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“暴跌”84%:这个世界正在惩罚炒房者!

2017-07-25 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


楼市巨变,一个全新时代开启!


狂飙突进的楼市,已成为国人眼中的过街老鼠,人人喊打。7月以来,一系列政策就像投枪匕首,不断刺向此前上涨过快的房价,一个个长效机制,正在有序建立。


要拿地,只准租,不准卖还不能变更用途,十三五期间租赁住房占比超60%,这是上海的尝试;


一招租售同权”犹如石破天惊,蒲出台即刷屏数日,广州的尝试,称得上是中国住房租赁史上一个里程碑式的进步;


7月20日,住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了12个城市作为试点。


一、上海传来大消息,楼面价破6千,地价“暴跌”84%!


昨日上海楼市迎来大消息!


据上观新闻报道,今天(7月24日)下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的,均为国有企业。


这意味着,中国楼市将发生重大转折:租赁时代来了,“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了,楼市的价格体系将发生重大变化!



此次成交的两幅地块,位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价只有5569元/平方米。


下图就是“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置:



位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。


下图就是“嘉定新城E17-1地块”:



这个成交价,价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月,在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得,总价41.98亿元的价格夺得,楼板价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到3.76万元/平方米。


也就是说,今天转让的嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的16%!


短短一年,地价大跌了84%!这就是政府对租赁住房的支持力度!


根据上观新闻的报道,两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米。


6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?


据“暴财经”分析,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。


把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。


租金回报率多少?


目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。



这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。


所以,之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧,如今看来大概是多虑了。


如果这类租赁住房的建设规模很大,的确会抑制大城市的房价。


二、佛山市成为首个宣布住房租赁新政的试点城市

在住建部等9部门联合通知后一天,佛山就公布了自己的新政,成为通知后首个宣布住房租赁新政的试点城市,这个速度当真快!



在佛山的方案中,佛山提出自己的首要任务是建立国有平台,由国有平台引领租赁市场。目前正在积极推进,即将完备的全国联网的不动产登记系统,或将与租赁平台相互打通,互通有无,真正做到有效的监控、管理,房产和租赁体系!


通知中还提到了“增加租赁住房有效供应”,通过“商改租”、“工改租”、“三旧”改造(城中村改造包含在里面)提供更多的租赁住房。


这或意味着大城市城中村的房子、郊区楼市的“小产权房”等,或将以某种形式大大方方、合法地进入租赁市场。如此这般,大中城市可租赁住房的供给,将大大增加!


可以预见,接下来想必除了试点城市以外,更多非试点城市也可能按照自己的情况跟进租赁政策。


不出意外,城市中产阶层将从咬牙买,向租转变,中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!


三、断了所有人后路!上海正式宣布:“一价清”


周末,楼市再传大消息:上海出台了被称为“一价清”的调控措施。

 

上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件,对房地产销售提出了如下要求:


1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;


2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。


3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。


4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。


5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产 50 25697 50 12892 0 0 9351 0 0:00:02 0:00:01 0:00:01 9348发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。


6、本通知自发布之日起执行。

 

这是啥意思?其实很简单,进一步堵塞漏洞,加强调控。不仅不给开发商留后路,也不给政府自己留后路。


主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,因为大家都知道虽然备案价降低了,但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。比如要求单独支付高于市价的装修费,比如捆绑销售车位,甚至赤裸裸地通过中间人,向你每套房子要数十万、上百万的茶水费之类。


任何规定,不讲违规怎么处罚,都是假把式。显然,这次增大了“违规“成本,尤其是构成犯罪的,移交司法机关处理这一句。真细究起来,如收茶水费,就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等罪名。


敢不敢出台“一价清”,已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路,也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。


所以,上海的决绝是令人震惊的:这次出台“一价清”虽然不是第一家(此前重庆、西安等地有类似措施),但仍然堪称力度空前,可见上海要把房价真正摁下去的决心。


四、这个世界正在惩罚炒房者!


房子对于有钱人是一项榨干刚需的丰厚投资,对于没房的普通老百姓却是一个必需品。人的一生都在和房子发生千丝万缕的关系:


大学毕业了,要在工作的城市租房住;结婚了,丈母娘要求有房才肯嫁女儿;有了孩子,没有学区房不能上学。一套用于自住的房子,却为我们的人生处处设关卡。


假如我们把房子想象成粮食或者衣服,那得多可怕。食物是人类的生存所需,炒粮食炒到老百姓吃不起,就会有人饿死;衣服是基本生活必需品,炒衣服炒到人老百姓穿不起,就会有人冻死。


所以,你有多想买房,就有多恨炒房者。


投资,不是比谁赚得多,而是比谁活得久!


房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。


对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。


中国一二线城市房价之高,已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。而现在,我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。


明眼人都能看出:这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。


高涨的房价,是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值?就算有,又能存活多久?


调控让楼市降温,这个世界开始惩罚炒房者。那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力,又没有更多的融资渠道,更何况温州炒房团还狠狠地栽过跟头,那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑,能撑多久?谁都不知道。


综合自凤凰财经、暴财经、楼市财经等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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