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最新房价预测出炉!中央定调未来楼市政策这样走!

2017-07-25 左俊义 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


 

 一二线热点城市房地产调控措施的加强使得资金外溢,投资客纷纷涌向三四线城市,导致部分三四线城市的房价忽如一夜春风来,在短时间内出现暴力拉升,比如徐州6月房价环比上涨6.27%、今年上半年涨幅高达30%。


然而,必须注意的是,三四线城市的当地购买力并不像一二线城市那么雄厚,积压的刚需蓄水池虽然在数月之内得到释放,但后劲可能不足。


这种情况下,大家不禁要问:各个城市未来的房价会怎么变化?哪些城市的房价比较有支撑?又有哪些城市需要绕道走呢?

 

先看影响房价走势的三个因素

 

房地产的供应流程基本是这样的:房地产企业通过招拍挂等方式获得土地,然后在土地上开发建筑楼盘,并根据各地预售条件的不同,在楼盘盖到一定程度(比如投资了25%)的时候拿预售许可证进行预售。预售后,房地产企业继续盖楼盘,直到楼盘建好、通过验收,然后交房(参见图1)

 

          

如此,分析一个城市的房价,有三个角度:


一是观察最近的房价变化。因为房地产流动性差,所以房地产价格的变动具有趋势性。比如,拿楼盘和股票比,股票的流动性就比楼盘好很多,当天卖掉股票,钱立马会回来,但出售楼盘所花费的时间就长很多。流动性差意味着一旦房价下跌就容易产生观望情绪,因为购房者买涨不买跌,当观察到房价出现下跌后通常可以再等一等,因为房价不会迅速出现拐点。因此,观察近几个月的房价变动通常可以预测未来1-3个月的房价变化。


二是观察可售楼盘的数量,即近期拿到预售证的楼盘有多少。这里的可售楼盘相当于库存的概念,如果可售楼盘很充足,比如近一段时间突然有很多楼盘纷纷进入预售期,意味着市场上有很多的供给,这会对房价产生压力。可售量通常可以影响未来3-6个月的房价变化。


三是观察土地出让情况。最近招拍挂的土地数量相当于中长期的库存,这些土地经过6-9个月的建筑时间,就会变成可售楼盘,因此,一段时间内一个城市的拍卖土地数量暴增,意味着未来6个月以后的商品房供给也会大幅增加,房价就会面临下行的压力。所以,土地出让情况可以看成是影响未来6个月以上时间的房价的变量。

 

短期:哪些城市不宜购入房产?

 

了解了影响房价走势的因素,再来看看哪些城市短期不适合购入房产。


首先,需要弄明白短期哪些城市的房价可能较弱。为此,我们把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中观察,发现量缩价跌的城市短期房价走势不乐观。


 

比如,根据各主要城市6月的销量环比和房价环比,各城市主要分布在三个象限中(参见图2)


第一类城市量缩价跌,这类城市(合肥、珠海、青岛、北京等)分布在左下角的第三象限中,这类城市短期房价不乐观;


第二类城市量缩价升,这类城市(徐州、大连、成都等)分布在左上角的第二象限中,它们的房价需要警惕,因为房价的上涨没有获得成交量的支撑;


第三类城市量价齐升,这类城市(深圳、上海、南京等)分布在右上角的第一象限中,这类城市房价短期继续看涨。


因此,如果看未来1-3个月,买房需要规避的城市有合肥、珠海、青岛、北京等,在第四象限的厦门和苏州也要警惕;短期来看,基本面比较健康的城市有深圳、上海、南京等。

 

中期:哪些城市库存压力大?

 

下面,分析一下哪些城市未来3-6个月的库存压力大,以此来推断其房价走势。


通过计算各个城市6月末的可售住宅数量和今年上半年月平均销量的比值,可以得到每个城市住宅的可售月数(参见图3),即消化现在的可售住宅大概需要用掉多少个月的时间。一般来说,可售月数在6个月以下的城市房价上涨压力较大,可售月数在12月以上的城市房价下跌压力较大。

 


从图3可以看出,惠州、淮安、上海、安庆、芜湖、南京、杭州等城市可售月数在6个月以下,说明中期来看房价上涨的压力较强;金华、东莞、赣州、马鞍山等城市可售月数在12个月以上,中期来看房价面临下跌的压力。

 

长期:哪些城市房价看跌?

 

再来展望一下未来各城市6个月以上时间的房价走势。通过计算各个城市从2016年6月至今年6月拍卖住宅用地建筑面积的总和,再除以这些城市今年上半年的月平均住宅销售面积,能大体得到过去1年拍卖的住宅用地,在形成可售货源后大约可以销售多少个月份(参见图4)

 

       

从图4可以看出,泉州、深圳、湘潭、韶关、台州、东莞、青岛、温州、长春等城市土地可售月数在6个月以下,说明长期来看房价继续上涨的动力较强;潍坊、无锡、南京、武汉、济南等城市土地可售月数在20个月以上,长期来看房价拐头向下的概率较大。


通过以上分析,就可以总结出未来短期、中期和长期内看好和不看好的城市。具体来说,房价看涨的城市一般是最近住宅销售量价齐升、住宅可售量不足半年、过去1年土地成交量较少的城市;房价看跌的城市一般是最近住宅销售量缩价跌、住宅可售量在1年以上、过去1年拍卖的土地可卖1年半以上的城市(参见表1)




2年来6次推进,中央定调未来楼市政策这样走


狂飙猛进的房价,让中国楼市成为过街的老鼠,人人喊打,而这也让监管者不断提高警惕。


7月24日,中央政治局召开会议,再度给楼市定调:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。


无独有偶,7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地底价成交,楼面价分别为:张江地块5569元/平方米;嘉定地块5950元/平方米这个成交价比之一年前成交的附近宅地的楼面价便宜了84%。


业内指出,虽然主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,上海出台一连串举措,就是要强行把房价真正摁下去。而一线城市的逻辑,将继续在其他城市经济发展和资本的逻辑上,缓慢行进。


中央定调:稳定房地产市场,加快建立长效机制


7月24日,中共中央政治局召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。


会议强调,要坚定不移深化供给侧结构性改革,深入推进“三去一降一补”,紧紧抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子,更多运用市场机制实现优胜劣汰。加大补短板力度,改善供给质量。


会议提出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。要稳定外资和民间投资,稳定信心,加强产权保护,扩大外资市场准入,增强营商环境对投资者的吸引力。要高度重视民生工作,积极促进就业,切实帮助困难群众解决生产生活中遇到的困难和问题。


强行把房价真正摁下去?


除了推动租赁市场发展之外,周末上海楼市还有一条大消息:上海出台了被称为“一价清”的调控措施。


上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件,对房地产销售提出了如下要求:


1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;


2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。


3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。


4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。


5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。


6、本通知自发布之日起执行。


央视财经微信公众号称,这个措施的出台,可看出上海不满足于“备案价降低”,但实际房价没降低的现状。主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,因为大家都知道虽然备案价降低了,但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。这种名义上的房价降低,显然不能让大家满意。上海此举,就是要强行把房价真正摁下去。


央视财经称,任何措施和规定,不讲违规怎么处罚,都是假把式。显然,这次增大了“违规“成本,尤其是构成犯罪的,移交司法机关处理这一句。真细究起来,构成犯罪也很容易,如收茶水费,就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等两项罪名。


而敢不敢出台“一价清”,已成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。一价清,一言以蔽之,就是不能再玩备案价之外的其他花样了,必须老老实实按照备案价卖。




链接:任志强再放炮,专家怒对


在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上,任志强再开炮。


1、地价上涨会推动房价继续上涨


任志强指出,很多城市在限制住房价格的上涨,但却从来没有任何政策限制地价的上涨。从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。也就是说地价的上涨一定会影响到房价。


市场配置资源的时候,土地的价格是以产出的价格来决定的,但是在垄断的土地价格中,价格促进了产品和预期的提升。所以,土地价格造成的影响很大。再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到,住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低,最直接的差价根本不够盖房。


2、租赁市场还是有一定困难


如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社,用于出租的时候是免税的,所以他会有较高的收益。


如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。历史上,我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。


3、房企将很快进入还贷高峰期


2017年1-5月,108家房企新增融资579.69亿元,增速降低45.3%,其中银行贷款降低29.6%,票据债券降低49% 。而值得注意的是,2015年—2016年新增有息债务8520亿元, 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。


这108家房企,所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。那么,也就是说,2017-2019年这3年房地产企业大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。


任志强坦言,接下来的时间,有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机,并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化


不过,任志强上述“土地价格推动房地产价格”的观点,遭到了反对。


钟伟隔空怼任志强:你的观点是危险的


北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了不同于任志强的意见,他表示地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。


而对于房企的现金流问题,钟伟认为,任志强说房企万亿负债会出现现金流问题,这个说法是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。


他还进一步明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌


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