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中央圈地定调,楼市真正的颠覆来了!?

2017-07-21 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


一、楼市,真正的颠覆来了!中央圈定12个城市试点


今天早上,央视新闻客户端爆出一个大新闻:近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。


目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。



《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。


对此,住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦介绍,支持国有企业转型将主要以两种方式进行,由地方政府参与组建新的住房租赁企业,或在相关国有企业基础上改建,推动从事保障房、人才公寓等相关业务公司转型。


为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,让群众安心租房,《通知》要求人口净流入的大中城市,要搭建政府住房租赁交易服务平台通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方合法权益。


住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦坦言,搭建这个平台,最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题同时希望借助这个平台,能够进一步加强对于租赁市场的监管。


不过,这对于目前的安居客、Q房网、中原地产等中介企业,将是一大利空,意味着这个行业将发生巨变



在土地政策方面,《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。


据了解,此前商品房开发,必须经过征地环节。也就是农村集体土地要首先承受“城镇国有建设用地”,然后才能建房子。征地之后,政府收取一道费用,然后开发商竞买,土地成本大大增加,供应量也受到限制。


如果让集体用地建设租赁住房,意味着供应量将大增,而且成本将大大降低。说白了,有点类似于“租赁小产权房”。当然,这是政府批准的,农村集体组织提供土地,至少获得分红权,这将激发他们的建设热情。


未来如果政府在这一条上发力,则可能对中心城市郊区楼市(集体土地主要在郊区)产生巨大影响,真的可以降低房价!


此外,如果未来试点城市土地拍卖中,租赁住房用地的比例将大大增加,在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。这一方面可以增加租赁住房供应量,更重要的是将锁定开发商的资金。起到“冻结热钱的作用”。


而在金融政策方面,《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度,针对租赁企业回款慢等特点,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

  

不仅如此,在运营政策方面,针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题,《通知》进一步落实“放管服”改革:针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题,要求各地建立快速审批通道,探索实施并联审批;明确住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营;公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。


二、目前,国内多个城市已经开始布局,住房租赁市场将成新风口?


值得一提的是,按照《通知》要求,目前,国内多个城市已经开始布局了。7月17日,广州市出台“保障租购同权”楼市新政,许多业内人士将其看成是中国房地产市场发展的里程碑。


   

而在7月初,上海挂牌推出了位于浦东张江和嘉定新城的两幅土地,“只租不售”。公告要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。《上海住房发展“十三五”规划》也提出“十三五”期间将新增租赁住房用地1700公顷,约70万套。


深圳、北京等一线城市也已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行的力度均超越以往,显示出各地推进“购租并举”的决心


上海中原地产市场分析师卢文曦称:“今年以来,政府有关租赁市场建设的会议开了不少,说明租赁市场重视程度相当高,出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。”


根据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超500家,除专业运营机构外,房企逐渐壮大为另一支市场力量,已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如,万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。


不过,这个规模巨大的市 38 31468 38 12080 0 0 4623 0 0:00:06 0:00:02 0:00:04 4623蛋糕并不是那么容易尝到甜头。优客逸家CEO刘翔认为,资金和房源是两大难题。一方面,租赁企业缺乏相应抵押物,为提高市场竞争力又需要大量房屋改造升级资金,以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面,房源获取困难,分散的商品房在各地缺乏统一的改造标准,而集中的整栋房屋在少数私人经营者手中又存在合规性、安全性疏漏,可能造成劣币缺乏良币现象。


“租房市场这片万亿市值的蓝海 ,未来一定是租售并举,但这一制度从落地走向成熟完善,还需时日,也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。


三、会给高房价带来冲击吗?


从长远来看,租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击?


许多大城市,优质学区房一直受追捧是不争的事实。以北上广深为首的一线城市,房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源,比如优质的学校,医疗等资源。


优质学区房同普通商品房一样,依然是一种商品,只是这种商品更加稀缺。在深圳,优质学区房的价格一直居高不下。记者调查发现,深圳四大名校(深圳外国语学校、深圳高级中学、深圳中学、深圳实验学校)初中部因为教育质量好,周边小区即便陈旧而且有些是楼梯房,但价格多为每平方米7万元以上,一些小区均价早已超过每平方米10万元。


如今,楼市调控不断,在目前止涨的市场,毗邻优质学校房子或迎来第二春。


有公众号分析指出,从最坏的角度分析,既然有相应的政策,外地务工者会为了子女挤破头去租好学校的学区房,租金水涨船高,然后引发投资者去买学区房。后果自然引发优质学区房的涨价,租金也会跟随暴涨,诱发一些列连锁反应。买房买不起的人依然买不起房,如今房租又高涨,优质学区房的租金难免引发“拍卖式”加价,价高者得。


再或者说,供需关系出现了不平衡,房子数量是固定的,能让孩子享受优质教育的诱人政策下,学区房的需求量会激增,涨价就在所难免了。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租赁权益大增对于大城市的租房者来说,无论从经济价值还是社会价值角度,都能够看出租房的性价比在提高。此外,租赁权益大增有助于房地产市场转型,对于很多企业来说,在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。


另外,租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向,但可以说是有分流的效应,这也是对冲高房价的一个重要举措。


在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代即将来临。



还在欢呼租购同权?他们已在美国疯狂买房!

来源: 杠杆游戏  作者:张银银

 

杠杆游戏这几天怀疑自己的智商。


先是看到广州“租购同权”,有机会读名校;然后最新的消息是,九部委出台文件,选了12个城市,加快发展住房租赁市场试点,其中包括广州。于此,各位杆友应该明白,广州吃“天下之先”的原由。


就在一些朋友欢呼我国进入住房租赁时代的同时,全美地产经纪人协会(National Association of Realtors)传来消息:在截至2017年3月的过去12个月间,我国投资者购买了创纪录的317亿美元美国住宅。

图1.外国人在美购置住宅国别及购买区域排名  图表来源|全美经纪人协会(NAR)

 

重点不仅仅是这个美金数字之巨,而是我们已经连续四年,成为美国住房最大的海外买家。


在国内,你不买房,买不起房,可以租房。出台租赁政策帮扶,也是必要的。但抱歉,房租会涨,给你孩子分配的学校也是看人眼色。而那些玩转了国内的先富阶层,国内杠杆致富后,他们投资的触角早已伸向了海外,譬如重仓这个星球唯一的帝国。


今天,杠杆游戏就来谈谈这些赴美买房,主要说买住宅,背后的细节和有趣的杠杆趋势。

 

1


中国买家有多豪?


既然杠杆游戏刚说到,我国投资者已经连续四年,成为美国住房最大的海外买家。那么,杆友们肯定关心,过去几年我们到底买了多少。


首先要解释一下,2017年的数据为2016年4月-2017年3月间,中国人购买美国住宅房产的总金额。过去几年的数据以此类推。


具体而言,2016年4月-2017年3月为317亿美元,相较上年度的273亿美元,上涨了16%。再往前几年分别为286亿美元、220亿美元、128亿美元、120亿美元、70亿美元、112亿美元.


图2.近几年,前5外国买家赴美购置住宅金额  图表来源|全美经纪人协会(NAR)

 

也就是说,过去7年,除了2015年4月-2016年3月,我国在美购置房屋金额出现过微降外,其余时间一直是涨涨涨。


除了国人的豪迈之外,似乎投资美国的外国人都越来越豪爽。


如上图1、图2,我们看到,过去一年排名第二的加拿大,在美购房总额达到190亿美元。反倒是美国的盟友、老牌帝国主义大不列颠,只买了95亿美元。接着墨西哥93亿美元,印度78亿美元,印度真不可小视。


根据这份最新的海外人士在美购房年度报告,虽然我国买家在交易总额上连续四年位居首位,但报告指出,2016-2017年间增长最快的是加拿大买家,从上一年度的89亿美元直接上涨到190亿美元。


加拿大再牛和我们比也是小case。


中国买家在美购买住宅数量,从1年前的2.9万套猛增到4.1万套,增幅达40%。排名第二的加拿大为3.4万套。


图3.近几年,前5外国买家赴美购置住宅套数  图表来源|全美经纪人协会(NAR)

 

根据海外房产平台居外网发布的最新报告,2016年中国人在海外各国购房的总花费首次突破1000亿美元。美国作为中国人首要的海外购房目的地,囊括近三分之一的购房资金。


而整个2016年4月-2017年3月,外国买家在美国购房的成交总额,高达1530亿美元。较上年度上涨了49%。外国投资者过去一年在美国购买了284455套住宅,约占全美房屋销售量的5%,比前1年增加了32%。


外国买家的购房成交额,在美国整体房产成交额中的比例达到10%,也创下历史新高。这一方面说明美国房产销售之高,另一方面也表明外国购房者的热情,以及对此的推波助澜。


不过,外国人再豪和我们比也是小巫见大巫。


单套均价方面,海外买家在美购房的平均价格是53.7万美元,较上年度上涨了9%。其中,中国人的购房均价最高78.2万美元,中位价格都达到53万美元。


图4.近几年,前5外国买家赴美购置住宅均价  图表来源|全美经纪人协会(NAR)

 

英国买家在美购房的平均价格74.2万美元,加拿大56.1万美元,较前一年增长近一倍;印度买家在美购房的平均价格是52.2万美元;而墨西哥人则倾向于购买较便宜的房子,为每套住宅平均32.7万美元。

图5.近几年,前5外国买家赴美购置住宅中位数图表来源|全美经纪人协会(NAR)

 

而整个美国的房价呢?同期,全美成套房屋的销售均价27.7万美元。外国人真是豪啊!对了,大约有10%的海外买家,购房价格超过100万美元。


看了这一组价格,真的得感叹,我国主要一二线城市房价,基本都是美国标准了,一些城市比美国牛多了。


2


买下“美国”的新趋势和变化


1、我国买家热情持续高涨。美国经济向好,给人安全感。即便是在越来越严格的资本管理背景下,上文数据表明,我国投资者赴美购买住宅的热情依旧高涨。


在美购买前5的国别,都看多美国。美国凭借较为强劲的经济增长、广阔的发展机遇和先进的教育体系,成为中国及其他国家有产阶级,投资海外地产的头号选择。


NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示,美国国内和国外的政治经济不确定性,并没有影响海外购房者在美国的购房热情。虽然美元升值以及库存短缺,导致美国房价持续上涨。但是,上述五大购房者来源国的购房交易额,上涨得比美国更快。


这显示,外国人越来越相信美国是生活、工作和投资的安全国家;

 

2、全球房价高烧(包括中国),刺激投资者更愿意去美国投资房产。我国的情况不用说,上文数据分析表明,一二线城市基本都赶上美国均价了。


有媒体就分析,加拿大在美购房者激增的原因,也与加拿大目前比美国更高的房价有关。尽管美国房价在上涨,但比加拿大而言还是更容易负担。目前,加拿大各主要城市,尤其是温哥华和多伦多的房价上涨速度远超美国;

 

3、中国移民加州超过墨西哥,美国二线市场如佛罗里达、伊利诺伊、新泽西、马塞诸萨、印第安纳、弗吉尼亚都成为置业热点。目前,还是近一半的海外买家购房集中在三个区域:佛罗里达州、加利福尼亚州以及得克萨斯州。


其中,中国超37%选择加州,主要原因是华人移民加州的历史悠久。据美国人口调查局数据显示,中国已经取代墨西哥,成为往加州输送移民最多的国家。


另外,在强劲经济和较低房价的吸引下,西南部的德克萨斯州,一跃成为中国投资者置业的第二大目的地。


图6.近几年,赴美购置住宅区域分布  图表来源全美经纪人协会(NAR)

 

媒体注意到,以达拉斯为例,这座以能源、高科技著称的德州第三大城市在近年来和北京、上海通航后,吸引了一大批中国购房者。根据地产网站Zillow数据显示,达拉斯在售住宅的中位数价格仅为16.7万美元。真的白菜价!


置业排行榜上的传统热点纽约州从第2滑落到第7;

 

4、我国投资者购买的美国住宅均价7年来首降。资本管理的趋严,或许拉低我国投资者单套购买价格。


2016年4月-2017年3月,我国投资者购买的美国住宅平均价格为78.2万美元,这不仅比去年低了15万美元,也是过去7年来首次出现下降。TRD美国地产观察注意到,一些在美国开发项目的中资地产商顺应这个趋势,调整了他们的定价策略。以上海建工集团为例,其在纽约法拉盛地区开发的富尔顿广场二号(Two Fulton Square)商住两用项目售价预计比它在时代广场附近开发的MIMA公寓楼低几十万美元;

 

5、我国买家喜欢买独门独户住宅。我国买家购房的主要目的是私人住房(39%),住宅投资占比则为21%。我国买家购买最多的美国房产类型是独门独户住宅(67%),其他还包括联排别墅和共管式公寓。

 

3


中国买家在美玩的是什么杠杆游戏?


传统上,会觉得我国买家出去买房都喜欢全款,更多是资产配置、移民、教育等考虑。但杠杆游戏注意到,情况正在起变化。这些人生赢家,越来越喜欢在国外使用杠杆。当然,投资美国,本身就是一场杠杆游戏。


在购房付款方式上,44%的外国买家在美购房,都选择全额现金付款,这一比例,在不在美国居住的外国买家中更高,达到72%。


而我国买家,65%为全额。墨西哥和印度买家大部分都在美国居住,绝大多数选择了在美按揭购房。


或许是因为资本管理,或许是因为资金及杠杆考虑,全款虽然依旧是主流,但越来越多的我国投资者开始寻求金融机构的帮助。全美经纪人协会的调研显示:今年26%的中国买家申请了美国本地银行的按揭贷款。去年这个比例仅为20%。还有4%为在中国按揭。


而全款购买或按揭之后,用于出租的我国买家越来越多。


如上文所述,39%的我国买家把自住作为主要用途。另外,还有39%的我国投资者则希望从他们购买的美国住宅获得回报。


图7.近几年,赴美购置住宅主要目的  图表来源|全美经纪人协会(NAR)

 

特别是考虑到过去一年,美元比多数货币强势。虽然美联储已经开始加息,但美国最新的按揭贷款利率一直徘徊在4%以下。投资美国,按揭等方式实际是明智的。


结合最近相关部门对一些企业海外投资的友情提示,很明显,无论企业还是个体,部分海外投资确实有分散资产配置的考虑。


每个人的选择应当尊重,但国内融资和外H管理约束也是不可避免的。很多人会说,不要让李嘉C跑了,不要让万D跑了,不要让安B跑了……其实不止是他们,很多个体都在买美国。


美国财政部一项调查还证实了,纽约和迈阿密等城市的高端房产,正被用来输送非法财富。


很有趣的是,无论我国买家是什么目的,但有时候有些尴尬。


我们追求南北,美国的朝向并不规则;美国很多地方有公墓,比如波士顿市中心紧邻中央公园便有一块,旁边的房子实际并不差;高等教育之外,美国公立教育基本是福利性质。有钱人念私立学校,中国一些买家也看中美国的公立教育,推高了“学区房”价格;美国养房还要钱,房产税;公共空间的维护,如草坪花园也都要钱,扫雪也是自己的事……


过去几年,美国房地产的复苏和升温是很明显的。个中原因有美国经济向好的因素,也有各国包括我国在内的买家投资美国的原因。


伴随着大量的赴美购房,不仅上述问题及相关税务和法务问题越来越值得重视,投资美国到底对还是错,怎么投资本身也越来越是个问题。


综合中国经济网(ourcecn)、央视财经(cctvyscj)、财经韬略(tttmoney8)、证券时报、功夫财经,文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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