斯的干预主义向来不屑一顾，然而德国政府可能是全球在住房市场上干预最深的国家之一。也正是因为这种干预，德国楼市才没有出现过大的波动。
所以说，楼市说到底是为了人们居住存在的，那么就应该由政府发挥更大的行政力量。
最近，暴哥常常在想，既然住房从来就不是一个市场化的市场，那么或许我们可以长期的采取一种限定性，限价措施。（作为长效机制的一部分）让房价的涨幅保持在可控的范围，大家可以接受的范围之内。而现在执行的从土地拍卖，到新房限价等等限制性措施，其实完全可以作为一种长期的手段。
这么做既可以在土地和房价之间留足地产商的利润空间，也可以保证房价得到控制，还能化解由房价波动带来的金融风险，最终当人们的收入水平跟上房价的时候，更多可支付性的房子其实就自然出现了。（当然，更直接和相对激进的方式是直接供应更多价格相对低廉的住房，直接就产生可支付性住房，可这种可能性微乎其微。）
不过，更多可支付性住房的出现，或许意味着想要炒房子或者梦想着通过房产暴富的人们可能会不高兴了。
郁亮多次提到1998年。不知道98年大家对于楼市还有多少回忆。在暴哥印象里，当时租房和买房之间的界限并没有这么大。租房一样可以享受到同等的教育、医疗等一系列资源。而当时的孩子数量可能远多于现在，因为恰逢60年代那一拨人口高峰期的孩子们处于学龄期。
98年包括以前，为什么大家没有像现象在一样对房子看的这么重？或许是因为生活中房子这种有形的事物，其无形价值（财富效应、教育等附加值）并没有现在这么大。
所以回归初心，让房子回到其本来的居住属性，弱化，甚至放弃投资属性，让房地产行业回到“初始点”或许才能真正的解决一切由房地产给人们带来的困扰。
当然，要做到这一切，需要我们全社会的共同努力。国家可能需要更多得转变经济模式，调整经济结构，让房地产为核心的经济部门不再成为经济发展的主角；建立起完善的租赁住房体系，提供更多分散化的医疗和教育资源，避免优质资源集中带来的过度稀缺效应；
各地政府需要转变财政思路，找的新的可持续财税来源，让企业、让实体经济成为自己财税的保障；我们普通居民可能也应该改变观念，不要把房子看成“聚宝盆”，而把房子看成真正意义上的拿来住的家。
最后暴哥想说，其实现在中央提出的供给侧改革，强调经济结构调整，提出房子是拿来住的不是拿来炒的，都是从不同的角度在解决地产与经济、住房与人们需求之间的矛盾；
而中国人口生育率逐步走低（目前没有看到趋势性的扭转）以及90后们本身对于楼市观念的变化，可能会对楼市产生更深层次的影响。
住房租赁市场一直都有，现在重提租售并举有何深意？郁亮指出，从和国际的比较来看，中国租赁市场的发展空间很大。但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科计划今年做到10万间。
对于一线楼市陷入僵局、三四线城市火热的现象，郁亮指出，中国城市化已经进入第二阶段；目前围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。“只住不炒”加上金融缩表等背景，中国的房地产行业真正到了一个新阶段：住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。
郁亮还提到，一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身可以疏解核心城市购房需求。
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=y05263i5n6g&width=500&height=375&auto=0
以下为“新华视点”对郁亮的专访原文。
谈宏观调控：需要功能回归
记者：上半年，中国房地产的关键词就是调控你如何评价这一轮的房地产调控？
郁亮：我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。
今天行业站在一个新的起点上。近期，上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套，其他部分城市也公布了类似计划，标志着一线城市正为解决居住问题做努力。
记者：住房租赁市场一直都有，现在重提租售并举有何深意？
郁亮：租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据，居住消费占GDP比重，美国是12．5％，英国15．7％，德国12．1％，日本14．1％，中国6．7％，居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看，我们租赁市场的发展空间很大。
从现实看，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1．2—1．8万间，计划今年做到10万间。
从政策看，目前的租金回报率1%－2％左右，这导致大家“赔本赚吆喝”；再者，长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题，如果长租不能解决小孩上学，那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解，否则租售并举解决居住问题就会成为空话。
谈未来：中国城市化进入第二阶段，房地产业洗牌
记者：目前一线城市楼市出现“僵局”，而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样？
郁亮：我认为高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。
同时，我们认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。目前，房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义，围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。
轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。
记者：有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨，你怎么看？
郁亮：现在对于房价的看法很多，关注的重点不应该放在涨跌上，而是如何解决这类大城市的居住问题，我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势，取决于土地供应，取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈，总面积1万平方公里，建成区面积达到8000多平方公里，其中70％是住宅。如此巨量的人口和住宅区，还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内，靠的就是“轨道＋物业”，这一模式扩张了城市边界，大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中，有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍，需要逐步解决。
谈供给侧改革：大城市房价很高年轻人买房怎么办？
记者：现在大城市房价很高，年轻人很难买房，租售并举能解决这个问题吗？
郁亮：租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应，完善相关体制机制建设，另一方面要提供更多可支付住宅。
我有一种“1153供给模式”设想，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10％是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。
第二个层次的10％，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业，对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通，否则就会出现经济适用房分配中的乱象。
第三个层次的50％，是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人，政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺，每年的可支付住宅规划是什么，让大家做到“未来有房，心中不慌”；同时提供长期稳定的首套房金融支持方案，为他们置业提供实惠。
第四个层次的30％，是完全市场化、较为高端的商品房，这部分需求现实存在，不必过度干预。
记者：有人说，房地产的畸形发展会导致经济脱实向虚。你认为房地产业的供给侧改革应该如何推进？
郁亮：房地产行业是实体经济的重要力量，但确实也存在脱实向虚的现象，主要表现在过多地利用投资工具和成为投资工具。当然。房地产行业天然具有投资属性，如何实现“恰当的平衡”？我觉得还是需要通过供给侧改革，增加供给来解决这一问题。
现在来看，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。
谈万科战略：“当好农民种好地”
记者：万科董事会近期换届，你希望万科未来的发展打上什么样的标签？
郁亮：一个成熟企业，领导的色彩会越来越淡，我觉得不是给万科贴上什么标签的问题，而是根据时代的变化，适应时代的要求，做时代企业。如果一定要给出一个定位，我希望万科成为一支以“真实价值创造”为企业价值观的社会建设的有生力量，坚持艰苦奋斗，通过诚实劳动创造真实业绩。
记者：作为房地产商必须与政府打交道，现在很多落马贪官都是在房地产上出事的。你认为如何建立新型健康的政商关系？
郁亮：我们要做的就是“当好农民种好地”。政商之间不可能没有关系，这么多手续要在政府办，但是我们这么多年的事实证明，“亲、清”政商关系是存在的，这条路是可以走通的，所以说我们会一直坚持这种阳光下的体制。国家大力反腐，也是为了建立一个阳光透明的政商关系。如果大家希望去找关系去做事，那就是跟这个时代脱节了，过去行不通、未来更行不通。
综合自凤凰财经等，若文章涉及版权问题，敬请原作者联系我们删除
智慧价值投资，助您稳健成长
中港股市龙虎榜（微信号AH_Stock开盘早报)
宏观资本比特港大数据(微信号AC_Stock收市点评)
点这里下载比特港股新闻大数据APP
（http://bitrmb.net/api/?q=pub_app&ct=jelon）