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马光远:房地产政策表述出现重大变化,将如何影响房价走势

2017-07-26 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


按照供给侧的标准,中国经济进入下一个“双高”周期的转折点远远没有到来。


过去的表述都是强调“去库存”,将“去库存”作为房地产政策的出发点,而这次政治局会议,重点在于“稳定房地产市场”。


三四线的虚火的危险要远高于热点城市,因为大量的资金进入这些城市推高房价,在没有人口支撑和需求支撑的情况下,最终一定会泡沫破灭。


7月24日政治局会议的主题是分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。


对于上半年经济数据的评价,上周的文章已经做了评述。政治局会议上,有几个说法值得关注:一是上半年经济运行在合理区间,主要指标好于预期,主要指标好于预期,意味着下半年稳增长的压力在减弱;二是会议提出,要站在经济长周期和结构优化升级的角度,把握经济发展阶段性特征,保持头脑清醒和战略定力。这里出现了一个“经济长周期”的提法,这个提法很重要,我应该很快就会专门写文章对“经济长周期”进行分析。在这里需要提出的是,在我上一篇《对中国经济拐点的判断,应站在新周期的角度》的文章中,对于一些专家在上半年主要指标超预期反弹的情况下,判断中国经济多年持续下滑的转折点已经到来,中国经济开始进入反弹的新周期的判断进行了批评。这些人仅仅根据半年的数据就断言中国经济进入“新周期”不仅过于乐观,而且具有极大的误导。


我认为,判断中国经济是否已经完成了下滑的周期,进入一个新的上升周期的关键不是短期的数据,而是中国经济的内核和“基因”的改变,是中国经济增长动力的转化。一些人老幻想中国经济回到过去的高增长,这几乎是不可能的。中国经济需要的不是努力回到过去的高增长,而是通过结构调整和动能转换,回到一个“高质量”的增长。判断中国经济是否进入新的周期,是否到了真正的“拐点”,判断的标准和依据绝不是短期的数据,而是应该站在供给侧改革这个高度,用供给侧改革的要求和标准来进行判断。按照供给侧的标准,中国经济进入下一个“双高”周期的转折点远远没有到来。这次政治局会议提出“经济长周期”的观点,事实上和我上周文章中的观点不谋而合,高层也认为,经济并未进入所谓的“新周期”,从长周期的角度看,还需要在供给侧继续发力。


对于下半年的工作,除了强调要保持政策连续性和稳定性,实施好积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持以供给侧结构性改革为主线以及确保守住不发生系统性金融风险的底线等外,我特别关注到, 对于房地产政策的表述,出现了和过去明显不同的说法。政治局会议的最新说法是:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”考虑到中国宏观政策表述不同背后,一般意味着具体政策方向的悄然变化,那么这次,房地产政策描述上的变化,究竟对于下半年房地产市场的走势产生什么明显,房地产政策是否会迎来变局和转折?


回顾一下去年年底中央经济工作会议以来,关于房地产政策的具体描述:


第一,中央经济工作会议的表述是:去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力;第二,政府工作报告的表述是:因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨;第三,4月25日,中央政治局会议的表述是:要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。而这一次的表述则是“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。


很显然,这一次房地产政策的表述和去年年底中央经济工作会议以来的表述有很大的不同。过去的表述都是强调“去库存”,将“去库存”作为房地产政策的出发点,而这次政治局会议,重点在于“稳定房地产市场”。具体来看,强调了三层意思:一是要稳定房地产市场;二是要坚持政策的连续性稳定性;三是尽快建立长效机制。在笔者看来,这次政治局会议关于房地产政策的描述和过去不同,绝非简单的一个表述问题,而是在房地产市场出现新变化的情况下,对房地产调控政策侧重点的悄然调整。


首先,自去年“9.30”以来,特别是今年“3.17”以来经历所谓史上最严的调控以来,去年热点城市的房地产市场的天已经大变。除了极少数的城市,包括一线城市在内的房地产市场销量暴跌,市场博弈逆转,一些城市的房价出现了明显的松动,下半年,大部分热点城市房价出现下跌是大概率;其次,今年受益于持续的去库存政策和棚改货币化的推行,三四线,甚至四五线城市的房价补涨,市场超乎预期的火爆,三四线城市过去的库存问题正在演化成新的房价泡沫问题;第三,在市场出现变化的情况下,关于房地产调控政策未来会如何,一些极为严厉的政策是否会放松,市场上出现了颇多猜测。


在房地产市场出现变化的情况下,笔者一直呼吁房企“去库存”的做法,正如我之前不断指出的,“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面,在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下,再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来,三四线的虚火的危险要远高于热点城市,因为大量的资金进入这些城市推高房价,在没有人口支撑和需求支撑的情况下,最终一定会泡沫破灭。因此,不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束,中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着,防风险,而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。


在政策出现悄然变化的情况下,笔者认为,一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整,而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下,基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束,市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。



延伸阅读:


政治局会议四大关键词:包括坚持房地产政策连续性



中共中央政治局7月24日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。


会议认为,今年以来,面对复杂多变的国内外形势,各地区各部门按照中央经济工作会议部署,坚持稳中求进工作总基调,贯彻落实新发展理念,以推进供给侧结构性改革为主线,有效推进各项工作,保持了经济发展稳中向好态势。


“上半年数据表现出我国经济结构性改善的特征非常明显,与此同时,总体经济运行保持平稳,这是上半年经济工作最大的成绩。”天津财经大学经济学院教授丛屹告诉21世纪经济报道。


过剩产能——继续化解


会议认为,今年以来过剩产能继续化解。要坚定不移深化供给侧结构性改革,深入推进“三去一降一补”,紧紧抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子,更多运用市场机制实现优胜劣汰。


“过剩产能不等于落后产能,它是此前经济刺激政策时进行扩大,在外需下滑后所暴露出的产能”,丛屹说,“这些落后产能最典型的表现就是僵尸企业,隐藏着很大的债务、金融风险”。

 

“供给侧结构性改革下通过化解过剩产能,腾出了一定发展空间,一些企业活力全面迸发”,中国人民大学副校长刘元春认为。

  

创新驱动——联动效应初步显现

  

今年上半年,我国进出口同比增长19.6%,其中出口增长15.0%,进口增长25.7%,刘元春认为,出口持续向好对国内生产带动作用明显,尤其是高新技术出口和基建出口大幅反弹。


“‘一带一路’沿线国家贸易总额快速上升,意味着‘一带一路’建设在逐渐打开中国产能的外需空间。”丛屹说。


新动能离不开创新驱动。刘元春介绍,今年上半年,固定资产投资由负转正,制造业和民间投资连续回升,高技术产业投资快速增长,高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长21.5%和22.3%,分别快于全部投资12.9和13.7个百分点,显示新经济动能加速成长。


比如“一煤独大”的山西,上半年新能源汽车产业增长2.9倍,高端装备制造业增长93.8%,新材料产业增长15.9%。


消费需求——强劲拉动经济增长


会议认为,经济结构调整不断深化,消费需求对经济增长的拉动作用保持强劲,产业结构调整加快,过剩产能继续化解,适应消费升级的行业和战略性新兴产业快速发展,各产业内部组织结构改善。


刘元春认为,城市和农村的消费升级、网络购物的持续高涨和三四线城市的住房汽车消费扩张等态势,表明新型城镇化正在发生内涵式的改变,这不仅使消费成为“三驾马车”的领头羊,而且也预示着内需潜力在结构上的更大释放。


消费升级似乎“无所不在”。山西省统计局近日发布的数据显示,山西省上半年限额以上消费品零售额中,网络商品零售额同比增长54.2%。


“值得注意的是,CPI数据的稳定表明,消费升级并未带来消费价格的大幅上涨,这说明稳定的背后是结构性的改善。”丛屹说。


房地产市场——坚持政策连续性稳定性


会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。


“上半年数据显示,M2保持平稳的同时,GDP实现了增长,大中城市新建住宅价格指数却出现了下滑,这意味着房地产市场的风险得到了化解、投机属性得到了消化,而这是虚拟经济最大的组成部分。”丛屹说。


中原地产首席分析师张大伟分析认为,从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。


“房地产泡沫所带来的我国国民生产价值的扭曲和资源配置的扭曲已很严重,房地产市场直接关系着我国实体经济能否真正复苏。”刘元春说。


他指出,此次会议表明,进入下半年,各地楼市政策继续加码细化升级,楼市调控不会“虎头蛇尾”。从去库存政策看,预计2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务,预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下,房地产调控持续加码。


“稳定的货币政策、房地产调控等政策还需要稳定持续一段时间,目前只是取得了阶段性成果,政策力度应该保持。”丛屹说。


金融监管——金融服务实体经济


会议强调,要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险,有效规范地方政府举债融资,坚决遏制隐性债务增量。要深入扎实整治金融乱象,加强金融监管协调,提高金融服务实体经济的效率和水平。


国家资产负债表研究中心数据显示,目前实体经济部门杠杆率有所上升,政府部门杠杆率有所下降,非金融企业部门杠杆率又有所抬头。


中国社科院国家资产负债表研究中心主任张晓晶认为,在加强政府监管、强化问责的同时,下一步要防范和化解地方政府隐性债务风险,需进一步推进深层的体制性改革,包括政府职能转变、中央和地方间财政关系安排、投融资体制改革、财税金融改革等。


综合自每日经济新闻/搜狐财经等,若文章涉版权问题,敬请原作者联系我们删除



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